導(dǎo)讀

核心一二線和內(nèi)生型三四線短期回調(diào)后仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

◎ 研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

(相關(guān)資料圖)

2022年行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，從前10月行業(yè)成交規(guī)模來看，創(chuàng)2015年以來同期新低，房價負(fù)增長，持平2020年。分能級來看，各能級成交量均出現(xiàn)顯著下挫，房價僅一線高位持增，二三線基本持平去年，同比漲幅顯著收窄，城市分化持續(xù)加劇。

01

引子：2022年新房銷售規(guī)模顯著下挫

房價轉(zhuǎn)跌持平2020年

（本節(jié)有刪減）

（一）全國商品房成交面積創(chuàng)2015年以來新低，房價首次負(fù)增長（本節(jié)有刪減）

從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2022年全國商品房銷售規(guī)模已降至2015年以來新低，銷售均價跌破萬元進(jìn)入同比負(fù)增長區(qū)間。

（二）一線成交量同比降23%，二三線房價上漲“戛然而止”持平去年（本節(jié)有刪減）

CRIC監(jiān)測的百城商品住宅成交量價變動情況來看，各能級新房市場均出現(xiàn)了量縮價跌的現(xiàn)狀，二三線城市下行尤為突出。

成交規(guī)模方面，一線規(guī)模收窄23%，二三線規(guī)模同比下降超四成。2022年前10月，百城商品住宅成交面積累計不足2億平方米，不及2018年-2021年過去四年年成交規(guī)模一半，同比下降42%。其中一線和二線分別下降23%和43%，由2021年全年同比上漲16%和11%，驟降至負(fù)增長區(qū)間。三四線城市2021年已有下行勢頭，全年商品住宅成交面積同比下降5%，至2022年前10月擴(kuò)大至44%。

成交均價方面，二線漲幅放緩、三四線同比下降。2022年前10月，二線城市商品住宅成交均價同比上漲3%，較2021年全年同比上漲13%漲幅收窄10pcts。三四線城市前10月則同比下降2%，超過七成城市出現(xiàn)超過“限跌令”范圍的降價營銷。值得注意的是，一線房價“明漲暗跌”。2022年前10月一線城市商品住宅成交均價同比上漲14%，漲幅不收反擴(kuò)。

02

分類：滬京蓉量穩(wěn)價增熱度延續(xù)

弱二線、內(nèi)陸三四線量價雙跌

（本節(jié)有刪減）

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，商品房成交規(guī)模創(chuàng)2015年新低，房價由增轉(zhuǎn)降。而聚焦到單個城市，分化行情也在持續(xù)。為了更好的分析各城市短期市場變化，我們從全國百城中選取核心60城，依據(jù)量價變動情況大體可分為以下幾類：

一是短期熱度較高的量穩(wěn)價升型城市，以北京、上海、成都、昆山、汕頭為典型代表，成交量基本與2020持平，房價保持上漲。這類城市短期市場熱度依舊較高，逆市飄紅，抗風(fēng)險能力較高。

二是加速回調(diào)，量價雙跌類城市，以廈門、昆明、沈陽、貴陽、溫州、漳州、鎮(zhèn)江、清遠(yuǎn)、肇慶、岳陽為典型代表，這類城市典型特征為目前房價顯著回調(diào)回到3-5年前，成交量穩(wěn)步下滑，市場尚屬筑底階段，沒有明顯起色。

三是量跌價穩(wěn)類城市，這類城市達(dá)到了45個，占總量的75%，這類城市情況最為復(fù)雜，一方面房價尚屬于階段性高位，并無明顯下挫，證明居民購買力猶存，另一方面成交量穩(wěn)步回調(diào)，或因“情緒錯殺”、或因需求透支，實則值得引起我們的高度關(guān)注。

（一）量穩(wěn)價增型：京滬蓉等短期熱度較高，2023年預(yù)期“強(qiáng)者很強(qiáng)”（略）

（二）量價齊跌型：沈陽、溫州等“高光”已過，明年大概率低位筑底（略）

03

聚焦：量跌價穩(wěn)類城市短期機(jī)會猶存

深寧杭仍處規(guī)模上升期

（本節(jié)有刪減）

（一）上行期：深圳、杭州、廣州、南京等2021年仍為成交大年（本節(jié)有刪減）

第一類城市波動特點為近5年來整體走勢仍處于上行期，按照上行形態(tài)不同又可具體劃分為波動上行、U型爬升和類U型爬升。

1、深圳、蘭州、徐州穩(wěn)步爬升，2021年成交規(guī)模尚屬近年來高點

深圳、蘭州、徐州按周期規(guī)律來看，整體還處于波動上行期，剔除2022年顯著回落的影響，自2016年以來成交規(guī)?？芍^“節(jié)節(jié)攀升”，市場厚積薄發(fā)，2020-2021年基本都迎來階段性高點：

