2023年6月2日，交銀國際發(fā)布2023年下半年房地產(chǎn)行業(yè)展望，以下為報告主要內(nèi)容：

內(nèi)地房地產(chǎn) - 等待更多民企復(fù)蘇信號：民營開發(fā)商與國企銷售表現(xiàn)分化持續(xù)，國企將獲得更多的市場份額。我們認(rèn)為國有企業(yè)的市場份額將在下半年達(dá)到 70% 左右的峰值，而一些民企將在推出更多竣工項目后重新獲得市場份額。在政策支持以及去年基數(shù)較低，預(yù)計銷售將逐步復(fù)蘇，2023年下半年全國銷售將增長 5-10%。投資建議：先選銷售執(zhí)行力強且土地儲備充足的國企龍頭，而對于風(fēng)險偏好較高的投資者，我們建議等待銷售改善信號以及市場對估值最低的民企龍頭進(jìn)行重估。

(相關(guān)資料圖)

香港房地產(chǎn) - 漸趨樂觀：我們看到基本面的改善令住宅和零售市場的前景更為樂觀。美聯(lián)儲可能在下半年結(jié)束加息，而重新開關(guān)和人才引進(jìn)方案吸引了一波內(nèi)地白領(lǐng)回歸，我們預(yù)計住宅需求回升將支撐中端新房銷售，房價在上半年反彈后將在下半年企穩(wěn)。另外，我們預(yù)計零售租金將在2023年下半年反彈5-10%，得益于游客涌入和消費券提振本地消費情緒。由于2023年和2024年辦公室需求疲軟和大量的項目完工，主要中央商務(wù)區(qū)的空置率已達(dá)到新高。我們預(yù)計寫字樓租金降幅將在2023年下半年放緩至3-5%。我們相對寫字樓更偏好住宅和零售物業(yè)。因此，我們認(rèn)為專注于中端住宅市場及零售元素較多的開發(fā)商將在下半年獲益更多?？紤]到寫字樓租金持續(xù)疲軟導(dǎo)致租金回調(diào)，應(yīng)避開寫字樓元素較多的租務(wù)股。

內(nèi)地房地產(chǎn)2023下半年展望: 等待更多民企復(fù)蘇信號

01

我們看到實體市場在2023 年第 1 季度出現(xiàn)復(fù)蘇。國有企業(yè)開發(fā)商表現(xiàn)更好，銷售額同比增長 40%以上，但民營企業(yè)開發(fā)商在2023年首五個月的銷售額同比普遍下降 20%以上。我們預(yù)計部分民營開發(fā)商將持續(xù)面對流動性困難，需依賴債務(wù)重組。同時，國企開發(fā)商將受益于政策支持、經(jīng)濟(jì)重啟帶來的市場份額提升，來自土地公開市場的機會，以及從陷入困境的開發(fā)商并購的機會。我們等待更多信號來確認(rèn)復(fù)蘇的軌道。

預(yù)計銷售將逐步復(fù)蘇，2023年下半年全國銷售將增長 5-10%。鑒于 2022 年較低的基數(shù)，我們相信房地產(chǎn)市場將在下半年逐步復(fù)蘇，更多政策將推出以提高購房者的負(fù)擔(dān)能力，包括降低首付和房貸利率。此外，隨著民營開發(fā)商推出更多已竣工的項目銷售，我們相信可以減輕購房者的擔(dān)憂?？偠灾覀冾A(yù)計下半年全國房屋銷售將同比增長 5-10%。

國有企業(yè)進(jìn)一步擴大市場份額。我們看到行業(yè)表現(xiàn)繼續(xù)分化，國企獲得更多的市場份額。在前 50 名開發(fā)商中（按合同銷售額），國企的市場份額在2023 年首五個月增長至68.1%（2022/21年：62.1%/43.5%）。我們認(rèn)為國有企業(yè)的市場份額將在下半年達(dá)到 70% 左右的峰值，而一些民營企業(yè)將在推出更多已竣工項目后重新獲得市場份額。

優(yōu)先選擇國企。我們建議先選銷售執(zhí)行力強且土地儲備充足的國企龍頭。對于風(fēng)險偏好較高的投資者，我們建議等待銷售改善信號以及市場對估值最低的民企龍頭進(jìn)行重估，機會或在2023年4季度出現(xiàn)。

