觀點(diǎn)網(wǎng) 眾多玩家入局物流賽道后，REITS賽道未來或?qū)⒆兊迷絹碓綋頂D，作為港交所“飲頭啖湯”物流地產(chǎn)REITs的順豐房托交出了上市后第一個(gè)完整年的成績單。

【資料圖】

3月16日下午，順豐房托舉行媒體業(yè)績會，出席會議的管理層包括行政總裁兼執(zhí)行董事翟廸強(qiáng)、投資總監(jiān)康錦杰以及財(cái)務(wù)主管何思婷。

財(cái)報(bào)顯示，2022全年順豐房托收入達(dá)4.22億港元，物業(yè)凈收入達(dá)3.44億港元，分別按年增長16.8%和19.3%；可分派收入達(dá)到2.22億港元，按年增長1%；每基金單位分派總額為27.74港仙，派息比率為100%。

從2021年5月上市至今，翟廸強(qiáng)于會上表示，公司將資產(chǎn)包由60億港元變成120億港元的目標(biāo)并沒改變，但由于經(jīng)歷了金融市場動蕩、疫情的影響，收購因?yàn)楦鞣N原因會推遲。

高出租率

順豐房托四個(gè)物流項(xiàng)目保持著較高的出租率水平，整體出租率由2021年12月31日的95.8%增加至2022年12月31日的98.2%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，香港青衣物業(yè)收入3.18億港元，占總收入比例達(dá)75.4%，較上年貢獻(xiàn)份額減少3個(gè)百分點(diǎn)；出租率由2021年的92.6%提高至2022年的97.3%。其中。65.9%的可出租面積乃租予順豐控股股份集團(tuán)租戶。

佛山物業(yè)是為順豐“量身訂造”的項(xiàng)目，因而出租率保持在100%，收入達(dá)到5.47億港元；蕪湖物業(yè)上半年受到疫情沖擊，出租率明顯下滑，整年出租率有所回升。

作為上市后首個(gè)購入的長沙物業(yè)成績亦不錯(cuò)，貢獻(xiàn)了6.5%的總收入。2022年6月完成收購后，順豐房托提升了其表現(xiàn)力和運(yùn)營能力，于2022年12月31日的出租率增加至99.1%，估值也較收購時(shí)上升3.6%。除快遞物流行業(yè)外，租戶更涵蓋餐飲、第三方物流及科技等行業(yè)。

有研究指出，生鮮電商與速凍食品消費(fèi)或?qū)⒊蔀槲覈滏湞撛诒l(fā)點(diǎn)。但冷庫需求驟增下，能符合要求的物流倉供不應(yīng)求。

順豐房托引入食品供應(yīng)行業(yè)的新租戶在香港青衣物業(yè)內(nèi)設(shè)置冷庫設(shè)施；長沙物業(yè)亦有一個(gè)冷凍倉租給與飲食有關(guān)的企業(yè)。

“冷凍倉在香港方面的需求是持續(xù)增加”，翟廸強(qiáng)表示，公司會繼續(xù)密切留意高標(biāo)倉和冷凍倉的發(fā)展，新收購的項(xiàng)目里也會留意租客的需求。如果有這方面的特別需求，決定投資項(xiàng)目時(shí)會考慮是否有特定的需要。

物業(yè)估值方面，截至2022年底，物業(yè)組合總額為 73.78億港元，按年上升了12.8%，主要原因是收購長沙物業(yè)。如若不計(jì)算長沙物業(yè)，物業(yè)價(jià)值按年上升3.2%。

由于市場租金上升，使香港青衣和廣東佛山的物業(yè)分別在估值上升5%及2.4%（以當(dāng)?shù)刎泿庞?jì)值）。而安徽蕪湖的物業(yè)估值按年下跌了3.5%，是因?yàn)檎叩母淖儗?dǎo)致其他收入減少。

在2021年度業(yè)績會上，翟廸強(qiáng)曾表示，“目標(biāo)是上市兩年內(nèi)將我們的總資產(chǎn)從現(xiàn)時(shí)的60億擴(kuò)大到120億港元?！?/p>

于2022年12月31日，順豐房托總資產(chǎn)為78.18億港元，2021年底為70.1億港元。距離5月這一上市兩周年節(jié)點(diǎn)已經(jīng)沒有很多時(shí)間，完成上述目標(biāo)顯然不可能了。

翟廸強(qiáng)對此解釋，金融市場動蕩、新冠疫情的影響，對各行各業(yè)或者順豐房托的投資步伐是有影響的?！拔抑豢梢哉f我們當(dāng)時(shí)訂立的目標(biāo)希望將資產(chǎn)包翻一番的目標(biāo)沒有變，但是時(shí)間表方面因?yàn)楦鞣N原因會推遲?！?/p>

