觀點(diǎn)網(wǎng) 近期恒大許家印名下位于香港數(shù)以億計(jì)的山頂別墅被抵押或接管，側(cè)面印證“不動(dòng)產(chǎn)”在香港依舊是最具價(jià)值的投資品之一。

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另一則市場消息顯示，有其他玩家已就不動(dòng)產(chǎn)交易的得失不惜入稟法院。

11月3日，原告HG房地產(chǎn)投資香港有限公司（下稱HG房產(chǎn)）將成美控股有限公司、Goal Eagle Limited（下文分別稱成美控股、Goal Eagle）上訴至香港高等法院。

根據(jù)入稟狀，原告曾于9月同意67億港元從被告手中收購九龍灣高銀金融國際中心，并交付訂金2.5億港元。至11月1日，被告去信原告，表示會(huì)單方面終止協(xié)議，及要求沒收有關(guān)訂金。

上述交易始于高銀金融老板潘蘇通陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，此后其名下?lián)碛懈咩y金融國際中心的成美控股、Goal Eagle被接管。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，相關(guān)接管事項(xiàng)最早是由德意志信托代理的接近87億港元貸款所引起，后者最終導(dǎo)致潘氏失去對項(xiàng)目控制權(quán)。

而在HG房產(chǎn)之前，另一商人FONG Tim曾歷時(shí)近兩年洽購高銀金融國際中心，出價(jià)達(dá)到143億港元，今年上半年也遭遇賣方單方面終止并沒收訂金20.3億港元的情況。托管人并未公開解釋原因，F(xiàn)ONG Tim遂決定向香港高院遞交入稟狀。

外界難以知悉交易難產(chǎn)背后的故事，高銀金融國際中心卻已蹉跎了3年。

德銀討債

高銀金融國際中心被接管要追溯至4年前，當(dāng)時(shí)正值高銀金融將高銀金融國際中心項(xiàng)目抵押予長實(shí)之后，所貸款102.3億港元面臨清償，潘蘇通選擇采取借新還舊措施。

2019年3月，高銀金融直接全資附屬成美控股、Goal Eagle獲得由若干獨(dú)立金融機(jī)構(gòu)授出一筆分為兩部分的定期貸款融資，本金分別為14.949億港元、2.63億港元。其中德意志銀行出任代理人，德意志信托出任抵押代理人，高銀金融為此提供擔(dān)保。

同年4月，高銀國際間接全資附屬賜譽(yù)有限公司（下稱賜譽(yù)公司）與向若干獨(dú)立票據(jù)持有人發(fā)行68億港元浮息優(yōu)先抵押票據(jù)。作為抵押的一部分，賜譽(yù)與德意志信托訂立了信托契據(jù)，涉及將賜譽(yù)旗下資產(chǎn)抵押。

賜譽(yù)名下?lián)碛邢愀劬琵垶硢⑾榈?7號一幅地塊及建于其上的宅院、寫字樓物業(yè)，寫字樓部分即“高銀金融國際中心”項(xiàng)目。此后高銀出現(xiàn)違約，這批資產(chǎn)也成為抵押物被劃轉(zhuǎn)出去。

至2020年7月13日，德意志信托委任Cosimo Borrelli及Ma Siu Ming Simon擔(dān)任賜譽(yù)的抵押資產(chǎn)的接管人及管理人。具體而言，賜譽(yù)全部股份分成60萬股、40萬股登記到成美控股、Goal Eagle名下，接管人及另外引入的Chi Lai Man Jocelyn將接替賜譽(yù)全部現(xiàn)任董事。

上述接管人同時(shí)要求成美控股、Goal Eagle立即支付貸款本金及所產(chǎn)生的利息，共計(jì)約15.417億港元及2.507億美元（約等于19.555億港元）。

觀點(diǎn)新媒體了解到，接管人之中的Cosimo Borrelli是注冊會(huì)計(jì)師，當(dāng)時(shí)擁有近30年企業(yè)重組和顧問工作經(jīng)驗(yàn)。他也是Borrelli Walsh Limited的董事總經(jīng)理兼持股25%的股東，而Borrelli Walsh成立于2006年，是一家從事專業(yè)重組、企業(yè)清算重組等業(yè)務(wù)的公司，后于2020年12月被治理、風(fēng)險(xiǎn)與透明度解決方案提供商Duff & Phelps收購。

對于核心資產(chǎn)被接管，高銀金融最初曾試圖采取行動(dòng)以解決問題，比如2020年3月起就與德意志信托磋商，提出尋求87億港元左右的新融資，以及出售啟德第4B區(qū)4號地塊等方法。

