你有房子嗎？你要賣房子嗎？

上周五送孩子去學(xué)校罷的回程中，路邊遇到一個(gè)約莫六七十歲的花發(fā)老頭，蹲在小賣店門口刷短視頻，由于他的聲音外放開得極大，“賣賣賣！賣賣賣！趕緊賣！您的房子再不出手，將永遠(yuǎn)失去出手的機(jī)會(huì)！”視頻里亢奮的聲音讓你想忽視他都不行。

走不多遠(yuǎn)，小區(qū)門口傳達(dá)室大爺照例一張?zhí)僖我槐瑁绯坎粫竦奶栂?，恰巧也在刷抖音：“現(xiàn)在賣房比買房還難，有沒有感受到？……中國房地產(chǎn)的真相是，三四線房產(chǎn)靠政策漲，一二線城市靠需求漲，三四線靠政策創(chuàng)造需求，一二線靠政策需求，所以我讓你趕緊把多余的房子賣了！你說不好賣?。课腋嬖V你以后更不好賣！因?yàn)槿木€的房子都是虛高的！根本不值那個(gè)錢！”

(相關(guān)資料圖)

走過去幾分鐘之后，我心里突然里“咯噔”一下：

很久沒有聽過出租車司機(jī)聊股票了，但是今天碰到了路邊大爺聽賣房。

做投資，不管是投資房產(chǎn)還是股權(quán)，當(dāng)市場(chǎng)共識(shí)的一致性已經(jīng)滲透到街頭巷尾的時(shí)候，就要警惕。

不管這樣的共識(shí)看起來是多么的科學(xué)，都要打個(gè)問號(hào)。

不論你是否決定站到這個(gè)共識(shí)的對(duì)立面，至少不能頭腦一熱地被這個(gè)共識(shí)所挾裹。

先交代一下我的生活背景，是典型的不能再典型的工薪階層。生長于五線城市，大學(xué)畢業(yè)后在一線城市工作生活。上有老下有小，購房自住，買賣也是因?yàn)楹⒆咏逃透纳菩枨?，不炒房。本文主要是談一下個(gè)人的觀感，知識(shí)淺薄可能眼界會(huì)有很多有局限，大家不贊同的可以底部留言批評(píng)。

現(xiàn)在有一種很主流的觀點(diǎn)：中國房地產(chǎn)的好日子到頭了。

很多人都是這一套需求側(cè)的宏觀敘事的說辭：人口增長趨勢(shì)拐頭，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，城鄉(xiāng)房屋保有量趨于飽和，政策層面的房住不炒等等。

看上去全是不利地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素，行業(yè)發(fā)展空間受限。地產(chǎn)周期下行，也導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)鏈不景氣。有沒有道理呢？有一定道理。

但是生活經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)告訴我：中國地產(chǎn)行業(yè)，還有很大的發(fā)展空間。地產(chǎn)行業(yè)絕不是暮年產(chǎn)業(yè)，這才到哪里？

事實(shí)是：中國還沒有跨越中等收入陷阱。

發(fā)達(dá)國家的居住條件是什么？大家去日本、瑞士、美國等發(fā)達(dá)地區(qū)看一看，普通民居是什么樣的居住條件？

中國大部分的房子，連功能性都達(dá)不到及格的60分，舒適度還需努力，美觀度慘不忍睹。

我們先說城市，說起來真是笑中帶淚。

功能性上，二手交易平臺(tái)上北京四環(huán)以內(nèi)，總價(jià)在500萬以下的房子，基本上戶型都有極大的瑕疵。狹小、無廳、暗廁、暗廚、暗臥，奇形怪狀的布局，實(shí)地去看看房，各種作妖只會(huì)不斷地突破你的認(rèn)知。用我一個(gè)朋友的原話來說：“都不是人住的房子”。

舒適度上，我在某平臺(tái)上以“精裝修”為關(guān)鍵詞搜出來的“必看好房”，喏，就是如下：白墻配節(jié)能燈，就算精裝修了。那么各位看官，什么是非精裝修呢？墻是什么顏色大家盡可以展開想象。