他并未指出具體完成目標(biāo)的時(shí)間，但表示順豐房托會繼續(xù)努力，與順豐集團(tuán)合作研究如何增大整體的基金資產(chǎn)規(guī)模。

合資擴(kuò)募？

通過收并購可以實(shí)現(xiàn)快速的資產(chǎn)規(guī)模增大。

翟廸強(qiáng)透露到，順豐房托將更加專注大灣區(qū)和成渝地區(qū)，以及發(fā)揮順豐集團(tuán)在這些地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，去尋找新的投資目標(biāo)。

順豐集團(tuán)在這些地區(qū)已有項(xiàng)目完成開發(fā)、在營運(yùn)，有些是在建中，在未來一兩年會落成。翟廸強(qiáng)稱，“現(xiàn)時(shí)看到順豐集團(tuán)是有足夠資產(chǎn)使我們達(dá)成目標(biāo)，但更大的問題是我們這個(gè)房托基金在未來有多少融資能力去收購這些項(xiàng)目？”

翟廸強(qiáng)表示，目前做股本融資是非常困難，因?yàn)轫権S房托基金單位價(jià)格偏低，短期內(nèi)暫時(shí)不會考慮通過增發(fā)基金單位去融資，所以首先考慮的是在銀行借貸方面有所增加，也希望通過與不同銀行的友好關(guān)系增加貸款。

截至2022年底，順豐房托的資產(chǎn)負(fù)債比率（總借款占總資產(chǎn)的百分比）為33.9%，而總負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比為45.5%，2021年12月31日則為41.6%。受限于房托基金50%借貸比率，順豐房托也不可能“一口吃成一個(gè)胖子”。

處在金融市場較為波動的環(huán)境下，利息上升情況導(dǎo)致融資成本的提高，也影響著分派。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

不難看出，利息支出占可分派收入的比例由2021年的15.95%增長至2022年32.99%。

2023年HIBOR狂飆情況并未見到有暫停的跡象。今年1月，順豐房托發(fā)布了作為基金管理人的費(fèi)用將會以發(fā)行新的基金單位進(jìn)行收取。如果運(yùn)營不理想或融資成本猛增，這個(gè)方案可以維持基金分派在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。

除了銀行貸款，順豐房托也希望尋找一些合作伙伴，合資收購項(xiàng)目。

對于合資項(xiàng)目將會是大股東還是小股東的疑問，翟廸強(qiáng)表示，順豐房托與一些企業(yè)或私募基金有過初步接觸，還沒有開始談具體條款，但作為房地產(chǎn)信托基金，只要按照守則要求能夠做到有一個(gè)實(shí)質(zhì)的管理時(shí)，順豐房托占的合作項(xiàng)目比例是非常有彈性。

“短期內(nèi)，我們會通過收購新項(xiàng)目降低風(fēng)險(xiǎn)，但仍然覺得租客質(zhì)素非常重要?！?翟廸強(qiáng)稱。

報(bào)告期末，順豐控股股份集團(tuán)租戶占了可出租面積的78.8%，并于年度內(nèi)為總收益提供約74.1%的貢獻(xiàn)。

翟廸強(qiáng)表示，順豐集團(tuán)是其一個(gè)非常有策略性的合作伙伴，他們租用順豐房托的地方，順豐房托提供好的服務(wù)，也希望繼續(xù)租用其地方?！八晕覀冇X得在未來這段時(shí)間，順豐集團(tuán)作為一個(gè)主要租戶這件事是會維持下去。”

以下為順豐房地產(chǎn)投資信托基金2022年度全年業(yè)績發(fā)布會問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：此前的目標(biāo)是想將資產(chǎn)價(jià)值倍增，這個(gè)目標(biāo)完成時(shí)限是否會延長？

翟廸強(qiáng)：我們兩年前上市時(shí)定下將整個(gè)順豐房托基金的資產(chǎn)包倍增的目標(biāo)。從我們2021年5月上市到現(xiàn)在差不多2年，包括金融市場的動蕩、新冠疫情的影響，對各行各業(yè)或我們的投資步伐都是有影響的。

我只可以說我們當(dāng)時(shí)訂立的目標(biāo)，希望將資產(chǎn)包翻一番的目標(biāo)沒有變，但是時(shí)間表方面因?yàn)楦鞣N原因會推遲，到底是什么時(shí)候可以達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，暫時(shí)不是很適合去做一個(gè)指引，因?yàn)槭袌鋈匀缓懿▌?，但是我們會繼續(xù)努力，與順豐集團(tuán)合作研究如何增大我們整體的基金資產(chǎn)規(guī)模。

現(xiàn)場提問：今年會否有注資或收購計(jì)劃?會以何種形式應(yīng)付資金需求?