深圳作為東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心一線城市，無論是人口吸附力還是居民收入都屬于前列，因而屬于典型的供給主導(dǎo)型市場。

徐州成交的沖高一方面得益于人口基數(shù)較大，需求相對旺盛，尤其是外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)對成交也存在一定助力；另一方面地價節(jié)節(jié)攀升也會帶來居民對房價看漲預(yù)期，刺激需求集中入市。

蘭州屬于內(nèi)生型市場，2020年成交規(guī)模的攀升基本也算是“強(qiáng)弩之末”，年中房企便開始打折降價，最低折扣力度達(dá)到9折，多數(shù)項目采取分銷渠道，傭金點數(shù)在1.5%-5.5%不等，渠道成交占比可達(dá)30%-40%。

2、杭州、太倉、珠海、鹽城U型走勢，需求積累3-5年集中釋放

杭州、太倉、珠海、鹽城則走出了U型年度成交走勢，2016年需求集中爆發(fā)之后大幅回落，而后低谷期持穩(wěn)3-5年之后，在2020年-2021年再度沖高。

其中太倉和珠海投資屬性較為顯著，太倉主要因毗鄰上海，上海剛需客戶外溢置業(yè)占比較多，珠海則因粵港澳大灣區(qū)政策規(guī)劃和港珠澳大橋建設(shè)吸引了全國各地投資者競相買房，因而這兩城行情極易受到規(guī)劃利好、調(diào)控政策等影響。

杭州2021年成交集中爆發(fā)也與限制性政策下一二手倒掛套利空間顯著，短期內(nèi)吸引了大批尋求資產(chǎn)增值保值同時兼顧自住需求的購房者入市。

鹽城2020年迎來了成交高點，主要得益于棚改貨幣化安置、“地王”頻現(xiàn)、政策寬松等多因素驅(qū)動，而后續(xù)增長性明顯不足，2021年便迎來了顯著下挫，2022年更是降至歷史低點。

3、廣寧濟(jì)等類U型波動，2016年放量后，2021年迎來成交次高峰（略）

（二）平穩(wěn)期：武漢、蘇州、長沙、重慶等內(nèi)生型二線年成交規(guī)模持穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

上文聚焦處于上行期的部分城市情況，更多城市實則在近5年來成交規(guī)模變化處于平穩(wěn)波動期，大體也可分為兩類，一類處于2016-2017年“高光”過后低位波動；另一類為近5年成交規(guī)模相對固定，以內(nèi)生型需求為主，并無顯著的大漲大跌行情。

1、漢佛蘇等2016-2017年“高光”后顯著回調(diào)，近3年低位持穩(wěn)

還有一類城市的典型特征為2016年集中放量之后穩(wěn)步下調(diào)，當(dāng)前年成交已然趨穩(wěn)的城市，大體可以分為以下幾類：一是直轄市和省會二線城市，諸如青島、武漢、天津、蘇州、長沙、鄭州、寧波、福州、?？诘?，以內(nèi)陸弱二線城市居多，武漢、鄭州因人口基數(shù)較大，對于省內(nèi)虹吸效應(yīng)尚可，主要受限于居民收入與房價并不匹配，這也是多數(shù)城市的通病。

二是還有部分都市圈強(qiáng)三線城市也存在這樣的特征，譬如佛山、無錫、東莞、洛陽、廊坊和泰州，這類城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不弱，人口需求有支撐，雖然整體成交高位回落，但近幾年來年成交規(guī)?；境尸F(xiàn)持穩(wěn)狀態(tài)，并無顯著的大漲大跌行情。

2、重慶、合肥、長春等2016年至今成交規(guī)模恒定，并無較大波動（略）

（三）下行期：西安、南寧等2016-2018年成交“高光”之后穩(wěn)步回落（本節(jié)有刪減）

最后還有少部分城市當(dāng)前已然處于下行周期，一類城市早在2019年之后成交便開始節(jié)節(jié)回落，2020年疫情之后也無顯著的放量行情，還有部分城市調(diào)整期更早，呈現(xiàn)出先漲后跌的走勢。

1、西安、南寧、惠州、淮安等2016-2018年高位持穩(wěn)后波動下行

還有一類城市成交規(guī)模走勢基本上呈現(xiàn)出2016-2018年持穩(wěn)之后波動下行行情，樓市早已在2019年便進(jìn)入波動下行期，典型代表為西安、南寧、惠州、淮安。

