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導(dǎo)讀

我們?cè)?022年底預(yù)測(cè)2023年將首次出現(xiàn)分化式復(fù)蘇，過(guò)去幾個(gè)月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)印證了我們的觀點(diǎn)，具體表現(xiàn)為：一二線城市好于三四線、改善性需求強(qiáng)于剛需等。

2023年一季度，隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購(gòu)房者信心有所恢復(fù)、積壓的需求集中釋放，樓市迎來(lái)局部小陽(yáng)春，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)正、同比顯著改善。進(jìn)入4月，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，回落幅度高于2019-2022年同期水平，同比漲幅較3月收窄，復(fù)蘇進(jìn)程放緩。

近期復(fù)蘇較好的城市以人口人才凈流入、庫(kù)存去化快、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出的城市為主，而無(wú)突出優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、人口流出、庫(kù)存高企的城市復(fù)蘇表現(xiàn)相對(duì)較差。

復(fù)蘇第一梯隊(duì)城市：北京、深圳、成都等，三個(gè)城市環(huán)比連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)、同比連續(xù)3個(gè)月改善。

復(fù)蘇第二梯隊(duì)城市：上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、青島、無(wú)錫、佛山、寧波等，這些城市環(huán)同比實(shí)現(xiàn)2個(gè)月正增長(zhǎng)或同比連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)。

復(fù)蘇較弱的城市：福州、南寧、泉州、柳州、蕪湖、婁底、吉安等，這些城市環(huán)比、同比改善幅度小、持續(xù)時(shí)間短。

隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購(gòu)房信心逐步恢復(fù)，我們認(rèn)為，2023年樓市將繼續(xù)保持點(diǎn)狀弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，復(fù)蘇集中在熱點(diǎn)城市二手房、改善性住房。預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積將企穩(wěn)回正，同比增長(zhǎng)5%。

長(zhǎng)期看，區(qū)域分化是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征；房?jī)r(jià)普漲的大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束，城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇；產(chǎn)業(yè)+地段為王；改善時(shí)代來(lái)臨，產(chǎn)品力將成核心競(jìng)爭(zhēng)力。

樓市復(fù)蘇持續(xù)的關(guān)鍵在于市場(chǎng)信心恢復(fù)、供給出清和銷售回款。解決房地產(chǎn)問(wèn)題宜早不宜遲，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出困境，風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，建議盡快化解房地產(chǎn)行業(yè)困境?？梢钥紤]七大措施：下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求，下調(diào)首套房貸款利率以支持首套剛需，對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼，放開(kāi)二線城市的外地首套購(gòu)房限制，降低交易稅費(fèi)，改變此前過(guò)嚴(yán)的限購(gòu)限貸限價(jià)措施、恢復(fù)到正常市場(chǎng)狀況，支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過(guò)戶”等便民善政。同時(shí)，通過(guò)“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉”等構(gòu)建新模式，促進(jìn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

目錄

1 全國(guó)復(fù)盤(pán)：一季度小陽(yáng)春，四月復(fù)蘇放緩，二手房市場(chǎng)好于新房

2 城市復(fù)盤(pán)：分化式復(fù)蘇，一二線城市好于三四線

3 短期展望：延續(xù)點(diǎn)狀復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2023年商品房銷售同比增5%

4 長(zhǎng)期展望：大都市群城市群化、區(qū)域分化加劇、“產(chǎn)業(yè)+地段”為王、改善時(shí)代來(lái)臨

5 啟示：短期因城施策適度松綁，建立人地掛鉤等長(zhǎng)效機(jī)制

正文

1 全國(guó)復(fù)盤(pán)：一季度小陽(yáng)春，四月復(fù)蘇放緩，二手房市場(chǎng)好于新房

2023年一季度，隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購(gòu)房者信心有所恢復(fù)、房地產(chǎn)積壓需求集中釋放，樓市迎來(lái)局部小陽(yáng)春，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)正、同比顯著改善。進(jìn)入4月，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，回落幅度高于2019-2022年同期，同比漲幅較3月收窄，復(fù)蘇進(jìn)程略有放緩。

從新房銷售看，一季度新房銷售筑底復(fù)蘇，一二線與三四線城市分化，4月環(huán)比回落幅度高于往年同期水平、復(fù)蘇力度變?nèi)酢?/STRONG>

