9月25日，存量房貸利率調(diào)整正式落地。

【資料圖】

“早上打開(kāi)手機(jī)銀行一看，我的存量房貸利率果然調(diào)低了，從5.35%降低到4.75%，一個(gè)月少了400多塊呢?！币晃槐本┓恐鞲嬖V記者，他是在2020年9月“賣一買一”換的新房，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的二套房貸利率5.35%；如今，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好政策，二套房房貸利率下調(diào)至首套房房貸利率的下限4.75%。

記者采訪中得知，北京、上海、鄭州、成都等多地都“一步到位”調(diào)整到了當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。

一線城市：

北京業(yè)主“二套轉(zhuǎn)首套”，每月少還約400元

此前，根據(jù)工行北京市分行、中行北京市分行、建行北京市分行等銀行的答疑，如果用戶的房貸是在2019年10月8日（不含）前發(fā)放的，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，已經(jīng)低于LPR的不作調(diào)整；在2019年10月8日（含）后發(fā)放的，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)。由于今年6月20日發(fā)布的5年期以上LPR由4.3%下調(diào)至4.2%，也就是說(shuō)，北京存量首套房貸利率下限為4.2%。

“我是2022年2月下來(lái)的貸款，房貸利率為4.85%，這次我的利率沒(méi)有調(diào)整?！币幻本┑臉I(yè)主向記者表示，由于她的重新定價(jià)日是每年的2月28日，所以當(dāng)前執(zhí)行的LPR為今年1月的4.3%，并非是當(dāng)前4.2%，也就是說(shuō)，要等到2024年的3月，這位北京業(yè)主的LPR利率還會(huì)根據(jù)2024年1月的LPR數(shù)值進(jìn)行浮動(dòng)下調(diào)。

在采訪中，多位在2019年之后買房的北京業(yè)主都表示，“存量房貸利率沒(méi)有調(diào)整”，也就是說(shuō)這批業(yè)主在貸款時(shí)已經(jīng)執(zhí)行了當(dāng)時(shí)北京的政策利率下限，即LPR+55個(gè)基點(diǎn)，所以此次并未調(diào)整。

同時(shí)，一位北京業(yè)主也表示，他是在2020年10月北京購(gòu)房的，調(diào)整前的利率為L(zhǎng)PR+55.1個(gè)基點(diǎn)，即4.851%。目前新的利率為L(zhǎng)PR+55基點(diǎn)，即4.85%。而一位在2017年買房的北京業(yè)主告訴記者，此次，其房貸利率從4.89%降到了4.3%。

還有北京業(yè)主反饋，在存量貸款調(diào)整和“認(rèn)房不認(rèn)貸”雙重利好下，所買的“二套房”房貸利率已經(jīng)降低為首套房房貸利率的政策下限。這位北京業(yè)主是在2020年9月“賣一買一”換的新房，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的二套房貸利率為5.35%，疊加當(dāng)前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，已下調(diào)至首套房房貸利率的下限4.75%，算下來(lái)每月少還400多元。

除了北京，上海一名在2022年購(gòu)房的業(yè)主也表示“并未調(diào)整”。也就是說(shuō)，如果業(yè)主在2021年7月24日以后購(gòu)房，其利率下限水平為L(zhǎng)PR+35基點(diǎn)，如果銀行已經(jīng)執(zhí)行政策利率下限，這部分業(yè)主就不再作出調(diào)整。

一位廣州的業(yè)主表示，其在2010年廣州購(gòu)房，調(diào)整前房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP，此次調(diào)整后按LPR+0，即4.3%執(zhí)行。

由此可以看出，一線城市中，根據(jù)此前公布的不同時(shí)間段的政策利率下限，不同時(shí)期的購(gòu)房者在此次調(diào)整中下調(diào)的幅度不同。由于北京和上海的政策利率下限在全國(guó)屬于較高水平，所以此次北京、上海等一線城市的下調(diào)幅度也相對(duì)有限。

二三線城市：

成都業(yè)主房貸利率降至4.2%，每月少還900元

基于二、三線城市之前公布的房貸利率政策下限，此前貸款利率高且當(dāng)?shù)卣呃氏孪薜偷臉I(yè)主享受到的政策利好更大。

以鄭州為例。鄭州一位業(yè)主在2020年10月簽訂房貸合同，其時(shí)當(dāng)?shù)氐恼呃氏孪奘荓PR+5個(gè)基點(diǎn)；此次調(diào)整，這位業(yè)主的貸款利率從4.795%下降到4.35%，每月還款額降低了約364元。

再以成都為例。某業(yè)主2020年8月簽訂房貸合同，房貸利率由此前的LPR+123個(gè)基點(diǎn)（即5.43%）下調(diào)到4.2%，每月還款額下降了900元。

那么，為什么有的業(yè)主下降到當(dāng)前LPR數(shù)值4.2%，有的卻下降到4.3%呢？原因在于本次存量房貸利率調(diào)整的是加點(diǎn)部分，不涉及LPR取值調(diào)整。如果是浮動(dòng)利率，存量個(gè)人住房貸款適用的LPR也會(huì)變化，根據(jù)政策規(guī)定和合同約定，每年調(diào)整一次，通常在每年1月1日或貸款發(fā)放日的“對(duì)月對(duì)日”調(diào)整（具體在貸款合同中有約定），調(diào)整時(shí)適用當(dāng)時(shí)的LPR。

例如，若合同約定的LPR調(diào)整日期為“每年1月1日”，那么貸款人目前適用的LPR是2022年12月發(fā)布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同約定的LPR調(diào)整日期為貸款發(fā)放日的“對(duì)月對(duì)日”，而貸款發(fā)放日為2020年7月3日，LPR就在每年7月3日調(diào)整一次，那么貸款人目前適用的LPR是2023年6月發(fā)布的5年期以上LPR（4.2%），因此會(huì)產(chǎn)生不同數(shù)值的差異。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“從目前的案例來(lái)看，有的業(yè)主累計(jì)下降幅度在80-90個(gè)基點(diǎn)左右，算是下調(diào)幅度比較大的，也有業(yè)主下降40-50個(gè)基點(diǎn)，他們每個(gè)月的房貸壓力都減輕了?！?/p>

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