西安主要因市區(qū)供應(yīng)稀缺，整體成交重點開始向泛高新區(qū)、浐灞、西咸新區(qū)等外圍轉(zhuǎn)移，南寧、惠州則是經(jīng)歷了前期需求集中釋放之后，后繼乏力，加之本地待開發(fā)地塊量和潛在供應(yīng)依舊較大，短期還是難以走出成交低迷行情。

2、煙臺、泉州、大連、中山先增后降，2018年后成交節(jié)節(jié)回落（略）

04

增長空間：內(nèi)生型城市抗跌能力更強(qiáng)

核心一二線購買力有待積累

（本節(jié)有刪減）

（一）人均購房面積：惠州、太倉等超10平方米，短期面臨需求見頂（本節(jié)有刪減）

（二）房價收入比：深圳42年領(lǐng)先，廣杭寧等20年購房難度較大（本節(jié)有刪減）

（三）綜合分析：蕪湖、洛陽、寧波等潛力型城市或?qū)⒃?023年企穩(wěn)回升

我們將以上兩個指標(biāo)交叉分析，可以得到需求是前提，有需求的城市未來樓市增長空間更大，而有能力則是必要條件，決定了成交何時能迎來集中爆發(fā)，因而按照這兩大維度，我們可以將45個重點城市分為以下幾類：

一是有需求有能力的城市，2022年筑底回調(diào)之后，2023年大概率企穩(wěn)回升。典型代表為衡陽、東營、廊坊、長春、煙臺、泉州、洛陽、建德、寧波、泰州、濟(jì)南、蕪湖、南寧。

二是需求有增長空間，但是短期房價過高，購買力仍需積累的城市。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

三是短期內(nèi)需求飽和類城市，無論房價高低，購房需求趨于理性自住之后，若無顯著虹吸效應(yīng)的城市短期需求面臨飽和。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、?？?。

1、短期潛力型：蕪湖、洛陽等內(nèi)生型城市和“藏富于民”寧波仍有機(jī)會

我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）低于7平方米和房價收入比低于13年的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛，房價偏低，目前主要是購房者觀望情緒嚴(yán)重，短期內(nèi)入市熱情并不高漲。典型代表為衡陽、東營、廊坊、長春、煙臺、泉州、洛陽、建德、寧波、泰州、濟(jì)南、蕪湖、南寧。

結(jié)合周期波動規(guī)律，這其中除了南寧、煙臺、泉州處于下行期之外，余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期，整體成交規(guī)模相對固定，蕪湖、洛陽等算是典型的內(nèi)生型城市，寧波藏富于民，購買力“兩極分化”嚴(yán)重，剛需乏力，改善觀望是其目前項目去化率節(jié)節(jié)回落的主要原因。而廊坊等環(huán)京城市得益于交通發(fā)展提速，人口外溢加劇，隨著北京城市副中心向通州轉(zhuǎn)移，未來成交仍處在一定的釋放空間。

2、厚積薄發(fā)型：廣深寧蘇廬等短期房價過高，中長期仍具成長空間

我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）低于7平方米和房價收入比高于13年的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛，但房價偏高，短期購買力有見頂征兆，不過考量到其人口優(yōu)勢，等待需求修復(fù)之后，未來成交規(guī)模尚有釋放空間。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

結(jié)合周期波動規(guī)律，這其中除了西安、大連處于下行期之外，余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期，值得關(guān)注的當(dāng)屬廣州、深圳、南京等核心一二線城市，整體市場尚屬于上行期，年成交規(guī)模呈現(xiàn)出“U型”或“類U型”走勢，成交集中爆發(fā)之后，短期內(nèi)難免面臨階段性瓶頸，不過考量其城市基本面較佳，人口吸附力較強(qiáng)，未來樓市成交規(guī)模還是具備一定的成長空間。

3、需求飽和型：太倉、珠海、惠州等環(huán)核心城市或?qū)⒚媾R更長調(diào)整

我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）大于7平方米的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對飽和，對于這類城市而言，房價并不是決定居民購買的主要因素，決定因素為常住人口基數(shù)較低，若未來無外來投資投機(jī)需求加持，短期內(nèi)成交難有起色。典型代表為典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、?？?。