翟廸強(qiáng)：在動蕩的金融市場，要做股本融資是非常困難的，所以首先考慮的是在銀行借貸方面有所增加，也希望通過與不同銀行的友好關(guān)系，可以增加他們對我們的貸款。

但銀行貸款方面會有一個(gè)限制，因?yàn)槭冀K房托基金的規(guī)定是最高的借貸比率只可以到50%。所以我們也會開始與不同的潛在的合作伙伴研究合作收購，可能組成合資公司收購項(xiàng)目，讓我們用同樣的資金可以收購更多的項(xiàng)目，壯大我們整個(gè)資產(chǎn)包的規(guī)模，讓投資者可以繼續(xù)有一個(gè)穩(wěn)定增長的基金單位分派。

現(xiàn)場提問：公司會關(guān)注大灣區(qū)和成渝地區(qū)，順豐集團(tuán)在有關(guān)地區(qū)有多少項(xiàng)目可供考慮？收購上有什么具體要求？

翟廸強(qiáng)：集團(tuán)的公開年報(bào)、公開資料有披露，集團(tuán)在這些地區(qū)已經(jīng)有些項(xiàng)目開發(fā)好、在營運(yùn)，有些是在建中，在未來一兩年會落成。

現(xiàn)時(shí)看到順豐集團(tuán)在這些地區(qū)的資產(chǎn)是足夠使我們達(dá)成資產(chǎn)包翻倍的目標(biāo)，但更大的問題是我們在未來有多少融資能力去收購這些項(xiàng)目？除了考慮銀行貸款，我們也希望尋找一些合作伙伴合資收購，更快地達(dá)成目標(biāo)，收購更多的項(xiàng)目。

我們與一些企業(yè)或私募基金有過初步接觸，還沒有開始談具體條款。但作為房地產(chǎn)信托基金，我們只要按照香港房地產(chǎn)信托守則的要求，能夠做到有一個(gè)實(shí)質(zhì)的管理時(shí)，我們占的合作項(xiàng)目比例是非常有彈性的。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在大部分物業(yè)都是租給順豐集團(tuán)，未來有沒有計(jì)劃讓租戶基礎(chǔ)更加多元化？

翟廸強(qiáng)：關(guān)于租戶組合方面，主要是看租戶本身的質(zhì)素。現(xiàn)時(shí)4個(gè)物業(yè)里，順豐集團(tuán)占了超過70%的面積，也為我們提供了接近80%的租金。在短期內(nèi)，我們會通過收購新項(xiàng)目降低風(fēng)險(xiǎn)。

順豐集團(tuán)是我們一個(gè)非常有策略性的合作伙伴，他們租用我們的地方，我們提供好的服務(wù)，我們也希望他們繼續(xù)用我們的地方。所以我們覺得在未來這段時(shí)間，順豐集團(tuán)作為一個(gè)主要租戶這件事是會維持下去。

現(xiàn)場提問：國內(nèi)高標(biāo)倉和冷凍倉供不應(yīng)求，會不會考慮增加這方面的資產(chǎn)？

翟廸強(qiáng)：過去這五六年，中國在物流地產(chǎn)方面的投資是非常大的，各個(gè)省市都有不同規(guī)模的倉庫在發(fā)展或已經(jīng)發(fā)展得很好。但個(gè)別地區(qū)的物流倉的出租率其實(shí)不是太理想，有些地區(qū)的空置率超過20%都有。所以我們在找新的投資項(xiàng)目時(shí)也要很小心。

我們也留意到市場里高標(biāo)倉的出租率相對來說會比較好、比較優(yōu)勝，因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)需要物流服務(wù)或者是物流倉儲的租客的要求是相當(dāng)高的，某些傳統(tǒng)的舊式物流倉未必滿足得到他們的要求。

冷凍倉的需求也是在增加的，這個(gè)增長來自于對于鮮活食品的要求。以香港青衣為例，除了本身有一個(gè)有規(guī)模的冷凍倉，也招攬了一個(gè)新租客，投放了不少的資金租給他們的地方建成了一個(gè)冷凍倉，這代表冷凍倉在香港方面的需求是繼續(xù)增加的。

我們?nèi)ツ晷率召彽拈L沙項(xiàng)目有一個(gè)冷凍倉，是租給一個(gè)國外的與飲食有關(guān)的企業(yè)。我們會繼續(xù)密切留意這方面的發(fā)展，新收購的項(xiàng)目里也會留意租客的需求，如果有這方面的特別需求，我們在決定投資項(xiàng)目時(shí)也會去考慮他們是否有特定的需要，包括高標(biāo)倉或冷凍倉的需求。

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