美觀度上，我們想，別墅怎么著也該美觀了吧？

很多別墅（注意是很多，不是說所有）是下面這樣的啊，呃……300多平米的大house啊，學(xué)點(diǎn)設(shè)計(jì)人都沒眼看……

客廳里好歹還地毯油畫綠植說得過去，但你要是點(diǎn)進(jìn)去，扣扣細(xì)節(jié)再看看他們的衛(wèi)生間：

還這樣的：

呃……沒眼看啊沒眼看。

看官可能覺得我夸張了——?dú)g迎來北京看看，就知道是不是夸張。

實(shí)名表揚(yáng)一下上海，功能性和舒適度上暫不論，審美上普遍比北京要高一個(gè)級(jí)別。深圳和廣州，功能性上要強(qiáng)很多，至少明廚明衛(wèi)的房子很多見，但美觀性上，別墅住成農(nóng)民房的也比比皆是。

二線城市呢，各有各的特色。一般新樓盤的功能性基本上都達(dá)標(biāo)了，老舊小區(qū)墻體斑駁，大片握手樓的也很常見。

再提到小鎮(zhèn)和農(nóng)村，一般民居的面積是夠了，有些新農(nóng)村的小樓外觀上翻新了，一幢幢小別墅一樣的——但是大家看看發(fā)達(dá)國家鄉(xiāng)村人家的房子和客廳，再看看我們的房子和客廳，就知道一旦我們跨過中等收入陷阱，進(jìn)入富裕階段的生活應(yīng)該是怎么樣的——當(dāng)然也不用全看國外富裕地區(qū)，看看江蘇南部和浙江沿海一帶的農(nóng)村也可以。只是中國這樣富裕的小鎮(zhèn)和村落不夠多?。?/p>

我們?nèi)绻竭_(dá)富裕的那一天，按照富裕的標(biāo)準(zhǔn)來看，中國絕大多數(shù)的房產(chǎn)都要升級(jí)，建造、設(shè)計(jì)、裝修、美化乃至文化的全面升級(jí)。這會(huì)是多大的市場(chǎng)？

我對(duì)你說車輛滲透率快到頂了？你說車要換的。

我對(duì)你講房子保有量已經(jīng)很高了？請(qǐng)你想想你家要不要換房。

地產(chǎn)行業(yè)才發(fā)展到哪里??？

我們不過是剛剛擺脫了老破小、低矮漏、筒子樓、共用廁所的1.0時(shí)代，跨越了兩娃擠一張床、在客廳寫作業(yè)、陽臺(tái)塞鋼琴的2.0時(shí)代。剛剛摸到house3.0的門檻而已。

跟從2G到6G一樣，按照我們的宏偉藍(lán)圖和奮斗目標(biāo)，早著呢。

妄言一句，地產(chǎn)行業(yè)雖然已經(jīng)走過了黃金、青銅、白鐵的時(shí)代，但仍然年輕。

需求仍然旺盛。只是缺乏好的供給。

隨著一些政策性掣肘因素的消解，隨著大浪淘沙優(yōu)勝劣汰的供給側(cè)出清，未來20年，地產(chǎn)以及地產(chǎn)相關(guān)的裝修建材、家居設(shè)計(jì)、家電裝飾等等，仍然是中國蓬勃發(fā)展的行業(yè)之一。

喊“活下去”的人往往活得挺好。

恒大雖然倒了，但這也是規(guī)律。任何行業(yè)都逃不過“沉舟側(cè)畔有帆過 病木前頭他木春”的自然法則。

不妨打個(gè)賭，對(duì)于楊國強(qiáng)、王健林、孫宏斌來說，他們?nèi)松凶铍y受的時(shí)刻絕不是現(xiàn)在，不是將來，而是許多年前某個(gè)時(shí)刻，碧桂園、萬達(dá)、融創(chuàng)企業(yè)發(fā)展過程中經(jīng)歷的考驗(yàn)，這一次也絕不是最嚴(yán)峻的一次。

