放松限購政策對樓市的拉動有可能是脈沖式的。

近一個月，房地產(chǎn)市場迎來多重政策利好。其中，限購政策的優(yōu)化調(diào)整格外受到關(guān)注。

9月26日，作為近期房地產(chǎn)市場上的活躍地區(qū)，成都也放開了樓市限購。當天，成都住建局發(fā)布了成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室印發(fā)的《關(guān)于進一步優(yōu)化政策措施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

(資料圖)

《通知》明確，四川天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)繼續(xù)實施住房限購，統(tǒng)一為一個限購區(qū)域。成都市其他區(qū)域不再審核購房資格。在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購房資格。

至此，據(jù)不完全統(tǒng)計，為促進房地產(chǎn)市場回暖，全國已有沈陽、南京、蘭州、濟南、福州、合肥、鄭州、武漢等8座省會城市全面取消限購，另有西安、廣州、長沙、太原、成都、杭州等7座省會城市調(diào)整了限購政策。

效果如何？從最新數(shù)據(jù)來看，放松限購帶動了剛需客入市，確實對樓市有“小幅改善”，但總體反應(yīng)趨向溫和，具體到各省會城市來看，效果較為分化。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心顯示，9月（截至24日），重點20城新建商品住宅成交71463套，環(huán)比上漲4.5%，但同比仍下降14.4%。具體到城市而言，調(diào)整限購的廣州9月新房成交環(huán)比漲約20%，長沙則環(huán)比增長達90.9%。但作為較早一批全面取消限購的省會城市中，鄭州、福州9月新房成交卻出現(xiàn)了環(huán)比均下降超40%。

“這主要是由于城市樓市穩(wěn)定性存在一定差異造成的?！?月27日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴，城市樓市穩(wěn)定性存在一定差異，自身樓市基礎(chǔ)面良好、市場需求相對堅挺以及人口呈流入狀態(tài)的城市，在寬松政策的加持下將會率先出現(xiàn)積極變化，人口流失導致市場購買力欠缺的城市往往對政策的敏感度相對較弱，樓市成交、市場情緒等反應(yīng)并不顯著。

對于即將到來的國慶假期，受訪的多位專家表示，雖然因大環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場可能不如往年強勁，但眾多政策利好下，加上傳統(tǒng)的促銷活動，市場需求會有所拉升。

樓市集體承壓

成都在調(diào)整限購政策前，曾是全國房地產(chǎn)市場的活躍地區(qū)。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年年初，成都樓市領(lǐng)漲全國。1~3月，成都新房價格指數(shù)平均同比上漲8.6%，漲幅高居全國第一；二手房價格指數(shù)平均同比上漲9.1%，同樣位居第一，且較第二名北京4.2%的漲幅高出4.9個百分點。

除了房價的不斷上漲，成都樓市的成交量也沒有落下。往前回溯看，成都房價已經(jīng)連續(xù)創(chuàng)出新高，新房價格已經(jīng)連續(xù)19個月環(huán)比上漲。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2023年8月 ，成都商品住宅成交面積1373萬平方米，與去年同期基本持平，銷供比1.1，出清周期12.2個月，庫存平穩(wěn)。

不過，成都放松限購并不意外。成都樓市開局成績亮眼的背后，是一系列的樓市政策的松綁。2022年，成都對樓市政策的調(diào)整幾乎貫穿全年，包括人才購房、公積金提取、自有住房出租購房資格、多孩購房資格、父母投靠落戶購房資格、二手房帶押過戶等。

但今年以來，政策效應(yīng)逐漸減弱。進入6月份，成都樓市開啟了下行通道，8月份的成交面積，更是環(huán)比下降了20.2%。

對樓市的危機感不是成都獨有的。

9月4日晚間，沈陽明確取消明確取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定。由此，沈陽成為全國范圍內(nèi)首個全面取消住房限購政策的省會城市。而在此之前，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，沈陽二手房價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)24個月下跌；截至8月末，沈陽可售面積仍處高位，出清周期超過20個月。

9月20日，廣州多區(qū)放開住房限購，成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市。這背后是廣州新房市場交易連續(xù)5個月下跌，絕對交易水平降至去年11月以來的新低?？硕鸾y(tǒng)計的廣州新盤去化率8月份只有9%。

實際上，在全國房地產(chǎn)市場承壓的大環(huán)境下，很難有能“獨善其身的優(yōu)等生”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標降幅均進一步擴大，其中，商品房銷售面積在去年同期下跌23.0%的情況下，今年再次下降7.1%。同時，8月房價上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少，一二線城市二手房價降幅擴大。

調(diào)整限購政策效果分化

從目前的數(shù)據(jù)來看，盡管15個省會城市調(diào)整限購的原因大體一致，但政策出臺后的效果卻不盡相同。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，從9月份來看，截至9月24日，武漢新房成交環(huán)比下降13.8%，合肥下降24%，鄭州、福州則超下降40%。而與武漢同日放開限購的西安環(huán)比上漲了41.6%、濟南與廣州分別上漲19.5%、20.1%，長沙更是高達90.9%。

具體來看，9月19日，武漢全面取消限購，但該周（9月18日-9月24日）新建商品房住宅成交較此前一周環(huán)比下降了5.11%，而該項數(shù)據(jù)已連續(xù)4周下跌，新政的落地未能拉住走低的成交量。而9月20日，廣州限購政策優(yōu)化，當周的商品住宅銷售套數(shù)則環(huán)比上漲了23.5%。

數(shù)據(jù)來源：各地房管局，諸葛數(shù)據(jù)研究中心整理

“放松限購政策對樓市的拉動有可能是脈沖式的?！?月27日，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴，鑒于目前房地產(chǎn)市場的大環(huán)境，“房價持續(xù)上漲”的信仰已被打破，市場對未來房價的預期普遍比較平穩(wěn)。因此，短期內(nèi)，政策可能是出于一個維穩(wěn)的目標。

實際上，自7月24日政治局會議提出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來，從中央到地方，房地產(chǎn)利好政策密集出臺。

不過，從數(shù)據(jù)上來看，盡管寬松的利好政策為部分城市的房地產(chǎn)市場帶來了可觀的增長，但房地產(chǎn)市場的總體形勢未在短期內(nèi)得到根本改變。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年9月（截至24日）重點20城新建商品住宅成交71463套，雖環(huán)比上漲4.5%，但同比下降14.4%。此外，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的情緒指數(shù)模型，重點20城近4周的情緒指數(shù)依次為-0.83、-0.82、-0.83、-0.81，第39周小幅上升0.02，仍處于低迷區(qū)間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，整體來看，本輪新政發(fā)力較為緩慢，新房、二手房成交效果溫和，“金九”整體成色不及預期，且新政對市場整體情緒的提振后勁不足，情緒修復呈緩慢曲折特征。

不過，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對此持有不同看法。嚴躍進認為，部分地區(qū)的樓市在眾多利好政策下，“金9”仍出現(xiàn)環(huán)比下降，可能是因為8月份的利好政策帶動了樓市的超漲幅，“下降只是暫時的，無需上升到整體房地產(chǎn)市場。”

嚴躍進向表示，未來還可進一步推動限購政策的放開，此外，目前普通住宅的標準存在不適應(yīng)當前社會發(fā)展的情況，未來也可以酌情調(diào)整。

對于未來，盧文曦則認為，房地產(chǎn)市場的真正反彈，可能需要等待經(jīng)濟大環(huán)境，房地產(chǎn)市場自身的修復。

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