1. 實體市場：逐漸回暖

經(jīng)過多輪政策支持，2023年1季度二手市場成交量普遍回升，主要城市成交量突破 2021 年峰值。一手市場在1季度也有所復(fù)蘇，一二線城市的成交量強勁，達(dá)到2021年峰值的70-80%。

自2023年2季度以來的分化可能在下半年持續(xù)

進(jìn)入2季度，我們看到了1）一線城市與二三線城市表現(xiàn)的分化，以及2）國有企業(yè)與民企開發(fā)商表現(xiàn)的分化。自2023年4月以來，二三線城市的銷售勢頭有所放緩。另一方面，國企開發(fā)商的市場份額有所增加，銷售表現(xiàn)優(yōu)于市場，而只有少數(shù)民營開發(fā)商的銷售保持同比增長，其他開發(fā)商總體上同比下降20%以上。

2023年上半年價量企穩(wěn)后，預(yù)計下半年成交量回暖

根據(jù)國家統(tǒng)計局（NBS）的數(shù)據(jù)，自2023 年 1 月/2 月以來，70 個主要城市的一手/二手價格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)正。我們預(yù)計下半年新房和二手市場的價格漲幅將繼續(xù)保持在 2-3% 的同比增長水平。我們認(rèn)為，住宅價格企穩(wěn)將在一定程度上恢復(fù)購房者對下半年的信心。

國有企業(yè)進(jìn)一步獲得市場份額和領(lǐng)先地位，民營企業(yè)仍面臨壓力

我們預(yù)計國有企業(yè)的市場份額將進(jìn)一步擴大，原因是：1）民營企業(yè)自2021年4季度以來減少補充土地儲備，導(dǎo)致可銷售資源減少；2）購買者偏好國企，并擔(dān)心民營開發(fā)商交付項目的能力。

據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，在排名前50的開發(fā)商中，國有開發(fā)商的合同銷售份額從2020年的38.8%上升到2021/2022/23年首4個月的43.5%/62.1%/68.3%。我們認(rèn)為，國有企業(yè)在前50大開發(fā)商中的市場份額將在2023年3季度達(dá)到約70%的峰值，而民營企業(yè)將在今年下半年或明年推出更多已完工項目，從而重新獲得一些市場份額。

2. 土地市場：部分民企變得更積極

由于2023年上半年民營企業(yè)的流動性仍然緊張，國有企業(yè)仍然是土地公開市場的主要參與者。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023 年首四月新增可售資源排名前50的開發(fā)商中，國企的市場份額為 73.9%。 華潤置地、萬科和建發(fā)排名前三，2023 年首四個月新增可售資源分別603 億元、545 億元和 420 億元。

一些民營企業(yè)開發(fā)商在土地市場變得更積極

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，三家民營開發(fā)商進(jìn)入1季度土地儲備排名前十，分別是長隆集團(tuán)、濱江集團(tuán)（002244）和龍湖地產(chǎn)，分別排名第4、8和9位（2022年只有濱江進(jìn)入前十，排名第5）。民營企業(yè)的市場份額在2023 年首四個月也增至 26.1%（2022 年僅為 12.5%，2022 年首九個月則低至 9.1%）。展望未來，我們認(rèn)為民營企業(yè)將繼續(xù)在土地市場上有所增長，但國有企業(yè)仍將占據(jù)更高的份額。

3. 政策展望：通過降低購房成本來穩(wěn)定房價和信心

隨著 2023 年 1 季度被壓抑的需求釋放，新房價格溫和回升，成交量觸底反彈， 我們認(rèn)為政策環(huán)境將在下半年繼續(xù)放松，但也要避免市場過熱，尤其是在一線和核心二線城市。我們預(yù)計下半年政策將有4個特定領(lǐng)域：

1) 穩(wěn)定房價，降低購房者成本

我們預(yù)計穩(wěn)定價格仍將是政策的重點，通過降低購房者的成本來提供額外的需求側(cè)支持，包括1）通過提高抵押貸款額度和貸款比來降低首付款；2）降低房貸利率，特別是對于首次購房者和自用改善性購房者。

2) 支持基本住房和住房升級者的購房需求

我們相信更多城市，尤其是成交量恢復(fù)較慢的二三線城市，將進(jìn)一步放寬限購和限售以提振需求。 另一方面，我們認(rèn)為地方政府也將放寬限價和預(yù)售政策以支持更多項目。

