11月25日，北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》，條例自明年3月1日起施行。條例明確，實施危舊樓房和簡易樓改建的，可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權(quán)住房或者保障性租賃住房。

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老舊住宅樓房加裝電梯的，應(yīng)當(dāng)依法由業(yè)主表決確定

市人大常委會法制辦副主任、法制辦新聞發(fā)言人王愛聲介紹，條例總結(jié)實踐經(jīng)驗，明確北京市城市更新包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等5大類、12項更新內(nèi)容，不包括土地一級開發(fā)、商品住宅開發(fā)等項目；明確實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主等基本原則；明確先治理后更新、補(bǔ)齊城市功能短板、加強(qiáng)既有建筑安全管理、嚴(yán)格城市風(fēng)貌管控等9項基本要求。

條例設(shè)定了城市更新物業(yè)權(quán)利人的范圍及權(quán)利義務(wù)，確保市民和市場主體從“想?yún)⑴c”到“會參與”，讓更新改造后的一磚一瓦、一草一木，都更好體現(xiàn)民眾所盼所愿；明確實施主體和實施單元統(tǒng)籌主體的確定規(guī)則和應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)；明確實施方案的確定規(guī)則和執(zhí)行要求；規(guī)定相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法提供必要便利；明確街鄉(xiāng)、居(村)委會通過社區(qū)議事廳等形式推進(jìn)多元共治。

條例規(guī)定，實施危舊樓房和簡易樓改建的，建立物業(yè)權(quán)利人出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業(yè)權(quán)利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。改建項目應(yīng)當(dāng)不增加戶數(shù)，可以利用地上、地下空間，補(bǔ)充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權(quán)住房或者保障性租賃住房。

“老舊小區(qū)加裝電梯關(guān)系到老百姓切身利益，是群眾和基層普遍關(guān)心的問題，也是立法過程中意見比較集中的問題。”王愛聲介紹，條例第三十二條第二款規(guī)定：“老舊住宅樓房加裝電梯的，應(yīng)當(dāng)依法由業(yè)主表決確定。業(yè)主可以依法確定費用分?jǐn)?、收益分配等事項?！钡谖迨臈l第一款中規(guī)定，政府可以對涉及公共利益的城市更新項目予以資金支持，引導(dǎo)社會資本參與。作出上述規(guī)定的目的，一是依據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定引導(dǎo)業(yè)主自治；二是表明，我市對符合條件的老樓加裝電梯已有財政資金支持政策，本條例實施后該政策繼續(xù)執(zhí)行。

此外，針對不同類型更新項目，條例明確了分類實施要求；為調(diào)動市場主體的積極性，條例規(guī)定了規(guī)劃土地等方面的激勵措施和財稅、金融等支持政策。同時，強(qiáng)化監(jiān)督管理，明確了城市更新工作中全過程監(jiān)管項目的要求。

立法提出“規(guī)劃土地政策”的8個方面創(chuàng)新保障措施

市規(guī)劃自然資源委黨組成員、總規(guī)劃師石曉冬介紹，本次立法在規(guī)劃土地政策方面，重點提出了8方面的創(chuàng)新保障措施。

首先，條例明確北京的城市更新工作應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，首次提出“更新類控制性詳細(xì)規(guī)劃”的概念及要求，支持和保障城市更新項目的實施需求。通過“必要附屬設(shè)施不計”和“保民生增量全區(qū)統(tǒng)籌”兩條建筑規(guī)模核算路徑，激活各區(qū)建筑規(guī)模指標(biāo)流量池，激發(fā)城市更新實施動力。

同時，探索實施建筑用途轉(zhuǎn)換和土地用途兼容，允許商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途之間相互轉(zhuǎn)換、工業(yè)以及倉儲類建筑轉(zhuǎn)換為其他用途，解決實現(xiàn)城市功能過程中合理變更建筑和土地使用用途的需求。

完善國有建設(shè)用地配置方式，通過租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式使城市更新過程中的土地供應(yīng)方式更加豐富和靈活多樣。

條例對符合條件的更新項目，允許在五年內(nèi)按照原用途和土地權(quán)利類型使用土地，進(jìn)一步加大對發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施、科技創(chuàng)新等高精尖產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新產(chǎn)業(yè)（300832）新業(yè)態(tài)的支持力度。對國有建設(shè)用地使用權(quán)剩余年期不足的，允許依法適當(dāng)延長使用年限，有效地解決了更新中剩余年期不足的問題。對無審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或是現(xiàn)狀與原審批不符的建筑，分情形予以處理，為存量建筑更新明確了實施路徑。

此外，條例還通過完善消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和開展性能化設(shè)計，解決城市更新既有建筑改造難以滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的問題，統(tǒng)籌兼顧消防安全保障和改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)合理，實現(xiàn)消防安全性能水平有效提升。