這背后仍是潘蘇通對放棄高銀金融國際中心的不甘心，當(dāng)時(shí)高銀金融寫字樓物業(yè)的賬面值達(dá)到183億港元，第三方估值也達(dá)到150-165億港元，估值下降主因疫情影響。

“盡管如此，與票據(jù)及貸款所結(jié)欠的未償還本息相比，寫字樓物業(yè)的當(dāng)前市值存有可觀的余額。”

不過，由于債務(wù)情況難以好轉(zhuǎn)，潘氏無可避免地接受了與高銀金融國際中心漸行漸遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)。

在2020年10月29日進(jìn)行聆訊時(shí)，賜譽(yù)前董事與接管人達(dá)成共識(shí)，據(jù)此賜譽(yù)不再就接管人委任董事進(jìn)行訴訟，香港高院亦拒絕對應(yīng)接管人要求對賜譽(yù)發(fā)出禁制令。

高銀金融同時(shí)表示，將繼續(xù)與賜譽(yù)的接管人保持聯(lián)系，旨在“促進(jìn)完成出售事項(xiàng)”。

被沒收的訂金

潘蘇通的態(tài)度轉(zhuǎn)變，一方面受制于債務(wù)困境，另一方面或許也與債權(quán)人迅速落實(shí)的出售交易有關(guān)。

觀點(diǎn)新媒體查詢，在項(xiàng)目被接管后兩個(gè)月即2020年9月29日，高銀金融便宣布與FONG Tim名下Hundred Gain International Holding Limited訂立臨時(shí)買賣協(xié)議，主要目的是清償高銀金融國際中心有關(guān)的優(yōu)先票據(jù)及貸款。

據(jù)此，高銀同意出售成美控股、Goal Eagle全部股份及債務(wù)，總代價(jià)高達(dá)143億港元，僅較同時(shí)期高銀金融國際中心總估值150億港元折價(jià)約4.67%。

在這其中，截止到2020年6月底，高銀金融尚結(jié)欠成美控股、Goal Eagle債務(wù)凈額約23億港元；同時(shí)，出售標(biāo)的所有未償還銀行借款本息約105.6億港元，因而完成交易后將結(jié)欠高銀金融債務(wù)82.6億港元，該部分債務(wù)將被買方FONG Tim接收，計(jì)入總代價(jià)之中。

需要指出的是，高銀金融已失去高銀金融國際中心的控制，因而相關(guān)交易均是由接管人所主導(dǎo)，這為此后高銀金融與FONG Tim的買賣協(xié)議終止埋下了伏筆。

同年12月23日，接管人與買方訂立買賣協(xié)議，并告知高銀金融，根據(jù)出售協(xié)議收取資金將足以結(jié)付項(xiàng)目所有未償還債務(wù)；以及，接管人已從買方收取“大筆不可退還的按金”。據(jù)當(dāng)時(shí)港媒報(bào)道，交易總價(jià)也超過140億港元。

上述接管人所訂立協(xié)議，與高銀金融9月訂立的臨時(shí)買賣協(xié)議有所區(qū)別。同年12月28日，F(xiàn)ONG Tim也通知高銀金融，根據(jù)臨時(shí)買賣協(xié)議條款的出售事項(xiàng)將不會(huì)進(jìn)行；高銀金融此后向接管人要求取得出售協(xié)議的副本。

但上述交易此后遲遲未成功推進(jìn)。

2021年5月，接管人與買方就賜譽(yù)抵押股份訂立新協(xié)議，據(jù)此買方支付“大筆不可退還的按金”，并約定完成日期為2021年8月31日。至同年9月16日，雙方又重訂買賣協(xié)議，其中買方支付另一筆“不可退還的大筆按金”，以及將完成日期推至10月29日。

至同年11月19日，高銀金融從接管人處得知，9月的協(xié)議已終止。買方同時(shí)知會(huì)高銀金融，由于其已分別支付兩筆不可退還的巨額按金，仍有“強(qiáng)烈意愿”達(dá)成此筆交易。

后于今年2月下旬，接管人與買方再次訂立新的買賣協(xié)議，為此買方還需支付另一筆“不可退還的大筆按金”，交易完成時(shí)間延至4月29日。

5月，接管人卻告知高銀金融，高銀金融國際中心的買賣協(xié)議已經(jīng)終止，而買方所支付的按金已被沒收。

港媒隨后報(bào)道指，F(xiàn)ONG Tim透過Hundred Gain入稟控告高銀金融國際中心的接管人終止買賣及殺訂。該公司在入稟狀中提及，其與接管人達(dá)成協(xié)議，支付總價(jià)143億港元，并向接管人支付高達(dá)20.3億港元訂金。但于4月16日，接管人單方面終止了協(xié)議。