3) 填補資金缺口，確保竣工交付

我們預(yù)計政府將繼續(xù)重申支持國有企業(yè)的參與，包括國企開發(fā)商向陷入困境的開發(fā)商收購資產(chǎn)，并延長民營企業(yè)開發(fā)商的貸款期限。

4) 更多城市實施房貸新政，簡化二級市場交易

2023年上半年，超過100個城市遵循了自然資源部和銀保監(jiān)會發(fā)布的新房貸政策，該政策促進(jìn)了舊房貸在二級市場交易中向新購房者的轉(zhuǎn)讓，而無需解除舊房貸（“帶押過戶”）。新政策將使買賣雙方以更低的成本和風(fēng)險，更高效地完成抵押權(quán)過戶。我們預(yù)計，該政策將在2023年下半年在全國范圍內(nèi)得到更廣泛的實施。

香港房地產(chǎn)2023下半年展望: 漸趨樂觀

02

香港地產(chǎn) – 漸趨樂觀

2023年首五個月房地產(chǎn)價格（中原城市領(lǐng)先指數(shù)）反彈6.4%，基本面的改善令住宅和零售市場的前景更為樂觀，包括重新開關(guān)、游客涌入、白領(lǐng)回歸，以及加息可能結(jié)束。

住宅處于拐點，基本面改善

根據(jù)我們宏觀團(tuán)隊的最新觀點，美聯(lián)儲可能在下半年結(jié)束加息。重新開關(guān)和人才引進(jìn)方案吸引了一波內(nèi)地白領(lǐng)回歸。我們預(yù)計住宅需求回升將支撐中端新房銷售，房價在上半年反彈后將在下半年企穩(wěn)。

零售將反彈，寫字樓仍承壓

我們預(yù)計零售租金將在2023年下半年反彈5-10%，得益于游客涌入和消費券提振本地消費情緒，帶來零售環(huán)境改善，租戶的租金負(fù)擔(dān)能力不斷提高。

由于2023年和2024年辦公室需求疲軟和大量的項目完工，主要中央商務(wù)區(qū)的空置率已達(dá)到新高。我們預(yù)計寫字樓租金降幅將在2023年下半年放緩至3-5%。

相對于寫字樓，更偏好住宅/零售。總的來說，我們相對寫字樓更偏好住宅和零售物業(yè)。因此，我們認(rèn)為專注于中端住宅市場及零售元素較多的開發(fā)商將在下半年獲益更多。考慮到寫字樓租金持續(xù)疲軟導(dǎo)致租金回調(diào)，應(yīng)避開寫字樓元素較多的租務(wù)股。

1. 住宅市場：處于拐點，基本面向好

鑒于供給側(cè)相對缺乏彈性，我們認(rèn)為影響香港住宅價格和市場情緒的關(guān)鍵因素在需求側(cè)。

過去兩年，香港住宅市場被各種負(fù)面因素所影響，購買力受到削弱，包括1）加息降低了本地家庭的購買力；2）人口結(jié)構(gòu)的變化，以及 3）持續(xù)的新冠影響和邊境管制阻礙了來自中國內(nèi)地和海外的白領(lǐng)和學(xué)生的回歸。然而，我們看到這三個因素都在逆轉(zhuǎn)，這將為一手市場和租賃市場帶來更正面的前景。

1. 利率見頂在望

按揭還款額增加30%。自2022年3月美聯(lián)儲開啟加息周期以來，雖然香港銀行體系的流動性強勁，但主要按揭基準(zhǔn)利率（1個月香港銀行同業(yè)拆息HIBOR）已從2022年初的約0.1-0.3%飆升至2023年的約3-4.8%，主要銀行的最優(yōu)惠貸款利率（“P”）亦由5-5.25%上升75個基點至5.75-6.0%。實際按揭貸款利率從~1.5%上升到~3.5%，每月按揭供款額增幅約30%。

2023年末/2024年可能降息。我們的宏觀團(tuán)隊認(rèn)為，美聯(lián)儲的加息將很快結(jié)束，潛在的降息最早可能在2023年底發(fā)生。鑒于港元與美元掛鉤，香港銀行間流動性及融資成本與美國聯(lián)邦基金利率變動高度相關(guān)。我們相信，隨著聯(lián)邦基金利率觸頂，香港銀行間余額和流動性將企穩(wěn)。因此，HIBOR和最優(yōu)惠貸款利率可能在下半年見頂。