2023年一季度，49個(gè)樣本城市新房成交42.2萬(wàn)套，環(huán)比增速由去年四季度的-15.0%轉(zhuǎn)正為8.6%，同比2022年一季度下降6.2%，較2019-2021年一季度平均成交56.8萬(wàn)套有一定差距，但同比降幅較2022年四季度大幅收窄，呈現(xiàn)小陽(yáng)春弱復(fù)蘇特征。其中，一線、二線、三四線城市環(huán)比增速均由負(fù)轉(zhuǎn)正，分別增長(zhǎng)2.1%、10.6%、8.8%；一線、二線城市同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，較2022年一季度分別增長(zhǎng)10.0%、5.0%，三四線城市同比降幅收窄至41.6%。

2023年4月，新房成交套數(shù)13.2萬(wàn)套，環(huán)比增速由3月的正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)負(fù)，下降30.9%，不及2019-2022年4月環(huán)比+5.3%、+27.0%、-7.7%、-18.8%的增速；同比增長(zhǎng)6.3%，較3月大幅收窄。其中，一線、二線、三線城市環(huán)比增速均由正轉(zhuǎn)負(fù)，一線城市同比增長(zhǎng)123.7%，主因去年上海成交低基數(shù)，二線、三線同比分別下降3.4%、34.1%。

從二手房銷售看，一季度二手房銷售好于新房，環(huán)比增速轉(zhuǎn)正且高于新房，同比增長(zhǎng)且超越2019-2021年一季度平均水平，4月環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)、同比漲幅收窄。

2023年一季度，18個(gè)樣本城市二手房成交套數(shù)24.0萬(wàn)套，環(huán)比增速由去年四季度的-14.6%轉(zhuǎn)正為40.5%，同比2022年一季度大幅增長(zhǎng)70.8%，同時(shí)，大幅超越2019-2021年一季度平均17.7萬(wàn)套的成交水平，二手房銷售優(yōu)于新房。其中，一線、二線、三四線城市環(huán)比增速均由負(fù)轉(zhuǎn)正，分別增長(zhǎng)45.9%、39.7%、27.7%；各線城市同比大幅正增長(zhǎng)，一線、二線城市成交套數(shù)較2019-2021年同期平均成交套數(shù)分別增長(zhǎng)8.7%、49.9%。

2023年4月，二手房成交套數(shù)9.3萬(wàn)套，環(huán)比下降21.3%，較3月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，與2019-2022年4月環(huán)比+27.0%、+37.9%、+2.0%、-4.2%的表現(xiàn)有差距；同比增長(zhǎng)68.8%，較3月105.6%的同比增速顯著收窄。其中，一線、二線、三線城市環(huán)比增速較3月均由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較3月均有不同程度收窄。

從房企銷售看，一季度百?gòu)?qiáng)房企銷售額2022年以來(lái)同比首次正增長(zhǎng)，銷售額進(jìn)一步向頭部央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企集中，4月銷售修復(fù)速度略降。

2023年一季度，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額1.8萬(wàn)億元，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)8.2%，為2022年以來(lái)首次正增長(zhǎng)。累計(jì)銷售同比增長(zhǎng)的房企數(shù)量超50%，同比漲幅超30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)38家。分梯隊(duì)看，TOP10房企銷售操盤(pán)金額門檻同比大幅增長(zhǎng)，而前30、前50等門檻降低，市場(chǎng)份額進(jìn)一步向頭部房企集中。4月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額環(huán)比較3月由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降17.4%，同比增長(zhǎng)29.9%，較3月漲幅擴(kuò)大。1-4月，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額2.4萬(wàn)億元，同比繼續(xù)增長(zhǎng)12.8%。從規(guī)?？矗?-4月，銷售額超千億房企為6家，較去年同期增加3家；銷售額500-1000億房企8家，較去年同期增加2家。

從投資看，一季度，受供地制度影響，土地供應(yīng)規(guī)模下降，成交規(guī)模下降，但成交均價(jià)上漲；4月，核心城市集中供地，拿地?zé)岫然厣?。央?guó)企與民企拿地持續(xù)分化，重點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈。

