北京改善開(kāi)始放量？

“國(guó)慶鉅惠，超便宜的價(jià)格，現(xiàn)在還有令人振奮的利好購(gòu)房政策，咱國(guó)慶期間有時(shí)間出來(lái)看看房子嗎？車(chē)接車(chē)送?！?022年10月1日，青島中介小蕾開(kāi)始給曾經(jīng)向她咨詢過(guò)的意向客戶群發(fā)微信。

小蕾口中所說(shuō)的“利好購(gòu)房政策”指的是9月29日與9月30日發(fā)布的房地產(chǎn)政策。

(相關(guān)資料圖)

9月29日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策（以下簡(jiǎn)稱“首套住房利率下調(diào)政策”）。即符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。通知指出，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）進(jìn)一步明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

針對(duì)于這兩項(xiàng)政策，時(shí)代周報(bào)記者采訪了多位中介，中介均表示，這兩項(xiàng)政策分別利好于剛需購(gòu)房者和改善購(gòu)房者，并可以有效促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展。

基于上述利好政策，以及假期可集中看房的便利，國(guó)慶7天小長(zhǎng)假開(kāi)始的前一天，無(wú)數(shù)個(gè)“小蕾”開(kāi)始通過(guò)朋友圈、微信、電話、短信等方式，使出渾身解數(shù)，邀請(qǐng)?jiān)?jīng)咨詢過(guò)但還沒(méi)有買(mǎi)房的客戶，在國(guó)慶期間進(jìn)行實(shí)地看房。

忙到?jīng)]時(shí)間吃飯，5天成交量和以往1個(gè)月持平

岑勇也是“小蕾”中的一員，他是某知名地產(chǎn)代理商的工作人員，主要負(fù)責(zé)北京望京及周邊板塊的新房帶看工作。9月30日下午，《公告》一出，他和小蕾一樣，開(kāi)始給曾經(jīng)帶看過(guò)的客戶發(fā)送微信，先對(duì)上述政策進(jìn)行解讀，之后再加一句：“國(guó)慶有時(shí)間來(lái)看房嗎？”

“行情非常好！大量客戶于節(jié)假日出來(lái)看房?！睋?jù)岑勇所說(shuō)，從10月1日開(kāi)始，他穿梭于北京望京及周邊板塊的各個(gè)樓盤(pán)，為購(gòu)房者比對(duì)同一區(qū)域的不同樓盤(pán)，從而篩選出適合他們的房子。

岑勇告訴時(shí)代周報(bào)記者，在9月份，一天能帶看的客戶數(shù)量大概在1組-2組，而10月1日至10月5日，每天可以帶看的數(shù)量幾乎翻了倍，“平均一組客戶接待的時(shí)間大概在2-3個(gè)小時(shí)左右，國(guó)慶期間，我的時(shí)間從上午到下午排得滿滿的，都快抽不出時(shí)間吃飯了?！?/p>

中介劉東有著相同的體驗(yàn)，當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者的身份詢問(wèn)劉東能否帶看時(shí)，劉東回復(fù)稱：“國(guó)慶人不少，基本每天都有約，我要提前安排一下，明天有個(gè)客戶看昌平?！?/p>

帶看量明顯上升的同時(shí)，在諸多帶看行程中，中介們敏感的意識(shí)到，2022年的國(guó)慶，換房的客戶變多，改善客戶群體開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)。

岑勇對(duì)此頗有感觸，他發(fā)現(xiàn)，有很多客戶都是在《公告》的刺激下前來(lái)看房，同時(shí)，有些樓盤(pán)的大戶型幾乎出現(xiàn)了秒沒(méi)的現(xiàn)象，“這說(shuō)明政策對(duì)于改善型需求的刺激還是到位的?！?/p>

10月4日，岑勇帶著兩組客戶來(lái)到金隅昆泰云筑，該項(xiàng)目位于東四環(huán)十八里店附近，今年8月底開(kāi)盤(pán)。時(shí)代周報(bào)記者了解到，金隅昆泰云筑周邊二手房?jī)r(jià)格普遍在8-12萬(wàn)元/平方米；東五環(huán)外崔各莊板塊新房均價(jià)在8.8萬(wàn)元/平方米。，而該項(xiàng)目的均價(jià)僅為7.5萬(wàn)元/平方米，在岑勇看來(lái)，這是不可多得的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。經(jīng)過(guò)岑勇的詳細(xì)講解，這兩組客戶最終于當(dāng)日成交，且購(gòu)買(mǎi)的均為152平方米的大戶型。

10月5日下午2點(diǎn)，岑勇接待了一組看洋房和別墅的客戶，他提前安排好網(wǎng)約車(chē)，在關(guān)注著網(wǎng)約車(chē)行程信息的同時(shí)，他早早等候在了售樓處的門(mén)口。“我為他們?cè)敿?xì)對(duì)比了各個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣，客戶表示要回去考慮一下。”

和岑勇一樣，劉東也有同樣的感受，國(guó)慶期間，向他咨詢的客戶里，更多的是詢問(wèn)大戶型。以華樾國(guó)際·領(lǐng)尚為例，該樓盤(pán)位于北京朝陽(yáng)東五環(huán)，現(xiàn)在剩余的戶型大多為下躍戶型，地上一層面積為96平方米，地下一層層高5.7米，可以隔成2層，加起來(lái)總計(jì)3層，總價(jià)880萬(wàn)元起?！?0月1日至10月5日，我已經(jīng)賣(mài)出4套房了，這基本趕上我平時(shí)一個(gè)月的成交量?！?/p>

四季度有望成為今年樓市成交高峰期

2022年9月，進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，雖然規(guī)模房企提前鋪排供貨、積極營(yíng)銷(xiāo)去化，但企業(yè)整體銷(xiāo)售仍延續(xù)了今年以來(lái)相對(duì)低迷的表現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄。而1-9月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額46697.9億元，同比降幅45.4%。

雖然從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企整體的去化壓力仍然較大，但9月29日以及9月30日出臺(tái)的政策，無(wú)疑為四季度的樓市注入一劑強(qiáng)心針。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向時(shí)代周報(bào)記者表示，央行階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，主要傾向于剛性需求，而居民換購(gòu)住房退稅政策，則利好改善性住房需求釋放，鼓勵(lì)居民改善當(dāng)前住房條件，真正落實(shí)了中央多次強(qiáng)調(diào)的支持剛性和改善性住房的需求。

“退稅政策會(huì)減輕換房群體的稅負(fù)成本，同時(shí)退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房，這會(huì)促使改善性需求加快換房進(jìn)程，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)交易有積極作用。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示。

而針對(duì)于四季度樓市的走向，許小樂(lè)認(rèn)為，當(dāng)前針對(duì)需求端出了較多政策，包括限購(gòu)限貸、房貸利率下降和減稅政策，這有助于市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。

王小嬙亦表示，居民換購(gòu)住房退稅政策的實(shí)行，使得換房的成本降低，有助于居民改善性需求的釋放，加強(qiáng)了房屋市場(chǎng)的流動(dòng)性。9月以來(lái)，在階段性寬松政策的支持下，四季度剛性需求和改善性需求齊并進(jìn)，預(yù)計(jì)10月的市場(chǎng)進(jìn)一步回升，同時(shí)四季度有望成為今年樓市成交的高峰期。

（應(yīng)受訪者要求，小蕾、岑勇、劉東均為化名）

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