【導(dǎo)語】根據(jù)房地產(chǎn)用鋼需求預(yù)測模型，2023年房地產(chǎn)帶動(dòng)鋼材消費(fèi)約為1.77億噸，較2022年下滑29.35%。2023年市場需求主要來自于2020年之后的新開工面積，近年來國內(nèi)房地產(chǎn)新開工面積持續(xù)呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，房地產(chǎn)用鋼高峰期早已在2020年便已經(jīng)到來，近三年市場需求呈現(xiàn)明顯萎縮狀態(tài)，預(yù)計(jì)2024年用鋼需求量約為1.67億噸，降幅明顯收窄。

2023年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，投資端保持下滑態(tài)勢，竣工端則逆勢上漲，結(jié)構(gòu)性分化行情下，地產(chǎn)前后兩端商品價(jià)格表現(xiàn)有明顯差異。

(資料圖片僅供參考)

地產(chǎn)前端表現(xiàn)較差。房地產(chǎn)投資總體不足，截止到8月份數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資76900億元，同比下降8.8%，全年保持下滑態(tài)勢，連續(xù)17個(gè)月負(fù)增長；房屋新開工面積持續(xù)下降，1-8月房屋新開工面積63891萬平方米，同比下降24.4%。需要注意的是，2022年國內(nèi)房屋新開工面積較2021年下降39.4%，從開工面積總量的角度看，1-8月份國內(nèi)房屋新開工面積僅有歷史最高水平的44%，已經(jīng)回到2008年左右的水平。

竣工端保持逆勢上漲態(tài)勢。1-8月份，房屋竣工面積43726萬平方米，增長19.2%。自Q322開始房屋竣工面積與房屋新開工面積同比走勢就開始有所分化，竣工端受保交樓政策影響，竣工面積逐步增多，2023年全年保持較為強(qiáng)勢的上行狀態(tài)，而新開工面積則由于投資不足，總體呈現(xiàn)下滑趨勢。

需求端保持弱勢狀態(tài)，商品房銷售面積表現(xiàn)不佳。從數(shù)據(jù)上看，1-8月份，商品房銷售面積73949萬平方米，同比下降7.1%，其中住宅銷售面積下降5.5%。商品房銷售額78158億元，下降3.2%，其中住宅銷售額下降1.5%。由于商品房銷售面積下滑，房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得充足資金，房地產(chǎn)市場資金流轉(zhuǎn)不暢，企業(yè)拿地，新開工均受到拖累。房地產(chǎn)企業(yè)開啟累庫模式，截止到2023年8月末，國內(nèi)商品房待售面積64795萬平方米，同比增長18.2%。

土地市場能代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9月份全國300城經(jīng)營性土地總成交面積約4950萬平方米，同比下降43%。企業(yè)拿地后，按照相關(guān)規(guī)定需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開工，這時(shí)土地購置面積會(huì)轉(zhuǎn)為新開工面積，這是一項(xiàng)時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)，一旦納入新開工后，下個(gè)月在統(tǒng)計(jì)時(shí)會(huì)進(jìn)入到施工面積中。無法看到土地市場回暖，也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來信心不足，這會(huì)顯著影響到市場交易情緒。對(duì)大宗商品來講總體是李空。

房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)材料需求預(yù)測：2023年鋼材消費(fèi)量下降近3成

根據(jù)房地產(chǎn)用鋼需求預(yù)測模型，2023年房地產(chǎn)帶動(dòng)鋼材消費(fèi)約為1.77億噸，較2022年下滑29.35%。2023年市場需求主要來自于2020年之后的新開工面積，近年來國內(nèi)房地產(chǎn)新開工面積持續(xù)呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，房地產(chǎn)用鋼高峰期早已在2020年便已經(jīng)到來，近三年市場需求呈現(xiàn)明顯萎縮狀態(tài)。受房地產(chǎn)供給側(cè)改革系列政策影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)顯著下滑，特別是2022年全年新開工面積累計(jì)降幅近4成，2023年新開工面積在2022年下降基礎(chǔ)上再度下降2成以上。

假設(shè)2024年房地產(chǎn)新開工面積同比增速見底回升，以年2%增長幅度計(jì)算，2024年用鋼需求將先增后降，總用鋼量保持回落狀態(tài)。

基于2022年和2023年房地產(chǎn)新開工面積數(shù)據(jù)判斷，2024年-2025房地產(chǎn)市場用鋼需求將總體處于下行狀態(tài)，預(yù)計(jì)2024年用鋼需求量約為1.67億噸，2025年進(jìn)一步下滑至1.6億噸左右水平，1.6億噸左右的需求量將會(huì)形成一個(gè)平臺(tái)底部，未來五年用鋼需求總量在1.6-1.7億噸之間。

房地產(chǎn)弱需求對(duì)市場的影響

房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)不佳是2023年鋼鐵市場需求最大的拖累項(xiàng)，盡管下半年鋼材價(jià)格重心逐步抬高，但由于需求的掣肘價(jià)格漲幅相對(duì)較弱。相比于地產(chǎn)前端的鋼材產(chǎn)品，地產(chǎn)后端的玻璃等商品表現(xiàn)則明顯好于鋼材產(chǎn)品。從圖二我們可以看到7月下旬之后地產(chǎn)后端商品走勢總體偏強(qiáng)，而地產(chǎn)前端商品盡管拜托了向下的趨勢，但漲幅相對(duì)有限。這是房地產(chǎn)新開工面積和竣工面積背離所代表的需求差異所致。

地產(chǎn)后端需求向好源自于保交樓政策，該政策旨在解決民生問題，解決前序遺留的大量爛尾工程問題。以新開工面積和竣工面積累計(jì)加和計(jì)算，在2010年之后累計(jì)新開工面積222億平方米，但竣工面積117億平方米。2024年保交樓依舊是房地產(chǎn)市場基本政策，政策存續(xù)條件下，保交樓可能仍會(huì)作用于竣工面積數(shù)據(jù)，地產(chǎn)后端相關(guān)商品總體強(qiáng)于地產(chǎn)前端商品。

房地產(chǎn)前端商品和后端商品需求異化是價(jià)格走勢背離的原因之一，短期看異化仍可能存在，但中長期看，由于新開工面積是硬約束條件，隨著時(shí)間推移，竣工面積亦會(huì)下滑。2024年是新周期開啟之年，市場交易的關(guān)注點(diǎn)可能不會(huì)集中于地產(chǎn)端帶來的需求約束，反而更加關(guān)注新開工面積變化的邊際，也即是說，一旦確認(rèn)新開工面積同比降速收窄，即意味著預(yù)期底的到來。

盡管我們預(yù)測2024年房地產(chǎn)市場用鋼量依舊會(huì)下降超過6%，但降幅較之2023年有明顯收窄，因此對(duì)價(jià)格的利空也有所收窄，其他行業(yè)表現(xiàn)若總體向好會(huì)進(jìn)一步對(duì)沖房地產(chǎn)需求下滑帶來的不利影響。從價(jià)格的反應(yīng)上看，這時(shí)房地產(chǎn)新開工面積增速雖然為負(fù)，但交易的視角已經(jīng)轉(zhuǎn)移到未來可能好轉(zhuǎn)之上。

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