觀點(diǎn)網(wǎng) 距離上次掛牌出售資產(chǎn)僅一星期，首開(kāi)股份再現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

12月14日，首開(kāi)股份公告稱，計(jì)劃轉(zhuǎn)讓北京市復(fù)興商業(yè)城項(xiàng)目，相關(guān)議案已于當(dāng)日獲董事會(huì)審議通過(guò)。

具體而言，首開(kāi)股份全資子公司北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司擬將持有的北京市西城區(qū)復(fù)興門外大街8號(hào)及迤北房地產(chǎn)資產(chǎn)（復(fù)興商業(yè)城項(xiàng)目）轉(zhuǎn)讓給北京首開(kāi)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)有限公司，收購(gòu)價(jià)格確定為評(píng)估值1.79億元。

(相關(guān)資料圖)

此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，距離上一次披露轉(zhuǎn)讓信息只有一周時(shí)間。在近兩月的時(shí)間里，首開(kāi)股份累計(jì)已有五筆掛牌及轉(zhuǎn)讓行為。

倒手轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)

最新事件中，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目為復(fù)興商業(yè)城。

項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)復(fù)興門外大街8號(hào)，地處北京月壇三里河等區(qū)域，總建筑面積約14569.8平方米，其中地上部分主要為商場(chǎng)，面積1772.4平方米；地下部分為商場(chǎng)及車庫(kù)，面積12797.4平方米。

據(jù)官方披露的商城簡(jiǎn)介，復(fù)興商業(yè)城于1992年開(kāi)業(yè)，不斷強(qiáng)化、突出“中老年”經(jīng)營(yíng)特色，已逐步成為經(jīng)營(yíng)穿類商品，特別是中老年穿類商品為重點(diǎn)的知名綜合百貨商場(chǎng)。

“十里長(zhǎng)安街，一個(gè)復(fù)興城”，面向中老年市場(chǎng)的復(fù)興商業(yè)城，在早些年確是當(dāng)?shù)責(zé)衢T商場(chǎng)之一，并承載了三十年的城市印記。但在商業(yè)求新求變的時(shí)期，也因其自身的“老派”引來(lái)一些質(zhì)疑。

然而事實(shí)上，西城作為北京老城區(qū)，也存有較大市場(chǎng)的中老年消費(fèi)需求。

首開(kāi)股份提到，復(fù)興商業(yè)城承擔(dān)著服務(wù)國(guó)家單位的重要任務(wù)，且商場(chǎng)多年定位中老年特色商場(chǎng)，為全區(qū)服務(wù)業(yè)重點(diǎn)單位，具有一定的民生保障性質(zhì)，目前租金水平較低，未來(lái)提升也較為困難，無(wú)法按市場(chǎng)化方式運(yùn)營(yíng)。

據(jù)了解，該項(xiàng)目現(xiàn)為出租經(jīng)營(yíng)，平均年租金約為750萬(wàn)元。評(píng)估報(bào)告則顯示，復(fù)興商業(yè)城項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果為賬面原值4683.6625萬(wàn)元，賬面凈值1897.3852萬(wàn)元。評(píng)估值(含增值稅)為1.79億元，增值1.60億元，增值率844.18%。

此次城運(yùn)集團(tuán)受讓復(fù)興商業(yè)城項(xiàng)目后，城運(yùn)集團(tuán)將承繼城開(kāi)集團(tuán)原有權(quán)利義務(wù)，繼續(xù)擔(dān)負(fù)服務(wù)國(guó)家單位的重要任務(wù)。

首開(kāi)股份借此剝離出并不完全稱得上“優(yōu)質(zhì)”的商業(yè)項(xiàng)目，雖然看起來(lái)是一次主動(dòng)的去蕪存菁，但結(jié)合近兩月動(dòng)態(tài)，仍會(huì)聯(lián)系到是在借此融資。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)首開(kāi)股份已通過(guò)在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌等方式，進(jìn)行五次資產(chǎn)處置。

從時(shí)間上來(lái)看，最近的一次是12月9日，首開(kāi)股份在全國(guó)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6.9億元。

在11月初，首開(kāi)股份北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露轉(zhuǎn)讓北京天鴻集團(tuán)煙臺(tái)天鴻時(shí)代100%股權(quán)；11月16日，首開(kāi)股份掛牌轉(zhuǎn)讓北京發(fā)展大廈有限公司100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)，掛牌起始價(jià)為20.39億元。

11月21日，首開(kāi)股份轉(zhuǎn)讓全資子公司北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司所持有的北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路首城商街。項(xiàng)目的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值（含增值稅）約為3.223億元，增值1.979億元，增值率159.09%。