2023年一季度，受供地制度影響，各城市土地供應(yīng)時(shí)間延遲，供應(yīng)規(guī)模下降，導(dǎo)致百城住宅用地成交建面環(huán)比下降81.7%、同比下降20.9%。同時(shí)，3月多個(gè)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)推高成交均價(jià)，一季度，百城住宅用地成交均價(jià)同比增長(zhǎng)4.1%，平均溢價(jià)率由去年一季度的3.87%增至5.65%。從企業(yè)拿地看，百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模在一季度、1-4月同比降幅持續(xù)收窄，房企間、城市間拿地繼續(xù)分化。一方面，央國(guó)企拿地占比提升，占比將近一半，民營(yíng)房企拿地積極性仍較低。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，4月權(quán)益拿地金額TOP50房企中，央國(guó)企、地方國(guó)企及城投、民企、混合所有制房企拿地金額占比分別為44%、15%、28%、11%。另一方面，房企在不同城市拿地?zé)岫让黠@分化，熱點(diǎn)城市如杭州、合肥競(jìng)爭(zhēng)激烈，杭州首批集中供地1小時(shí)內(nèi)全部出讓，而熱度較低的城市如長(zhǎng)春，大部分地塊以底價(jià)成交。

從去化周期看，2023年以來(lái)，樣本城市去化速度加快、庫(kù)存壓力有所下降，但三四線城市去化周期仍較長(zhǎng)。1-4月，19個(gè)樣本城市去化周期呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，由1月的13.4個(gè)月降至4月的10.1個(gè)月。其中，一線、二線、三四線城市去化周期分別由1月的11.8、13.7、20.4個(gè)月，降至4月10.3、9.5、18.1個(gè)月，分別下降1.5、4.2、2.3個(gè)月。

2 城市復(fù)盤(pán)：分化式復(fù)蘇，一二線城市好于三四線

根據(jù)我們“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，隨著我國(guó)置業(yè)人群及人口總量依次見(jiàn)頂回落、住房存量基本平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“結(jié)構(gòu)分化”期，不同區(qū)域不同類型的房子表現(xiàn)也不盡相同。

具體表現(xiàn)為：一二線城市好于三四線、二手房市場(chǎng)好于新房、改善性需求強(qiáng)于剛需。近期復(fù)蘇較好的城市以人口凈流入、庫(kù)存去化快、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出的城市為主，而無(wú)突出優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、人口流出、庫(kù)存高企的城市復(fù)蘇表現(xiàn)相對(duì)較差。

一，需求端，人口總量、結(jié)構(gòu)影響購(gòu)房需求。近一年常住人口增量排名前五名的城市分別為長(zhǎng)沙、杭州、合肥、西安、南昌，人口增量均在10萬(wàn)以上。分結(jié)構(gòu)看，人口較為年輕的城市有深圳、東莞、廈門、佛山、廣州、鄭州，65歲及以上人口占比不到10%，而南通、煙臺(tái)、重慶、大連等城市老齡占比超15%。人才凈流入量大的城市有北京、上海，雖然兩個(gè)城市因嚴(yán)控人口導(dǎo)致常住人口增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，但仍有大量中高端人才凈流入。

二，供給端，庫(kù)存反映供需情況。2023年4月，上海、杭州、蘇州、寧波商品住宅去化周期不到12個(gè)月；而福州、濟(jì)南去化周期大于20個(gè)月，去化壓力較大。

三，政策端，2023年以來(lái)，需求端政策仍延續(xù)2022年邊際放松的態(tài)勢(shì)，政策效果逐步累積并發(fā)揮作用，購(gòu)房者預(yù)期改善、信心恢復(fù)，積壓的購(gòu)房需求逐步釋放，推動(dòng)熱點(diǎn)城市樓市回暖。

分線城市看，人口流入的一二線城市樓市回暖程度優(yōu)于三四線城市。銷售方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，30個(gè)大中城市按一線、二線、三四線城市分類，從環(huán)比看，2023年1-3月，一線、二線、三四線城市商品房成交套數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)改善，3月環(huán)比分別增長(zhǎng)51.8%、41.6%、50.5%，進(jìn)入4月，各線城市環(huán)比漲幅均由正轉(zhuǎn)負(fù)，復(fù)蘇放緩。從同比看，2023年1-3月，一線、二線、三四線城市商品房成交套數(shù)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正、持續(xù)改善，4月，一線城市同比仍持續(xù)大幅增長(zhǎng)，主因去年同期上海低基數(shù)；而二線、三四線城市同比漲幅較3月大幅收窄。

復(fù)蘇第一梯隊(duì)城市包括：北京、深圳、成都等，三個(gè)城市環(huán)比連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)、同比連續(xù)3個(gè)月改善。在4月大部分城市復(fù)蘇乏力的情況下，這三個(gè)城市仍保持環(huán)同比正增長(zhǎng)。

