最近一周，菏澤、北海、重慶、佛山等多個(gè)城市降低了房貸（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）首付比例，從之前的30%降至20%，下調(diào)幅度很高。政策正在托底樓市，但房企人士卻悲觀地認(rèn)為，今年仍會(huì)是房企生存非常艱難的一年，特別是銷售回款難度可能進(jìn)一步增大。

作為政策敏感性行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱狀態(tài)極易受政策左右。不過(guò)，這一行業(yè)定律疑似被打破。近期，多個(gè)城市推出降首付、降房貸利率等一系列利好政策，但多位房地產(chǎn)人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年的表現(xiàn)仍持悲觀態(tài)度，認(rèn)為上述政策的實(shí)際提振作用并不大。

多城房貸首付和利率“雙降”

政策托市意圖明顯

今年以來(lái)，以濱江集團(tuán)（002244）、中國(guó)海外發(fā)展等為首的港股內(nèi)地地產(chǎn)股以及A股地產(chǎn)股股價(jià)持續(xù)走高。數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日，濱江集團(tuán)股價(jià)累計(jì)上漲33.48%，中國(guó)海外發(fā)展?jié)q幅29.74%，旭輝控股集團(tuán)漲幅20.45%。此外，富力地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地等規(guī)模房企漲幅均在15%以上。

地產(chǎn)股的普漲，與近期房地產(chǎn)利好政策不斷有直接關(guān)系。據(jù)報(bào)道，2月17日，山東省菏澤市工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行已經(jīng)下調(diào)個(gè)人住房按揭貸款首付比例，對(duì)名下無(wú)房無(wú)貸的首套房購(gòu)房者，首付比例可以降至20%。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，全國(guó)已有11個(gè)城市首付比例有所下調(diào)。其中，菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、南通、蚌埠等7城首付比例降至兩成。

東亞前海證券研究報(bào)告指出，從房地產(chǎn)貸款首付比例政策看，由之前三成首付下降到此次二成首付是刺激市場(chǎng)需求，鼓勵(lì)居民貸款買房行為。且此次調(diào)整釋放積極信號(hào)較為明顯，各地積極響應(yīng)。個(gè)股方面，首套房貸首付比例下調(diào)政策執(zhí)行城市的龍頭房企將受益。

以“降首付”惠及城市重慶舉例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，金科集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)依次在重慶實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額344.74億元、304.12億元、227.51億元，包攬當(dāng)?shù)劁N售排行榜前三甲。此外，萬(wàn)科A、碧桂園、華宇集團(tuán)等房企在渝的2021年全口徑銷售金額同樣過(guò)百億。

某TOP10房企人士向《紅周刊》記者表示，雖然降首付政策大概率還會(huì)覆蓋越來(lái)越多的城市，但主要還是在二線城市以下，目前來(lái)看一線城市并不會(huì)放松。

在部分城市下調(diào)房貸首付比例的同時(shí)，部分城市的房貸利率也開(kāi)始呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。2月21日，廣州房貸利率迎來(lái)松動(dòng)，自當(dāng)日起，四大國(guó)有銀行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房利率從此前的“LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+100BP（5.6%）”下調(diào)至“LPR+80BP（5.4%）”，二套房利率則從“LPR+120BP（5.8%）”下調(diào)至“LPR+100BP（5.6%）”。

值得一提的是，某房企內(nèi)部人士根據(jù)其過(guò)往經(jīng)驗(yàn)向《紅周刊》記者表示，“信貸政策是全國(guó)性的，沒(méi)有地方性?！币簿褪钦f(shuō)，廣州的房貸利率下調(diào)將不會(huì)是個(gè)例事件。

中信證券研究表示，按揭貸款額度和利率是關(guān)鍵性變量，地方層面的需求側(cè)托底政策也有望持續(xù)出臺(tái)。中信預(yù)計(jì)，3月之后房地產(chǎn)景氣有望見(jiàn)底回升，而結(jié)構(gòu)演變趨勢(shì)則會(huì)繼續(xù)。

業(yè)績(jī)預(yù)告四成房企出現(xiàn)虧損

計(jì)提減值準(zhǔn)備成“主因”

而在一系列利好政策出臺(tái)之前，房地產(chǎn)行業(yè)被悲觀情緒所籠罩。一方面，房企爆雷不斷；另一方面，根據(jù)目前各房企已經(jīng)披露的業(yè)績(jī)快報(bào)和業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不容樂(lè)觀。

其中，6家房企發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)，除華發(fā)股份（600325）2021年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)31.95億元，同比增長(zhǎng)10%外；2021年，招商蛇口（001979）、金地集團(tuán)（600383）、綠地控股（600606）、廣宇發(fā)展（000537）、保利發(fā)展（600048）均呈現(xiàn)不同程度的業(yè)績(jī)下滑。

而根據(jù)中指院研究數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，A股69家房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，虧損28家，占比40.6%，四成房企出現(xiàn)虧損，虧損額超過(guò)10億元的就有11家。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從目前的業(yè)績(jī)快報(bào)、業(yè)績(jī)預(yù)告可以看出，除個(gè)別房企能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績(jī)的逆周期增長(zhǎng)外，絕大多數(shù)房企都難逃業(yè)績(jī)虧損和業(yè)績(jī)下滑的“主旋律”。

