文/樂居財經(jīng)楊宏彬

新的一年，股東貸款、財務(wù)資助，依舊是中交地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。進入到2023年僅30天的時間，中交地產(chǎn)發(fā)布的公告多數(shù)與這兩件事相關(guān)。

【資料圖】

不過在融資暖風(fēng)吹來之際，中交地產(chǎn)也不單抓住股東薅，同時將定增募資提上了日程。

1月30日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布公告稱，擬籌劃向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。

公告顯示，中交地產(chǎn)本次發(fā)行所募集的資金將用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務(wù)等。

“第三支箭”掀起定增大潮，其中不乏有央企身影。

在中交地產(chǎn)之前，保利也頒布了百億定增案，擬通過非公開發(fā)行股票募集不超過125億元，募集資金擬投向位于廣州、南京、西安等地的14個住宅項目建設(shè)。招商蛇口則是想要通過發(fā)行股份，購買南油集團剩余24%的股權(quán)。

不過，定增似乎還不能滿足中交地產(chǎn)的資金需求，在決定發(fā)行股票融資之前，其還確定了與大股東之間借款額度，100億元，年利率不超過8%。隨之而來的，還有幾則向參股公司提供財務(wù)資助的消息。

近幾年里，中交地產(chǎn)被稱作是央企中的異類，原因之一，其是罕見三條紅線全踩中的央企，負(fù)債不低。另一方面，該公司股票卻依然錄得不少漲幅，僅去年11月到12月的一個月間，漲幅達(dá)121%，儼然一只“妖股”。

中交地產(chǎn)非公開發(fā)行股票募資是為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定財務(wù)狀況。然在行業(yè)恢復(fù)緩慢，自身財務(wù)及業(yè)績蒙陰的背景下，此次定增成功與否也存不確定性。

中交地產(chǎn)對此也表示，非公開發(fā)行股票事項存在因市場環(huán)境以及其他原因被暫停、被終止的風(fēng)險。

定增募資：保交樓和還債

“保交樓、保民生”，是中交地產(chǎn)募資的原因之一。根據(jù)其官微數(shù)據(jù)顯示，2022年中交地產(chǎn)完成23個地產(chǎn)項目交付，覆蓋北京、廈門、南京、寧波、武漢、重慶、長沙、成都、昆明、惠州、蘇州、玉林、舟山等13個城市。

在推文中，中交地產(chǎn)用了提前、準(zhǔn)時兩個詞語來形容公司的交付工作。不過在保住交付的同時，中交地產(chǎn)并未保住業(yè)績的增長。

三季度財報顯示，中交地產(chǎn)2022年前9個月實現(xiàn)營收152.5億元，同比大增154.77%，但歸母凈利潤卻呈虧損，數(shù)值為-1.74億元，同比大跌9739.64%，扣除非經(jīng)營性損益后虧損3.27億元。

事實上，中交地產(chǎn)業(yè)績的頹勢從2021年就已出現(xiàn)。當(dāng)年凈利潤為2.36億元，同比下滑32.19%，直至2022年中期，業(yè)績?nèi)圆患吧夏晖?，凈利潤?425.4萬元，同比下滑47.87%。

對于本次募資，中交地產(chǎn)也提到，部分將用于償還債務(wù)。中交地產(chǎn)被稱作央企中的異類，原因之一其是罕見三條紅線全踩中的央企。

截止2021年末，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率為217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.6倍。

截止2022年9月末，中交地產(chǎn)賬面的貨幣資金為80.77億元，短期借款為123.9億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債達(dá)192.74億元，債務(wù)壓力依然不小。

但奇怪之處在于，去年中交地產(chǎn)業(yè)績雖不如人意，但股價表現(xiàn)卻非常突出，可以用妖股形容。2022年，中交地產(chǎn)合計收獲28個漲停板，股價從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過180%，引發(fā)上市公司發(fā)出14次風(fēng)險提示公告。

去年12月19日，因股票連續(xù)3個交易日內(nèi)（2022年12月15日、16日、19日）收盤價格漲幅偏離值累計達(dá)到20%，中交地產(chǎn)不得不向外發(fā)布股票交易異常波動公告。

樂居財經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計了解，2022年11月1日到2022年12月1日僅一個月的時間，中交地產(chǎn)股票由10.19元漲至22.52元，期間的區(qū)間漲幅達(dá)121%。截止2023年1月30日當(dāng)天收盤，中交地產(chǎn)報16.83元/股，相比去年初以來，仍錄得不少漲幅。

股價的暴漲也引起了股東的趁機減持。重慶渝富于2022年4月12日減持中交地產(chǎn)2086.3萬股(占公司總股本的3%)，2022年4月29日，大股東中交房地產(chǎn)集團同樣減持了2%的股份。