以成都為例，從成交量看，成都是本輪復(fù)蘇中唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)的二線城市，2、3、4月環(huán)比漲幅分別為33.4%、35.7%、5.9%。從成交價(jià)格看，截至2023年3月，成都新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲了15個(gè)月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中表現(xiàn)突出。從去化速度看，1-4月，成都新房市場(chǎng)71次開(kāi)盤(pán)中，去化率大于90%的項(xiàng)目占比46%，去化率大于70%的項(xiàng)目占66%。

為什么本輪復(fù)蘇成都脫穎而出？一，成都作為西部地區(qū)核心城市，對(duì)西部資金、人才等吸引力強(qiáng)，根據(jù)成都市政府?dāng)?shù)據(jù)，2022年成都GDP突破2萬(wàn)億元，成為全國(guó)第7個(gè)2萬(wàn)億城市；2023年一季度，成都GDP達(dá)到5266.8億元，超越蘇州位居全國(guó)第6。2022年，成都常住人口2126.8萬(wàn)人，較2021年增加7.6萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.4%。二，成都持續(xù)放松樓市調(diào)控政策，自2022年10月至今，成都對(duì)多孩家庭、高層次人才、父母投靠子女等群體放松限購(gòu)；優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域，將成都12個(gè)區(qū)統(tǒng)一為一個(gè)限購(gòu)區(qū)域、取消區(qū)分購(gòu)房資格順位；下調(diào)首套房貸款利率下限；優(yōu)化成都市落戶政策等，一系列放松政策吸引了大量剛需、改善性消費(fèi)者。

復(fù)蘇第二梯隊(duì)城市包括：上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、青島、無(wú)錫、佛山、寧波等，這些城市環(huán)同比實(shí)現(xiàn)2個(gè)月正增長(zhǎng)或同比連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)。

以寧波為例，從成交量看，寧波在2、3、4月環(huán)比增速分別為122.5%、107.3%、-63.0%，同比增速分別為24.2%、32.1%、18.7%，2023年4月與2019-2021年同期平均成交套數(shù)比下降62.9%，因此，寧波經(jīng)歷了2-3月強(qiáng)勢(shì)回暖后，4月復(fù)蘇乏力，與2019-2021年同期比差距較大。從成交價(jià)看，2023年1-3月，寧波新房?jī)r(jià)格環(huán)同比連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比2個(gè)月改善、同比連續(xù)3個(gè)月保持正增長(zhǎng)。從去化周期看，自2023年1月起，寧波去化周期連續(xù)4個(gè)月下降，4月，已降至11.4個(gè)月，在樣本二線城市中處于較低水平，僅次于杭州、蘇州。

為什么寧波在本輪復(fù)蘇中保持了相對(duì)較好的表現(xiàn)？主因?qū)幉▍^(qū)位優(yōu)勢(shì)，依靠石油化工、汽車零部件、電工電器等支柱產(chǎn)業(yè)集群，集聚了一批優(yōu)秀人才就業(yè)定居，為樓市發(fā)展提供長(zhǎng)足動(dòng)力。2022年，寧波常住人口961.8萬(wàn)人，即將突破千萬(wàn)級(jí)人口門檻，較2021年增長(zhǎng)7.4萬(wàn)人。寧波優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延伸和發(fā)展，為人口穩(wěn)定流入提供了有力支撐。除人口外，寧波也緊跟全國(guó)樓市政策放松節(jié)奏，2022年5月推出公積金新政，2023年4月，在去年公積金新政基礎(chǔ)上，上浮公積金貸款額度，利好收入高、公積金多的高層次人才群體，刺激改善性需求。

復(fù)蘇較弱城市包括：福州、南寧、泉州、柳州、蕪湖、婁底、吉安等，這些城市環(huán)比、同比改善幅度小、持續(xù)時(shí)間短。以福州為例，從成交量看，2023年以來(lái)，福州新房成交套數(shù)僅在3月環(huán)比增長(zhǎng)48.2%，同比下降6.4%，進(jìn)入4月，環(huán)同比分別下降39.5%、37.1%。從成交價(jià)格看，2023年3月，福州新房環(huán)比下降0.6%，二手房環(huán)比下降0.3%、同比下降0.2%。從去化周期看，與其他二線城市比，福州去化周期居高不下。自2022年6月起，福州去化周期超過(guò)20個(gè)月，2023年4月，福州去化周期已增至29.5個(gè)月，在樣本二線城市中最高。