2. 需求隨著內(nèi)地人才回歸而回升

人才回歸。在重新開關(guān)和大多數(shù)社交距離措施放松后，2023年上半年以來，我們看到了大量流入（2023年首五個月：5.61萬）。我們認(rèn)為，這在一定程度上是由于內(nèi)地人才回流所致。

1.7萬份高才通計劃申請獲批準(zhǔn)。香港特區(qū)政府于2022年12月啟動了高才通計劃，為吸引頂尖大學(xué)畢業(yè)生和經(jīng)驗豐富的專才來港工作提供了一條快速通道。勞工及福利局局長孫玉菡表示，截至2023年4月底，約有1.7萬份申請獲批，約有1萬名申請人已獲發(fā)簽證，其中約有5千名申請人已抵港。隨著內(nèi)地申請人的熱烈反應(yīng)，我們預(yù)計在下半年會有更多人獲批和入境。

預(yù)計住宅租金將上漲，價格將在2023年下半年企穩(wěn)

外籍人士的回歸（2023年首五個月：6.2萬）和內(nèi)地人才的涌入（2023年首五個月：5.61萬）抵消了香港本地居民（2023年首五個月：5.39萬）的小幅下降。隨著更多高才通計劃的申請人來港，以及內(nèi)地學(xué)生回歸，我們認(rèn)為2023年香港人口凈變化將保持在正區(qū)域。

我們預(yù)計中產(chǎn)家庭的賣房壓力仍將繼續(xù)對大眾市場造成價格壓力。另一方面，我們預(yù)計新人口中，包括來自中國內(nèi)地的人才和學(xué)生，通常會選擇方便前往主要中央商務(wù)區(qū)或社區(qū)和購物設(shè)施發(fā)達(dá)的地區(qū)，例如港島中西區(qū)、西部走廊（大角咀至荃灣西）和中九龍（土瓜灣至啟德）。因此，我們相信新勞動力的涌入將主要有利于上述地區(qū)的租金市場，我們預(yù)計這些地區(qū)的整體租金水平將環(huán)比上漲5-10%。

綜上所述，住宅價格在2023年首五個月反彈6.4%之后，我們預(yù)計2023年下半年將基本保持穩(wěn)定。與此同時，在內(nèi)地勞動力進(jìn)入和潛在的留學(xué)生租住需求支持下，我們預(yù)計整體租金水平將環(huán)比上升5%。

2. 零售市場：重新開關(guān)后，零售租金將反彈

對零售市場來說，正面因素多于負(fù)面因素，主要是受取消防控措施后消費情緒改善，及重新開關(guān)吸引高消費游客的推動。

可選消費表現(xiàn)優(yōu)于其他消費類別。根據(jù)香港特別行政區(qū)政府統(tǒng)計處的初步零售額數(shù)字，2023年3月以及1季度的零售額分別為335.57億港元及1,028.48億港元，同比上升40.9%及24.1%。1季度，漲幅最大的類別是：1）酒精飲料和煙草同比增長187.6%；2）珠寶、鐘表和貴重禮品同比增長88.0%；以及3）眼鏡店同比增長75.2%，服裝、鞋類和相關(guān)產(chǎn)品增長69.5%。我們認(rèn)為這是受到本地居民消費情緒改善和游客需求的推動。

游客人數(shù)在增加。根據(jù)香港旅游發(fā)展局的最新臨時數(shù)據(jù)，香港在2023年4月接待游客289萬人次，環(huán)比增長18%，相當(dāng)于疫情前水平（2017-19年平均水平）的58%左右。其中，中國內(nèi)地游客仍然是主要的來源，4月份中國內(nèi)地游客達(dá)到230萬人次，占總數(shù)的79.7%（與2019年的78%水平相似）。

另一方面，我們預(yù)期消費券的進(jìn)一步發(fā)放，加上法定最低工資由37.5港元/小時提高至40.0港元/小時（2023年5月生效），將進(jìn)一步刺激低收入階層的消費，特別是表現(xiàn)不佳的必選消費行業(yè)，如食品、超市、耐用消費品和百貨公司。因此，我們預(yù)計零售市場的進(jìn)一步復(fù)蘇將有助于降低租戶的租用成本，并為租金的上調(diào)提供更多空間。我們認(rèn)為零售租金將環(huán)比反彈5-10%，主要旅游地區(qū)將出現(xiàn)更高的上漲空間。