而計(jì)提減值準(zhǔn)備又是“蠶食”房企利潤(rùn)的重要原因。值得一提的是，這一現(xiàn)象同樣遭到了監(jiān)管部門的關(guān)注，多家房企收到問(wèn)詢函，被要求解釋說(shuō)明計(jì)提減值準(zhǔn)備的具體情況。有房企在回復(fù)函中表示，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是其業(yè)績(jī)降幅較大的原因之一，自己旗下7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)24億元，其中，內(nèi)地A項(xiàng)目采取了銷售折讓的方式加速去化及資金回籠，銷售均價(jià)由1.83萬(wàn)/平方米降至1.64萬(wàn)/平方米，售價(jià)無(wú)法覆蓋項(xiàng)目成本，測(cè)算預(yù)計(jì)跌價(jià)金額約兩億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者表示，從房地產(chǎn)行情來(lái)看，2021年屬于前熱后冷階段，從具體月份看，5～11月份很多城市都出現(xiàn)了持續(xù)性環(huán)比下跌現(xiàn)象，即指住宅銷售市場(chǎng)類似銷售數(shù)據(jù)下滑，使得房企營(yíng)銷成本增大，同時(shí)降價(jià)讓利動(dòng)作增加，所以從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，三季度明顯虧損，四季度虧損壓力更大。由此，類似虧損是符合預(yù)期的。

“雙降”難改悲觀預(yù)期

全年回款難度或進(jìn)一步擴(kuò)大

2022年開(kāi)年，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了其在2021年的悲觀情緒，今年，多家房企銷售額呈現(xiàn)斷崖式下跌，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1月，百?gòu)?qiáng)房企的全口徑銷售總額約5849億元，同比下跌40.7%。此外，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1月份銷售額超過(guò)百億元的房企為15家，較去年同期減少14家；超50億元的房企22家，較去年同期減少31家。

不少機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)認(rèn)為，降首付、降房貸利率等一系列利好政策的落地，將能有效緩解當(dāng)前房企的銷售困境。那么，降首付、降房貸利率等政策的落地究竟能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)多大的提振作用呢？

《紅周刊》記者采訪發(fā)現(xiàn)，多位房企內(nèi)部人士對(duì)上述政策落地效果持悲觀態(tài)度。一位TOP10房企內(nèi)部人士向《紅周刊》記者表示，作用不大，因?yàn)椋ǚ康禺a(chǎn)的）市場(chǎng)運(yùn)作有自己的一套規(guī)律，不是“喊口號(hào)”、降首付就能刺激的。除非市場(chǎng)信心能夠重新建立，否則現(xiàn)在大家都不敢買，銷售額自然也難以攀升。

而某頭部房企高管也向《紅周刊》記者表示，降首付、降房貸利率等政策的提振作用不大，因?yàn)榇溯喪袌?chǎng)下滑是基于經(jīng)濟(jì)基本面的問(wèn)題，疊加疫情等因素所致。在其看來(lái)，往后雖然會(huì)有小幅反彈，但整體上仍舊無(wú)法改變房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢(shì)。

上述房企高管預(yù)計(jì)，今年的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在要么生存要么死亡的“生死線”上掙扎，“縮表”現(xiàn)象會(huì)更加普遍。此外，停工緩建、大規(guī)模促銷、房爆雷裁員以及土地市場(chǎng)遇冷等現(xiàn)象將成為常態(tài)。與此同時(shí)，還會(huì)帶來(lái)供應(yīng)商爆雷、客戶和開(kāi)發(fā)商矛盾激化、政府和國(guó)企參與混改等一系列連鎖反應(yīng)。

某房企人士李明（化名）還告訴《紅周刊》記者，今年很多房企開(kāi)工都比往年要來(lái)得晚，原因在于，大家其實(shí)都不太看好今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在其看來(lái)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵期在6月前，6月后的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)和去年的冰點(diǎn)期保持同樣的停滯狀態(tài)，所以預(yù)計(jì)今年房企歇業(yè)的情況會(huì)更加嚴(yán)重，且可能造成大批房企人員的轉(zhuǎn)型。

在李明看來(lái)，不光今年上半年的“銷售黃金期”對(duì)房企來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，銷售回款也將是房企在今年全年的一大難題。其表示，雖然目前銀行的貸款政策已經(jīng)放寬，但從實(shí)際情況上來(lái)看，很多購(gòu)房者仍然存在貸不到款，或銀行放不了錢的一個(gè)狀態(tài)。

李明以深圳某地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行舉例，目前該項(xiàng)目的最后一期一共賣出300多套房，其中，200多套房處于銀行沒(méi)錢放的狀態(tài)，另外100多套房，銀行則以資料不齊全等原因也不給放款，因此造成了銷售300多套房但一套房也沒(méi)收到貸款的尷尬局面。李明認(rèn)為，今年房企難回款的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，且今年房企的回款也會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。

關(guān)鍵詞： 首付比例