當(dāng)時(shí)，首開(kāi)股份也有類似在最新事件中的表述：首城商街自持經(jīng)營(yíng)多年，租金收入漲幅不大。本次交易完成后將有利于進(jìn)一步盤活其現(xiàn)有資產(chǎn)，提高資產(chǎn)使用效率，增加現(xiàn)金流入，提升經(jīng)營(yíng)效益。

首開(kāi)的棋局

市場(chǎng)圍繞首開(kāi)股份資產(chǎn)處置展開(kāi)的相關(guān)聯(lián)系，一方面出于行業(yè)背景，另一方面則是老生常談的腳踩“三道紅線”。

截至今年中期，首開(kāi)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.18%，凈負(fù)債率145.21%，現(xiàn)金短債比為1.43，踩中兩道紅線。

同時(shí)，三季度報(bào)顯示，今年前三季度，首開(kāi)股份營(yíng)業(yè)收入約193.85億，同比減少55.87%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約-5.7億，同比減少181.47%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-7.51億，同比減少220.07%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約42.43億元，同比減少55.29%。

銷售方面，今年前11個(gè)月，首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積282.25萬(wàn)平方米，同比降低19.71%；簽約金額772.18億元，同比降低27.64%，其年度銷售目標(biāo)僅完成七成。

新增土儲(chǔ)方面，相較去年的積極狀態(tài)，首開(kāi)股份今年以來(lái)略顯謹(jǐn)慎，年內(nèi)僅通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)及收購(gòu)方式，獲取北京、福州3宗地塊。

其中，在今年北京第二、三次集中供地中，分別以40億、38.295億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)崔各莊奶西地塊、豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊。

9月，首開(kāi)股份福州城市公司通過(guò)收購(gòu)獲得福州市2021-41號(hào)地塊，該地塊此前于2021年9月福州第二輪集中供地中掛牌，融僑以最高限價(jià)6.68億元搖號(hào)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約16842元/平米，溢價(jià)率14.97%，商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為33000元/平米。

相關(guān)公告顯示，融僑集團(tuán)為盤活存量資產(chǎn)，改善公司現(xiàn)金流，與首開(kāi)股份簽署協(xié)議，將持有的福州首融灃澤置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對(duì)首融灃澤享有的3.21億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給首開(kāi)，標(biāo)的股權(quán)交易價(jià)格為2.498億元，標(biāo)的債權(quán)交易價(jià)格為3.21億元，總計(jì)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)5.708億元。

這一交易對(duì)價(jià)相當(dāng)于在拿地價(jià)格基礎(chǔ)上打了八五折，而項(xiàng)目售樓處也已經(jīng)建成，首開(kāi)接手后，直接“改換招牌”即可。此外，項(xiàng)目于去年底開(kāi)工，首開(kāi)可在之前基礎(chǔ)上繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。

撿了便宜之后，首開(kāi)股份又瞄向了中海。

今年9月，北京中海盈璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬募集資金，對(duì)應(yīng)持股比例30%。該公司于今年6月成立，由北京中海地產(chǎn)有限公司持股100%。募集資金主要用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，具體而言主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)湖光玖里項(xiàng)目。

該項(xiàng)目是中海今年北京第二批集中供地中以54.7億元競(jìng)得的順義新城19-85、86地塊，溢價(jià)率1.48%，銷售指導(dǎo)價(jià)59700元/平米。

11月22日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息，北京中海盈璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司增資項(xiàng)目獲得首開(kāi)股份的投資，投資金額約為3億元，對(duì)應(yīng)持股比例為30%?；蛟S也可以理解為首開(kāi)股份以少數(shù)資金撬動(dòng)了54.7億元的項(xiàng)目。

此外，城市復(fù)興官首開(kāi)的“棋局”在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外也有落子。

11月，首開(kāi)股份與建設(shè)銀行發(fā)起設(shè)立的住房租賃基金——建信住房租賃基金正式簽訂合作意向協(xié)議。

建信住房租賃基金募集規(guī)模為人民幣300億元。其中，建設(shè)銀行認(rèn)繳人民幣299.99億元，建信信托有限責(zé)任公司全資子公司認(rèn)繳人民幣0.01億元。截至目前，其重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目20余個(gè)，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過(guò)100億元?；鹜顿Y項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，可通過(guò)REITS發(fā)行或國(guó)家政策許可的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式退出。

首開(kāi)股份表示，此次意向協(xié)議的簽訂，旨在雙方就首開(kāi)股份在手商辦、自持類資產(chǎn)的盤活、提效，尋求多方面的合作。本次合作的建立，有利于探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，同時(shí)撬動(dòng)社會(huì)資金盤活存量資產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 首開(kāi)股份 復(fù)興商業(yè)城 同比減少