結(jié)合周期波動規(guī)律，這其中徐州、蘭州整體呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升走勢，但基本也屬于“強(qiáng)弩之末”，杭州、太倉、珠海等樓市呈現(xiàn)出典型的投資性驅(qū)動特征，太倉主要承接上海外溢需求，珠海主要是粵港澳大灣區(qū)政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國范圍內(nèi)投資客入場，而杭州更多依托于“城運”，G20峰會、亞運會等政策加持促使投資、改善需求集中進(jìn)場，也使得杭州樓市呈現(xiàn)出明顯的“U型”特征，對于這類樓市而言，短期內(nèi)整體市場趨于理性，購房更多集中在自住，投機(jī)需求退潮對于本地樓市未來增長還是存在一定程度的負(fù)面影響，因而未來整體成交增長的動能也在減弱。

而對于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市，未來整體樓市成交難言樂觀，筑底調(diào)整周期更長，3-5年或?qū)⒅鸩阶叱龀山坏凸取?/p>

05

典型城市：寧波2022年回調(diào)后仍有上升空間，惠州高庫存問題短期難解

（本節(jié)有刪減）

（一）寧波：短期潛力型，情緒錯殺+供應(yīng)縮量致2022年成交顯著回落（略）

1、2022年新房成交“見底”，同比腰斬，去化率波動下行不足3成（略）

2、十年常住人口增長180萬人，“藏富于民”，購買力仍有釋放空間（略）

（二）深圳：厚積薄發(fā)型，房價收入比超40年，高房價抑制需求釋放

2022年深圳新房市場量跌價穩(wěn)，尤其是三季度起。整體樓市在下行氛圍中規(guī)模收窄從中長期來看主要歸因于新增人口不愿繼續(xù)承擔(dān)購房成本，豐富的購房需求無法釋放。

1、成交規(guī)模高位回落，2022年前10月同比降3成，房價持穩(wěn)

當(dāng)前深圳樓市新房成交規(guī)模持續(xù)收窄的同時，整體成交均價則相對持穩(wěn)。

新房規(guī)模方面，累計規(guī)模曲線下降、月均規(guī)模持續(xù)縮小。2022年前10月深圳商品住宅累計成交366萬平方米，同比下降34%。相比于2020年和2021年全年新房成交規(guī)模分別同比上漲16%和13%，2022年深圳新房規(guī)?；芈滹@著。同時10僅成交住宅36萬平方米，較三季度月均再度下降1%。值得注意的是，2022年前10月深圳累計新增供應(yīng)396萬平方米高于成交規(guī)模，同比降幅也小于后者，僅下降19%。

房價方面，2022年以來深圳整體新房均價基本呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢，前10月成交均價為68778元/平，同比上漲7%。

因此當(dāng)前深圳樓市出現(xiàn)的“量跌價穩(wěn)”的局面并非由于新房供應(yīng)短缺縮掣肘，而是整體市場下行后購房情緒不足和經(jīng)濟(jì)下行后居民購房能力不足兩方面造成。

2、年均新增人口超60萬需求充沛，房價趨高致新房飽和度偏低

深圳在下行期樓市呈現(xiàn)出量跌價穩(wěn)的局面，從宏觀指標(biāo)來看主要原因在于大量人口新增的同時房價過快增長，導(dǎo)致居民購買力過快貶值。

年均新增人口超60萬人，購房潛在需求充沛。深圳作為全國改革開放的排頭兵，堅持創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量位列全國大中城市前列，吸引了大量流動人口，十年間也沉淀了大量人口。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2020年末常住人口1756萬人，與2010年“六普”的1042萬人相比，增加713.61萬人，增長68%，年均增長5.35%。計算機(jī)械增長的人口凈流入，2010年-2020年深圳年均新增人口超60萬人，2015年-2017年年均新增人口近80萬人，2018年-2020年新增人口也接近50萬人。

龐大人口增長自然孕育龐大潛在購房需求，這一方面使得深圳樓市成交規(guī)?？焖偕蠞q，另一方面也推動著房價高速增長，快于居民收入增長導(dǎo)致購房能力下降。