多次獲股東高息輸血

一面定增，一面又向股東開口，讓人感嘆，中交地產(chǎn)資金需求實在不小。

中交地產(chǎn)向股東打大額借條，是從2021年開始的。該年1月13日，中交地產(chǎn)向中交房地產(chǎn)集團新增年利率不超10%的100億元借款額度。到了年末，中交地產(chǎn)再次開口，擬在2022年內(nèi)向控股股東中交房地產(chǎn)集團新增借款，額度同樣不超過100億元，年利率不超過10%。

但事實證明，100億的額度根本不夠中交地產(chǎn)使用。到了2022年9月，中交地產(chǎn)增加了借款額度，50億元，借款年利率不超過7.5%。三個月后，中交地產(chǎn)再次召開股東大會，原因是在未來12月要向中交房地產(chǎn)集團借款45億元，年利率不超過8%。

2022年12月29日，中交地產(chǎn)宣布，向中交房地產(chǎn)集團借款合計65.6億元，借款年利率為7.5%，本次借款前，中交地產(chǎn)已使用向地產(chǎn)集團借款額度為120.28億元，本次借款后，中交地產(chǎn)已使用向地產(chǎn)集團借款額度為185.88億元。

進入2023年沒幾天，中交地產(chǎn)再與控股股東訂立該年借款額度，100億元。這要錢的速度，頗有點無底洞感覺。

雖然股東借款的利率高于一般借款，但中交地產(chǎn)認(rèn)為，控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優(yōu)勢，利率屬于合理范圍。

外界有分析認(rèn)為，中交地產(chǎn)頻繁借錢的背后，是為達(dá)成千億目標(biāo)，土地則是達(dá)成千億目標(biāo)的基石。2022年，中交地產(chǎn)拿地金額114億元，在百強房企排名28位，拿地面積98萬平，排名87位。

而在銷售額方面，2022年全年中交地產(chǎn)操盤金額為285.2億元，排名53位，操盤面積為131.5萬平，排名65位。

大額資助與擔(dān)保藏風(fēng)險

中交地產(chǎn)向大股東借了那么多錢，除了用在土拍市場外，還有一部分流進了其的下屬公司。

新年伊始，中交地產(chǎn)便開始慷慨援助下屬的公司甚至是參股公司。1月19日，中交地產(chǎn)公告稱，將按股權(quán)比例，向臺州濱帆、佛山香頌、佛山中交提供財務(wù)資助不超過9,074.93萬元。

其中，擬向臺州濱帆提供財務(wù)資助不超過7,227.5萬元，年利率不超過8%；向佛山香頌提供財務(wù)資助473.7萬元；向佛山中交提供財務(wù)資助（到期續(xù)借）不超過1,373.73萬元，兩者的資助均不計息。中交地產(chǎn)在三家公司的持股比例分別為35%、47.37%、47.37%。

在1月10日，中交地產(chǎn)曾宣布，要向權(quán)益比例不超50%的項目公司新增財務(wù)資助額度16億元。上述財務(wù)資助符合額度使用條件。

同日，中交地產(chǎn)宣布，為中交富力提供財務(wù)資助3.3億元，期限不超過12個月，借款年利率不超過8%。中交富力為中交地產(chǎn)參股公司，持股50%。

而在去年，中交地產(chǎn)的財務(wù)資助行為也時常發(fā)生。12月9日，中交地產(chǎn)宣布，為持蘇州金闔誠的開發(fā)建設(shè)，擬向其提供7.02億元的財務(wù)資助，年利率不超過7%。而中交地產(chǎn)也并非蘇州金闔誠的大股東，其持股為49%，中建一局子公司持有51%。

截止2022年12月31日，中交地產(chǎn)累計對外提供財務(wù)資助余額高達(dá)109.53億元，是公司2021年末歸母凈資產(chǎn)的3倍有余，對有股權(quán)關(guān)系的房地產(chǎn)項目公司提供股東借款余額為64.52億元，接近公司2021年末歸母凈資產(chǎn)的2倍。

在提供財務(wù)資助的同時，中交地產(chǎn)也在對子公司進行擔(dān)保。截止2022年12月31日，中交控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額125.26億元，占2021年末歸母凈資產(chǎn)的384%。對不在合并報表范圍內(nèi)的參股公司擔(dān)保余額為22.51億元，占2021年末歸母凈資產(chǎn)的69%。

據(jù)相關(guān)人士分析稱，大額擔(dān)保更像是一個定時炸彈，被擔(dān)保方一旦出事，買單的是擔(dān)保人，甚至?xí)绊懙綋?dān)保公司的流動性。

截至2022年9月30日，中交地產(chǎn)連續(xù)十二個月內(nèi)累計收到相關(guān)法院等司法機關(guān)的執(zhí)行文書涉及執(zhí)行的案件金額合計7075.87萬元。其及控股子公司存在借貸糾紛等其他小額訴訟，涉案總金額6227.27萬元。

關(guān)鍵詞： 非公開發(fā)行 控股股東