結(jié)合《條例》最新要求，制定2023年擬實施項目清單和示范項目清單

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委黨組成員、副主任張國偉介紹，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委已初步完成《條例》相關(guān)配套文件的梳理工作，為《條例》能夠平穩(wěn)、有效落地提供有力支撐，逐步健全我市“1+n+x”城市更新制度體系，1就是《北京市城市更新條例》，是城市更新制度的頂層設(shè)計，n是指各類配套規(guī)范性文件，x是指各類規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

“《條例》正式發(fā)布后，將就配套文件制定工作明確責(zé)任部門和時間節(jié)點，督促盡快制定出臺，確保與《條例》同步實施?！睆垏鴤ケ硎?。

同時，他還表示，將結(jié)合《條例》最新要求，建立健全城市更新項目庫，實行“清單化管理、項目化推進(jìn)”，全面強(qiáng)化項目統(tǒng)籌，加快項目實施落地。制定2023年擬實施項目清單和示范項目清單，全面梳理謀劃新的城市更新項目，重點是要安排好明年核心區(qū)平房院落保護(hù)修繕、危舊樓房改建和老舊小區(qū)改造為主的居住類項目，圍繞“七有”“五性”補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項，著力提高居住品質(zhì)，改善居住環(huán)境。同時，積極謀劃一批成規(guī)模、投資大、有影響力，對市場吸引力高的片區(qū)綜合性城市更新項目。加大對重點項目、跨區(qū)項目的協(xié)調(diào)推進(jìn)力度，跟蹤指導(dǎo)示范性項目，指導(dǎo)各區(qū)推進(jìn)項目實施。編制案例指引，加強(qiáng)典型項目宣傳，推廣優(yōu)秀經(jīng)驗。開展城市更新信息系統(tǒng)搭建工作，運用數(shù)字化手段提升管理效能。進(jìn)一步拓寬融資渠道，多方式籌集城市更新資金，為城市更新項目推進(jìn)提供更加有力的資金支持。

■追問

改造改建增加的建筑規(guī)模指標(biāo)是否會突破北京城市總體規(guī)劃的減量要求？

目前，北京的城市發(fā)展進(jìn)入到減量雙控、以存量更新為主的新階段。然而，存量資源往往需要增加建筑規(guī)模來實現(xiàn)盤活，譬如《條例》鼓勵老舊小區(qū)加裝電梯、老舊廠房加層，這些改造改建必然會產(chǎn)生建筑規(guī)模的增加，這些增加的建筑規(guī)模指標(biāo)從何而來，是否會突破北京城市總體規(guī)劃的減量要求？

對此，北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，北京的城市更新是小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的微更新，是有別于房地產(chǎn)開發(fā)等大拆大建的城市開發(fā)建設(shè)模式。

這位負(fù)責(zé)人表示，《條例》開篇第一句就強(qiáng)調(diào)了“落實北京城市總體規(guī)劃”，這個落實既體現(xiàn)在北京的城市更新工作要落實北京城市總體規(guī)劃的剛性要求，不能出現(xiàn)建筑規(guī)模的“赤字”；也體現(xiàn)在要堅持問題導(dǎo)向，積極回應(yīng)人民群眾關(guān)切，努力提升城市可持續(xù)發(fā)展水平。這是我們的立法初衷，也是我們的立法導(dǎo)向。

他介紹，在嚴(yán)格落實北京城市總體規(guī)劃雙控要求的前提下，為有效提升社會各界推動城市更新實施的積極性，提出了兩條解決策略：一是對于老舊小區(qū)、老舊樓宇、老舊廠房等更新改造過程中增設(shè)的必要附屬設(shè)施，直接明確其增加的建筑規(guī)模可不計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，單獨備案統(tǒng)計；二是對為保障居民基本生活、補(bǔ)齊城市短板且不涉及增加人口的更新項目，可以突破街區(qū)界限，由轄區(qū)政府在全區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行指標(biāo)統(tǒng)籌。

“通過上訴兩條策略，我們旨在激活各區(qū)建筑規(guī)模指標(biāo)流量池，引導(dǎo)各區(qū)算好本區(qū)建筑規(guī)模指標(biāo)投放使用的時間賬、空間賬和效果賬，以時間換空間，把實施城市更新作為落實總規(guī)的著力點，促進(jìn)城市發(fā)展的增長點，也作為提升群眾獲得感的支撐點，確保各區(qū)好鋼用在刀刃上，建筑規(guī)?；ㄔ隈坦?jié)上，探索形成符合本區(qū)特點和發(fā)展階段的建筑規(guī)模流量管控機(jī)制?！边@位負(fù)責(zé)人表示。

關(guān)鍵詞： 共有產(chǎn)權(quán)房