為什么福州樓市復(fù)蘇冷淡？主要原因在于福州缺乏能夠支撐自身發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、高端產(chǎn)業(yè)，因此，相對(duì)熱點(diǎn)二線城市，福州的人口吸引力略顯不足。2022年，福州常住人口增長(zhǎng)2.8萬(wàn)人，與全國(guó)主要城市相比，人口增量相對(duì)較少，甚至低于泉州2.9萬(wàn)人的增量。盡管2022年福州推出一系列支持樓市發(fā)展的政策，如去年3月在全國(guó)率先放開(kāi)限購(gòu)，全面解除限購(gòu)，非戶籍人口無(wú)需社保即可在市區(qū)購(gòu)房，但由于高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)乏力，放松限購(gòu)的政策不足以刺激購(gòu)房需求增長(zhǎng)。

3 短期展望：延續(xù)點(diǎn)狀復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2023年商品房銷售同比增5%

當(dāng)前，隨著國(guó)家出臺(tái)的系列穩(wěn)樓市措施落地，房地產(chǎn)至暗時(shí)刻已過(guò)、復(fù)蘇通道開(kāi)啟，市場(chǎng)出現(xiàn)小陽(yáng)春但后勁略有不足，進(jìn)入4月后環(huán)比放慢，樓市尚未完全恢復(fù)，行業(yè)信心尚未完全提振，樓市成交與2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢復(fù)基礎(chǔ)不牢，對(duì)市場(chǎng)不宜盲目樂(lè)觀，需要實(shí)質(zhì)有力措施推動(dòng)樓市復(fù)蘇延續(xù)，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，提振市場(chǎng)信心，這事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著前期房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步落實(shí)、后續(xù)樓市政策的繼續(xù)放松、購(gòu)房信心的逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)2023年樓市將繼續(xù)保持點(diǎn)狀弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，復(fù)蘇集中在熱點(diǎn)城市二手房、改善性住房。

我們?cè)?STRONG>《2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：這次救得起來(lái)嗎？》對(duì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，樂(lè)觀情景下，我們假設(shè)2023年超預(yù)期利好政策出臺(tái)，且落地速度快，經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇軌道，居民收入改善等。需求端，一線城市外圍區(qū)和主要二線城市核心區(qū)因城施策放松限購(gòu)，居民觀望情緒扭轉(zhuǎn)，銷售明顯提升。供給端，優(yōu)質(zhì)房企融資端利好政策加碼，落地快，房企信心加速恢復(fù)，拿地積極性上升。我們預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積、竣工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將企穩(wěn)回正，同比分別+5%、+6%、+2%；考慮到2022年拿地少等因素，預(yù)計(jì)2023年新開(kāi)工面積同比-7.4%。

4 長(zhǎng)期展望：大都市群城市群化、區(qū)域分化加劇、“產(chǎn)業(yè)+地段”為王、改善時(shí)代來(lái)臨

我們對(duì)未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了測(cè)算：綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們測(cè)算，2023-2032年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.9億平，相較2011-2022年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的12.8億平有一定下滑。2032年我國(guó)居住總需求降至10億平方米。2023年我國(guó)每年新增城鎮(zhèn)居住需求約12億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動(dòng)）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。2032年總需求波動(dòng)降至10億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2023年后有望超越城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求成為最大的需求。

我們認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)有以下趨勢(shì)：

一，區(qū)域分化是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征。具體有3個(gè)表現(xiàn)：一是東部沿海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?yōu)于東北和西部地區(qū)，南方地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體好于北方地區(qū)；二是發(fā)達(dá)城市群、都市圈房地產(chǎn)增長(zhǎng)潛力相對(duì)不發(fā)達(dá)城市群、不發(fā)達(dá)都市圈更高，不發(fā)達(dá)城市群、不發(fā)達(dá)都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將好于非城市群、非都市圈；三是人口流入的一線城市、強(qiáng)二線城市與人口流出的三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化。根據(jù)我們此前的研究結(jié)果，一國(guó)成熟市場(chǎng)的套戶比一般在1.1左右，這個(gè)數(shù)字表明該國(guó)住房供求基本實(shí)現(xiàn)平衡。2020年，中國(guó)套戶比超過(guò)1.1的城市數(shù)量占比已達(dá)56.7%。我們預(yù)測(cè)未來(lái)中國(guó)70%的城市將出現(xiàn)房子過(guò)剩，只有20%多的城市房子有潛力。

