今年以來(lái)，盡管部分核心城市土拍市場(chǎng)熱度較高，但全國(guó)土拍市場(chǎng)總體熱度仍較低迷。不僅300城1-7月涉宅用地成交金額同比下降27%，而且百?gòu)?qiáng)房企的拿地總額也同比下降13.4%。與此同時(shí)，房企將一二線城市作為布局、補(bǔ)倉(cāng)、調(diào)倉(cāng)的重點(diǎn)，三四線城市則顯冷清，加劇土地市場(chǎng)分化。

【資料圖】

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)土地成交規(guī)模仍將低位運(yùn)行，而在房企拿地格局上，依舊是央企國(guó)企占主導(dǎo)，民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

1-7月，300城涉宅用地成交金額同比下降27%，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額也同比下降13.4%。資料圖片

土地市場(chǎng)持續(xù)降溫

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，300城1-7月涉宅用地推出規(guī)劃建面同比降31%，成交規(guī)劃建面同比降33%，推出樓面均價(jià)同比漲7%，成交樓面均價(jià)同比漲10%，土地出讓金同比降27%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，供應(yīng)面積持續(xù)走低、成交面積降幅縮小，但因優(yōu)質(zhì)地塊占比較高，成交樓面均價(jià)上升，土地出讓金雖仍在下降，但降幅有所收窄。

房企投資繼續(xù)向核心城市聚集，一線、二線、三四線城市熱度分化明顯。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市土地出讓金收入降幅最低，為22%；而受成交規(guī)劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)30%。相比而言，房企在二線城市拿地占比最高，比如，50家代表房企2023年1-7月在二線城市的投資面積占比最高，為61.4%，一二線城市占比合計(jì)近九成。

在克而瑞分析人士看來(lái)，當(dāng)前投資十分聚焦，一二線城市是企業(yè)布局、補(bǔ)倉(cāng)、調(diào)倉(cāng)的重點(diǎn)，三四線城市則顯冷清。多數(shù)房企上半年拿地城市不超過(guò)15個(gè)，華潤(rùn)置地、濱江、招商蛇口（001979）等在一二線城市拿地金額占比超過(guò)90%。

此外，從7月土地市場(chǎng)來(lái)看，城市之間市場(chǎng)分化也在加劇，沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)春、無(wú)錫、鄭州等城市以底價(jià)成交為主，而部分高能級(jí)城市觸頂率較高。不過(guò)，北京、上海等核心城市7月土拍相較于上半年，熱度也有所下降。

在各地土地市場(chǎng)低迷的同時(shí)，房企拿地額也在下降。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額6946億元，拿地規(guī)模同比下降13.4%，降幅較上月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。而在7月，雖然北京、杭州、蘇州多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市繼續(xù)進(jìn)行了集中供地，但50家代表企業(yè)7月拿地總額同比降低32.9%，環(huán)比下降37.7%。

另?yè)?jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至7月末，今年新增貨值超過(guò)百億的房企為35家，環(huán)比僅增加3家，但對(duì)比去年同期減少了19家，投資低迷可見(jiàn)一斑。

地方城投“托底”力度減弱

當(dāng)前，央企國(guó)企仍是拿地主力，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企，這與穩(wěn)健型國(guó)企央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。比如，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展（600048）等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，在土地市場(chǎng)的參與度較高。

從中指研究院發(fā)布的1-7月新增貨值來(lái)看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)占據(jù)榜單前三位。華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值1124億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為994億元和845億元。此外，位列前十的房企還包括萬(wàn)科、綠城中國(guó)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)（002244）。

據(jù)中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水介紹，1-7月央企國(guó)企拿地金額仍占主導(dǎo)地位，拿地金額占比超50%，同時(shí)受長(zhǎng)三角地區(qū)民企表現(xiàn)活躍的影響，民企拿地金額占比提升至27%，地方國(guó)資拿地金額占比降至9%。

目前，北京、上海、廈門(mén)、南京、蘇州仍然是央企國(guó)企拿地的主力城市。而在杭州、合肥、寧波等城市，民企拿地金額占比有所增加，例如杭州民企拿地金額占比超過(guò)六成，6月9日出讓的5宗地中4宗被民企摘取，7月18日出讓的6宗涉宅地塊中有4宗被民企摘?。怀啥寄玫氐拿駹I(yíng)企業(yè)更多是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，如誠(chéng)一投資、四川邦泰置業(yè)、嘉禾興等。

相比之下，民營(yíng)企業(yè)拿地積極性較上一年增長(zhǎng)明顯。但是，城投托底拿地力度減少。在22個(gè)城市成交的住宅用地中，截至7月底，地方國(guó)資企業(yè)拿地金額比上年大幅降低。這在南京、福州、濟(jì)南、武漢等城市表現(xiàn)較為顯著，地方國(guó)企“退潮”趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，從拿地企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，今年家居建材企業(yè)以及文旅、化工、服飾等實(shí)業(yè)企業(yè)也開(kāi)始在土地市場(chǎng)發(fā)力。比如物業(yè)管理、建筑工程、裝修、零售等。此外，一些多元化實(shí)業(yè)企業(yè)此前地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，但拿地勢(shì)頭有所增強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)：土地成交規(guī)模仍將低位運(yùn)行

今年以來(lái)除拿地企業(yè)格局變化外，當(dāng)前房企投資邏輯明顯趨同，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊被多家房企“爭(zhēng)搶”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，全國(guó)土地市場(chǎng)“局部升溫”特征越發(fā)明顯。

在中指研究院土地市場(chǎng)分析師周巍看來(lái)，今年市場(chǎng)“小陽(yáng)春”結(jié)束后，3-7月新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連月下降。當(dāng)前弱能級(jí)的城市、板塊土地出讓難度較大，企業(yè)拍地意愿不足，需通過(guò)提供基建項(xiàng)目配合賣(mài)地。但同時(shí)弱能級(jí)城市地方債壓力大，基建投資乏力。北京、上海受房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫以及地塊優(yōu)質(zhì)程度下降等影響，7月的土拍相較于第一批次地塊也有所回落。

克而瑞分析人士也認(rèn)為，頭部房企拿地放緩。1-7月，仍有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，市場(chǎng)不斷走弱之下房企投資依然謹(jǐn)慎。從7月單月拿地來(lái)看，頭部房企拿地較上半年大幅放緩，全口徑銷售TOP10拿地金額除保利外，其余企業(yè)單月拿地均不足百億。一方面是受到集中供地城市土拍節(jié)奏影響，另一方面，上半年頭部房企在核心城市拿地相對(duì)充裕，市場(chǎng)走弱下，整體投資回歸理性和謹(jǐn)慎。

對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞分析人士預(yù)計(jì)，隨著上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的補(bǔ)充，若三季度銷售無(wú)明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，聚焦一二線城市的同時(shí)，更加關(guān)注性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。拿地格局上，短期不會(huì)有明顯變化，依舊是央企國(guó)企占主導(dǎo)、民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，而土地成交規(guī)模仍將低位運(yùn)行。

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