城鎮(zhèn)剛需收入難以支撐房價，房價收入比超過40年。深圳房價收入比至2016年升至52年，2021年雖下降但也超過40年。

總而言之，深圳雖無憂于購房潛在需求，但高企的房價嚴(yán)重稀釋了剛需購房者的購買力，導(dǎo)致下行周期中購房需求更加難以正常釋放。

（三）惠州：需求飽和型，供應(yīng)過量+投資需求退潮致短期樓市加速回調(diào)（略）

1、2017年以來新房供應(yīng)顯著超成交致庫存高企，去化周期拉長至3年（略）

2、連續(xù)5年人口凈流出，投資客退潮、“降價潮”致本地購房信心不足（略）

06

總結(jié)展望：核心一二線和內(nèi)生型三四線

短期回調(diào)后仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會

（本節(jié)有刪減）

（一）行業(yè)調(diào)整周期依舊較長，規(guī)模預(yù)期回落到2014-2015年水平（略）

（二）洛陽、蕪湖等內(nèi)生型城市抗跌性較佳，2023年預(yù)期企穩(wěn)回升

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，樓市購房需求復(fù)歸理性，投機(jī)投資需求退潮。我們認(rèn)為，新房飽和度和房價收入比雙低的平穩(wěn)型樓市最具反彈機(jī)會。預(yù)期2022年會筑底回升，整體成交規(guī)模預(yù)期與2021年持平，并不會有太大波動。典型城市為衡陽、東營、廊坊、長春、洛陽、建德、寧波、泰州、濟(jì)南、蕪湖。一方面該類城市前幾年人均購房面積較低、需求尚有釋放空間；另一方面，房價與收入最為匹配，居民購房壓力適中。此外，樓市整體保持平穩(wěn)，2022年的下挫更多是遭受到了市場的“情緒錯殺”，因而短期最具復(fù)蘇潛力。

二線城市以寧波為典型代表，藏富于民，購買力“兩極分化”嚴(yán)重，剛需乏力，改善觀望是其目前項目去化率節(jié)節(jié)回落的主要原因。若購房信心得以修復(fù)，短期內(nèi)還是具備穩(wěn)中向好的潛力的。三四線城市以蕪湖、洛陽等為代表，購房需求主要依托內(nèi)生型需求為主，多年以來成交規(guī)模相對固定，受全國行情波動影響不大，因而我們認(rèn)為短期的市場調(diào)整并不能改變城市樓市基本面行情，因而整體成交也將逐步修復(fù)至2021年左右的水平。

（三）深圳、南京、蘇州等房價偏高類城市，購買力仍需積累修復(fù)

除了有需求有購房能力的城市之外，我們認(rèn)為，新房飽和度較低而房價收入比較高的城市也存在一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。這類城市的顯著特征在于常住人口較多，或是因自身人口基數(shù)較大；或是因城市虹吸效應(yīng)顯著，只是受困于短期購買力不足，剛需購房需求難于釋放。只要經(jīng)歷需求的累積和修復(fù)，未來3-5年之內(nèi)成交還是具備一定的增長空間。典型城市為桐廬、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

一類城市以廣州、深圳、南京等核心一二線城市，整體市場尚屬于上行期，年成交規(guī)模呈現(xiàn)出“U型”或“類U型”走勢，成交集中爆發(fā)之后，短期內(nèi)難免面臨階段性瓶頸，不過考量其城市基本面較佳，人口吸附力較強(qiáng)，未來樓市成交規(guī)模還是具備一定的成長空間。另一類城市還包含鄭州、天津、重慶等內(nèi)陸二線城市，雖然短期內(nèi)回調(diào)顯著，但是本身人口優(yōu)勢顯著，剛需購房需求還是有一定的釋放空間。此外，無錫、桐廬、鹽城等三四線城市主要因短期房價激增，需求透支嚴(yán)重，伴隨著市場下行，房價回歸理性，需求持續(xù)修復(fù)，整體市場還是會在后期逐步復(fù)歸穩(wěn)健。

（四）太倉、珠海、惠州等環(huán)核心城市3-5年或?qū)⒆叱龀山坏凸?/strong>

而針對于短期需求飽和類城市，2016年以來樓市高增長顯著透支了未來幾年的購房需求，人均購房面積基本都超過了7平方米，我們認(rèn)為，該類城市房地產(chǎn)調(diào)整周期更長，若無明顯的人口增長，短期內(nèi)成交量難有爆發(fā)空間。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、?？?。

這其中徐州、蘭州整體呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升走勢，但基本也屬于“強(qiáng)弩之末”，杭州、太倉、珠海等樓市呈現(xiàn)出典型的投資性驅(qū)動特征，太倉主要承接上海外溢需求，珠海主要是粵港澳大灣區(qū)政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國范圍內(nèi)投資客入場，而杭州更多依托于“城運”，G20峰會、亞運會等政策加持促使投資、改善需求集中進(jìn)場，也使得杭州樓市呈現(xiàn)出明顯的“U型”特征，對于這類樓市而言，短期內(nèi)整體市場趨于理性，購房更多集中在自住，投機(jī)需求退潮對于本地樓市未來增長還是存在一定程度的負(fù)面影響，因而未來整體成交增長的動能也在減弱。

而對于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市，未來整體樓市成交難言樂觀，筑底調(diào)整周期更長，3-5年或?qū)⒅鸩阶叱龀山坏凸取?/p>