3. 寫字樓市場：仍然困難，供應(yīng)將在2023-24年達(dá)到峰值

考慮到大多數(shù)甲級寫字樓的市值租金和到期租金之間的巨大差距，我們繼續(xù)預(yù)計寫字樓業(yè)主續(xù)租時仍面臨租金下調(diào)。另一方面，業(yè)主不愿進(jìn)一步大幅削減租金。由于主要辦公區(qū)的空置率處于歷史高位，寫字樓需求停滯不前，我們預(yù)計主要中央商務(wù)區(qū)的租金將在下半年環(huán)比溫和下降<3%。

在空置率處于歷史高位的中環(huán)，有相當(dāng)數(shù)量的寫字樓落成。根據(jù)差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，2022年辦公空間的總完工面積為35.13萬平方米。與此同時，差餉物業(yè)估價署預(yù)計2023年將再落成26.72萬平方米，遠(yuǎn)高于過去十年平均每年16.77萬平方米的竣工面積。在新落成的面積中，差餉物業(yè)估價署預(yù)計約94%為甲級寫字樓，包括兩個著名的大型項目，即恒基兆業(yè)大廈及長江中心二期（和記黃埔大廈重建）。我們相信歷史高位的空置率，加上大量竣工，將繼續(xù)對市值租金構(gòu)成壓力。

雖然重新開關(guān)將帶來白領(lǐng)的涌入，但我們預(yù)計不會立即出現(xiàn)辦公空間擴張需求，因為過去幾年員工的累積流出導(dǎo)致大量辦公空間空置。我們也認(rèn)為，除非宏觀環(huán)境顯著改善，否則大企業(yè)的招聘情緒，尤其是金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)，不會立即出現(xiàn)實質(zhì)性的改善。

市值租金在2023年下半年見底。由于中環(huán)及鄰近中央商務(wù)區(qū)的空置率處于歷史高位，我們發(fā)現(xiàn)中環(huán)及灣仔/銅鑼灣地區(qū)的甲級寫字樓租金較2019年的峰值下跌約40%（差餉物業(yè)估價署編制的中環(huán)及灣仔/銅鑼灣甲級寫字樓租金指數(shù)）。然而，在租金水平大幅下降后，業(yè)主不愿進(jìn)一步削減租金，因為在需求仍然低迷的情況下，這似乎無法有效填補空置的空間。另一方面，分散化趨勢趨于穩(wěn)定，中央商務(wù)區(qū)與分散化地區(qū)之間的租金差距正在縮小。展望未來，我們認(rèn)為業(yè)主不太可能進(jìn)一步大幅下調(diào)租金以換取出租率。

市值租金趨于穩(wěn)定，續(xù)租租金負(fù)調(diào)整將在2023年下半年繼續(xù)。由于我們認(rèn)為短期內(nèi)的額外辦公空間需求將受到抑制，寫字樓市值租金的疲軟將在2023年下半年繼續(xù)。然而，我們看到2022年下半年寫字樓的凈吸納量回到正數(shù)，我們相信即使在壓力下市場也正在穩(wěn)定下來。我們預(yù)期中環(huán)的甲級寫字樓租金在2023年下半年將再環(huán)比下跌<3%，而溢出效應(yīng)將導(dǎo)致附近主要中央商務(wù)區(qū)（例如灣仔/銅鑼灣和上環(huán)）的租金水平環(huán)比下跌約1-3%。九龍方面，鑒于歷史高位空置率，我們亦預(yù)期九龍東的租金水平將再環(huán)比下跌3%。鑒于大部分寫字樓的到期租金水平較高，于2020年開始的租約的租金水平一般比現(xiàn)在高出約30%，我們預(yù)計寫字樓業(yè)主在續(xù)租時將繼續(xù)面臨顯著的租金回調(diào)壓力。

本文來自交銀國際已發(fā)布研究報告《2023年下半年房地產(chǎn)行業(yè)展望》。

/謝騏聰, CFA, FRM

完整23頁報告PDF中文版:

http://researchreport.bocomgroup.com/Hong_Kong_Property_Sector-230605s.pdf（內(nèi)地房地產(chǎn)）

http://researchreport.bocomgroup.com/Hong_Kong_Property_Sector-230605s.pdf（香港房地產(chǎn)）

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