有房的人都很擔(dān)心房價(jià)。

我們看到，深圳/ 北京/上海多個(gè)片區(qū)二手房房源量激增這樣的新聞?lì)l頻充上頭條。

然后我們又看到，中介PUA賣家的新聞竟然沖上了熱搜，而新晉網(wǎng)紅靠教你快速賣掉房子吸引了一大波流量。

這些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后的情緒邏輯，和股市是一個(gè)道理：在下行市場(chǎng)中，有籌碼的，希望趁著價(jià)格還好，趕緊出手，免得砸手里。

回到本文開頭， 情緒的歸情緒，理性的歸理性。

事實(shí)是，本輪下行周期以來，一線城市房價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，新房價(jià)格當(dāng)月同比均保持正值，環(huán)比僅在 2021 年 12 月與 2022 年 9-11 月兩個(gè)較短區(qū)間轉(zhuǎn)負(fù)，下跌幅度不超過 0.2%。在下行區(qū)間，二線和三線城市跌幅較一線城市更大，二線城市由于受到核心強(qiáng)二線城市支撐，房價(jià)跌幅稍弱于三線城 市。三線城市同比和環(huán)比的跌幅最為劇烈，同比從 2022 年 2 月轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比則從 2021 年 9 月 轉(zhuǎn)負(fù)，經(jīng)歷了 15 個(gè)月的下行周期。

進(jìn)入 2023 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

3 月，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比明顯上漲，同比也有一定改善3 月 70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá) 64 個(gè)，較上月增加 9 個(gè)，同比上漲城市 18 個(gè)。分區(qū)域看，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲 0.3%、0.6%和 0.3%，漲幅均高于或維持上月。

4 月，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。一線城市新建商品住 宅銷售價(jià)格同比上漲 2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格 同比由上月下降 0.2%轉(zhuǎn)為上漲 0.2%，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降 1.9%。

結(jié)合同比趨勢(shì)可知，一線城市上漲動(dòng)能略有放緩，且存在區(qū)域內(nèi)的房價(jià)分化，核心區(qū)域越 貴越漲，外圍區(qū)域打折促銷；二線城市受強(qiáng)二線影響，復(fù)蘇效果相對(duì)較好；三四線城市目前已釋放較多需求端政策，未來政策放松空間較小，后續(xù)隨著政策的逐步落實(shí)和市場(chǎng)情緒的回暖， 銷售數(shù)據(jù)存在進(jìn)一步改善的可能。

房價(jià)下行，土地市場(chǎng)也在同步下行。

本輪房地產(chǎn)下行周期中，銷售遇冷疊加房企資金困境， 2021 年 8 月至 2022 年末，拿地面積逐月下降，降幅同比也持續(xù)擴(kuò)大，土地市場(chǎng)熱的急劇縮減， 截至 2022 年末購置土地面積跌幅超 50%。2013年1-4月，300城土地成交面積同比跌32%。

這意味著什么？未來庫存的下降和供應(yīng)端新增量的萎縮。

既然叫“周期”，就不可能永遠(yuǎn)在底部。

至于地產(chǎn)股，上周五在小作文的催化下躁動(dòng)了一陣，很快熄火了。不管接下來還有沒有小作文，有沒有個(gè)別城市政策的“跑步快進(jìn)”，布局重點(diǎn)城市核心板塊的現(xiàn)金流邊際改善的房企都將占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

記得智通財(cái)經(jīng)在去年11月發(fā)過一篇文章《撕裂的地產(chǎn)股！翻倍但仍然可以適度的樂觀，因?yàn)檎叩滓粚?shí)了》，時(shí)間雖然過去了半年，但整體邏輯依然沒有變化。

事實(shí)上，優(yōu)質(zhì)房企銷售持續(xù)逆市高增長，行業(yè)加速出清、格局優(yōu)化正在進(jìn)一步演繹——雖然行業(yè)銷售走弱，但年初以來優(yōu)質(zhì)房企銷售持續(xù)超預(yù)期，逆市高增，如：越秀+101%、華發(fā)+86%、濱江+78%、招蛇+77%、華潤+76%、建發(fā)房產(chǎn)+67%、中海+54%、保利+23%等，集中度進(jìn)一步提升。

最后，私以為如果要?jiǎng)傂栀I房，現(xiàn)在這個(gè)買方市場(chǎng)，是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)哦。

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