與之相對應(yīng)，接管人于5月上旬委托第一太平重新對高銀金融國際中心招標(biāo)出售，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目市值已縮水至100億港元。8月底，項(xiàng)目完成次輪招標(biāo)，據(jù)稱南豐集團(tuán)呼聲最高，出價(jià)也達(dá)到65億港元。

9月，名為“HG房地產(chǎn)投資香港有限公司”的買家與接管人訂立協(xié)議，約定以67億港元收購高銀金融國際中心項(xiàng)目，并支付2.5億港元訂金。觀點(diǎn)新媒體尚無法確定該名新買家是否與FONG Tim存在關(guān)聯(lián)，抑或?qū)儆谑袀鞯哪县S集團(tuán)名下公司。

11月1日，新買家最終也被接管人單方面終止協(xié)議，以及被要求沒收有關(guān)訂金。至此，粗略計(jì)算，接管人僅沒收的交易訂金已達(dá)到約22.8億港元。

高銀泥沼

和5月FONG Tim入稟時(shí)的表述相似，11月3日，HG房產(chǎn)在入稟狀中表提及，被告（成美控股、Goal Eagle）完全有能力履行有關(guān)協(xié)議，終止協(xié)議的決定是錯(cuò)誤的，有違協(xié)議條款。

HG房產(chǎn)要求法庭頒令被告終止協(xié)議的決定無效，亦不能強(qiáng)制執(zhí)行沒收按金命令，及頒禁制令禁止被告出售或處置有關(guān)物業(yè)，同時(shí)要求被告賠償損失，并支付本案衍生的訴訟費(fèi)。

由于缺少相關(guān)交易協(xié)議文件，外界難以知悉高銀金融國際中心接管人與買方訂立的具體條款。

在2020年底與FONG Tim訂立的協(xié)議中，雙方約定對出售標(biāo)的的盡職調(diào)查須由買方于切實(shí)可行的情況下盡快完成，但無論如何不得遲于訂立日期起計(jì)60天，此乃交易完成的先決條件之一。有分析人士認(rèn)為，交易數(shù)次未成行，主要原因或是盡調(diào)無法完成。

盡管已失去對高銀金融國際中心的控制，但項(xiàng)目遲遲無法完成，對于高銀金融而言只會(huì)徒增負(fù)擔(dān)。早在去年5月，該公司就表示，因延遲完成而出現(xiàn)的不必要的利息以及其他成本及開支，會(huì)損害公司及其股東的利益。

須知高銀金融國際中心曾是潘蘇通的驕傲，是高銀在香港建筑森林之中的耀眼名片，如今卻落得個(gè)以資抵債且遲遲無法脫手的下場。

2011年，高銀金融以34.32億港元競得九龍灣地皮，2016年建成高銀金融國際中心項(xiàng)目。項(xiàng)目高27曾，總樓面面積90萬平方呎，其中有80萬平方呎商辦空間及10萬平方呎餐飲業(yè)態(tài)。

這也是粵派商人潘蘇通從內(nèi)地轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港房地產(chǎn)市場的橋頭堡，高銀金融國際中心落成開幕時(shí)，他甚至邀請上千貴賓到場，見證了自己風(fēng)光的一刻。

繼高銀金融國際中心之后，潘蘇通的高銀系在香港跑馬圈地，包括以63.81億港元競得九龍何文田一幅地皮，以89億港元競得啟德新九龍內(nèi)地段的地皮，后再以111.24億港元中標(biāo)啟德第6546號地塊。

至于資金來源，主要是通過反復(fù)抵押高銀金融國際中心及高銀系相關(guān)企業(yè)股權(quán)撬動(dòng)杠桿而得。

最終以德意志銀行、新加坡GIC為首的債權(quán)人開始接管高銀的資產(chǎn)，其中高銀金融今年3月以來進(jìn)入停牌階段，同時(shí)還面臨德意志信托提出的清盤呈請。

去年11月，潘蘇通還因貸款擔(dān)保被中信銀行入稟，背后涉及2017年私有化高銀地產(chǎn)而產(chǎn)生的一筆貸款，潘蘇通以個(gè)人及天津117大廈項(xiàng)目作為擔(dān)保。而天津117大廈曾被視作潘蘇通在內(nèi)地投資的巔峰，項(xiàng)目高597米，號稱投資400億元打造，如今杠桿故事落幕，它已淪為爛尾樓。

早在千禧年之前，國外有人開始提出“摩天大樓詛咒”的預(yù)言，提出者恰巧是德意志銀行研究主管勞倫斯。這種預(yù)言將摩天大樓視為經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，但大樓往往代表著過度投資與投機(jī)心理，勞倫斯在向聰明的投資人告誡——

在俯視世界時(shí)，亦要警惕“高處不勝寒”的危險(xiǎn)。

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