二，城市內(nèi)普漲時(shí)代結(jié)束，“產(chǎn)業(yè)+地段”為王。1978—2022年，中國(guó)城鎮(zhèn)套戶比從0.8增至1.09，住房從供給短缺到總體平衡，房子全面普漲、閉眼買房時(shí)代結(jié)束，城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇，產(chǎn)業(yè)和地段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響深化。從政策看，2016年以來(lái)，隨著“房住不炒” 提出、因城施策深化，各城市立足當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提高房地產(chǎn)調(diào)控頻率與精細(xì)度。從環(huán)境看，2022年中國(guó)人口開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，總和生育率跌破1.1，熱點(diǎn)城市人口凈流入放緩，非熱點(diǎn)城市人口凈流出。房地產(chǎn)從大開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。其一，歷史積淀造就老城區(qū)“地段”，城市規(guī)劃與發(fā)展創(chuàng)造新“地段”， “地段”通過(guò)吸引高購(gòu)買力人群影響房地產(chǎn)價(jià)值。其二，產(chǎn)業(yè)集聚通過(guò)創(chuàng)造高購(gòu)買力人群、影響土地成本，進(jìn)而影響板塊內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)外溢又會(huì)帶動(dòng)周邊板塊房地產(chǎn)發(fā)展。

三，改善時(shí)代來(lái)臨，產(chǎn)品力將成核心競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)住房整體緊缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，消費(fèi)者對(duì)住宅的追求從單純的“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。人人都有房住不意味著人人都住上了好房子，居民對(duì)住宅品質(zhì)有了更高的需求，住房產(chǎn)品力的不同，推動(dòng)住房?jī)r(jià)值分化。戶型方面，“改善為王”代表改善性需求的戶型正在成為主流，三房戶型成交套數(shù)占比變高，四房戶型成交占比也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，二房戶型的需求量則逐年下降。多居室的戶型能提高居住體驗(yàn)，隨著人均住房面積增長(zhǎng)，消費(fèi)者從 “住小房”向“住大房”轉(zhuǎn)變，大戶型未來(lái)也許會(huì)逐步成為購(gòu)房主流。品質(zhì)方面，住房品質(zhì)影響住房?jī)r(jià)值，住房消費(fèi)需求從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，居民對(duì)住房品質(zhì)的要求提高。

四，行業(yè)出清、剩者為王。純開(kāi)發(fā)房企向“輕重并舉”轉(zhuǎn)型。高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)行業(yè)正向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，未來(lái)大部分開(kāi)發(fā)型房企會(huì)消失，頭部房企市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步提高。隨著行業(yè)出清，“三高”經(jīng)營(yíng)模式終結(jié)，行業(yè)整體負(fù)債率將下降。經(jīng)歷行業(yè)寒冬后，越來(lái)越多的房企開(kāi)始探索新發(fā)展模式，提高現(xiàn)金流安全墊，未來(lái)將向“輕重并舉”新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

5 啟示：短期因城施策適度松綁，建立人地掛鉤等長(zhǎng)效機(jī)制

當(dāng)前并不是簡(jiǎn)單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，要發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃。2020年房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈占我國(guó)GDP的17%（完全貢獻(xiàn)），其中房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的7.3%（直接貢獻(xiàn)），房地產(chǎn)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的9.9%（間接貢獻(xiàn)）。房地產(chǎn)問(wèn)題解決宜早不宜遲，建議盡快化解地產(chǎn)困境，這樣有利于穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)，也能通過(guò)短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，又能通過(guò)新模式建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

短期穩(wěn)樓市：堅(jiān)持房住不炒，因城施策適度松綁，促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸

在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策、適度松綁，促進(jìn)軟著陸。

1）適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購(gòu)門檻，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

2）下調(diào)首套和改善型二套首付比，減輕剛需人群和改善型購(gòu)房人群的首付壓力。

3）下調(diào)首套和改善型房貸利率，加快貸款審批。

4）提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付。

5）北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購(gòu)房門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。

6）通過(guò)貸款展期、債務(wù)重組、并購(gòu)等方式化解房企風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)效機(jī)制：推進(jìn)以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉為五大支柱的住房制度改革

根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國(guó)住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉為五大支柱構(gòu)建長(zhǎng)期住房制度。

1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。

4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨，2021年，中央提出開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。

5）二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

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