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房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增幅持續(xù)放緩，單月增速由正轉(zhuǎn)負

2021年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%；比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長10.9%；比2019年1-9月增長17.7%，兩年復合增長8.5%。從開發(fā)投資增速走勢來看，同比增幅于一季度觸頂后開始下行，上半年增速具備韌性并保持兩位數(shù)的高增長水平，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷細化落地，以及土地購置和新開工指標的走弱，開發(fā)投資開始承壓并加速回調(diào)，累計同比增幅逐月滑落至單位數(shù)增長區(qū)間。為防止系統(tǒng)性風險，央行9月底以來連續(xù)多次釋放金融穩(wěn)定信號，政策邊際放松有利于行業(yè)流動性緊張情況修復，預計四季度房地產(chǎn)投資將有所回暖。

從季度房地產(chǎn)開發(fā)投資看，單季同比增速自今年年初以來逐季大幅回落，三季度增速進一步滑落至負增長區(qū)間，這也是疫情后單季投資首次出現(xiàn)負增長情況，體現(xiàn)出房企在開發(fā)投資方面存在一定的壓力，四季度需要積極改善房地產(chǎn)開發(fā)投資營商環(huán)境。具體來看，當季開發(fā)投資規(guī)模為4.04 萬億元，同比下降0.8%，增速較上季度和上年同期分別收窄10和12.6個百分點；比2019年同期增長11.0%，兩年復合增長5.3%。

分類市場看，住宅投資仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，當季住宅開發(fā)投資完成額占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的75.9%，比重較上季度和上年同期分別擴大0.5個和1.7個百分點；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資開始轉(zhuǎn)向，同比呈現(xiàn)負增長，企業(yè)投資力度受到信貸融資環(huán)境影響。辦公樓和商業(yè)用房開發(fā)投資完成額分別占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的3.8%和8.3%。

單月數(shù)據(jù)來看，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.45萬億，同比下降3.5%，這是自去年3月以來的首次。同比增速自今年年初以來逐月回落，9月增速由正轉(zhuǎn)負。開發(fā)投資進入實質(zhì)性下降階段的背后是土拍市場遇冷、新開工力度減弱以及政策監(jiān)管下房企對未來銷售及回款預期悲觀。

從區(qū)域投資累計增速看，各區(qū)域開發(fā)投資增速皆大幅回落。其中，中部地區(qū)以14.3%的增幅居首，成為房地產(chǎn)投資的重要增長區(qū)域，與上月相比漲幅回調(diào)幅度也是最大，收窄了2.8個百分點；東部、西部和東北地區(qū)分別增長7.9%、6.9%和3.7%，增速較1-8月分別回落1.7個、2.5個和1.5個百分點。

分區(qū)域投資累計規(guī)模來看，東部地區(qū)仍是支撐房地產(chǎn)投資的最大區(qū)域，三季度累計投資59381億元，高于其他三區(qū)域的總和；西部和中部地區(qū)次之，投資25129億元和23627億元；而東北地區(qū)僅投資4431億元。

與三季度數(shù)據(jù)相比，三季度內(nèi)各區(qū)開發(fā)投資同比增幅明顯收窄。其中東部、中部、西部和東北地區(qū)增速分別較上季度回落了9.3、13.1、8.3和14.5個百分點。與上年同期數(shù)據(jù)對比看，中部地區(qū)以2.1%的增幅居首，東部、西部和東北地區(qū)投資表現(xiàn)乏力，已步入負增長區(qū)間。

從區(qū)域貢獻占比看，當季東部地區(qū)投資額占總投資額的51.6%，比重較上年同期微降0.2個百分點；中部地區(qū)占比21.2%，比重較上年提升0.6個百分點；西部地區(qū)占比22.6%，比重較上年下降0.1個百分點；東北地區(qū)占比4.5%，比重較上年下降0.3個百分點。

從季度內(nèi)各月數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模保持逐月攀升，但較2020年和2019年同期的增長數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域投資增速走弱跡象已經(jīng)非常明顯。三道紅線政策要求下，踩線企業(yè)不得不收縮債務規(guī)模，提前歸還融資貸款，導致現(xiàn)金流極其緊張。金融機構(gòu)收緊對房地產(chǎn)企業(yè)放款，直接導致了企業(yè)在土地購置和項目施工、開工上的投資力度明顯降低。

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開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落，國內(nèi)貸款同比降幅擴大

1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長11.1%；比2019年1-9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中，國內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長6.1%；定金及預收款56689億元，增長25.6%；個人按揭貸款24124億元，增長10.7%。

前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落，累計增幅較上月回落3.7個百分點。從企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)來看，定金及預收款和個人按揭貸款是企業(yè)主要的資金來源，占全部資金的53.3%；自籌資金占31.2%，占比較上月提高了0.9個百分點。從資金增幅看，定金及預售款漲幅最大，但漲幅回調(diào)幅度也最明顯，較上月收窄5.7個百分點，商品房銷售市場的不景氣產(chǎn)生直接影響；9月銀行對企業(yè)放貸仍未放松，國內(nèi)貸款同比繼續(xù)負增長，降幅較1-8月擴大2.3個百分點；自籌資金雖然同比為正，但速度放緩。

央行近期多次釋放穩(wěn)定信號，四季度房地產(chǎn)信貸政策可能迎來“糾偏”，房貸投放“平穩(wěn)有序”，額度也將更加充足，融資環(huán)境或?qū)⒂瓉韺嵸|(zhì)性改善，以緩解房企流動資金壓力和促進正常需求合理釋放。

從三季度內(nèi)開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成分析，國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金占比分別為10.9%、35.1%、53.9%，房企在“三道紅線”壓力下，銷售回款依舊作為資金來源渠道的主要支撐。相較上年同期，各項資金來源占比中，除利用外資保持不變之外，國內(nèi)貸款占比下降了1.7個百分點；自籌資金和其他資金占比分別提升了2.0和0.7個百分點。

單月數(shù)據(jù)方面，9 月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金總量達1.71 萬億元，當月同比連續(xù)三月負增長，降幅較8月擴大4.7個百分點至11.2%。其他資金中定金及預收款和個人按揭貸款分別同比下降 5.7%和 2.7%，降幅環(huán)比收窄 1.3 和 0.9 個百分點，收窄幅度減小。8 月以來銷售連續(xù)單月負增長，房地產(chǎn)銷售進一步走弱導致定金及預售回款進一步惡化。

目前央行定調(diào)維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益，四季度居民購房信貸政策有望適度調(diào)整，表現(xiàn)為提升居民按揭額度、縮短放貸周期，促進市場銷售需求正常釋放。受此影響，國內(nèi)貸款及按揭貸款投放存在回升空間，行業(yè)流動性壓力預計將得到一定程度的緩解。

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新開工面積承壓繼續(xù)回調(diào)，施工和竣工仍保持增長

1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積152944萬平方米，下降4.5%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，下降3.3%。房屋竣工面積51013萬平方米，增長23.4%。其中，住宅竣工面積36816萬平方米，增長24.4%。從累計增速走勢來看，房屋新開工面積與竣工面積剪刀差進一步顯現(xiàn)。

房屋新開工面積同比增速自年初持續(xù)滑落至降幅不斷擴大，一方面是前期土地購置面積下降疊加核心城市土地供應“兩集中”新政導致的核心城市土地供給滯后，一定程度影響了季度內(nèi)的新開工節(jié)奏；另一方面是商品房銷售和投資進入回調(diào)區(qū)間，房企開工意愿不強。隨著市場和信貸政策的調(diào)整，項目未來將獲得較好的金融支持，促進新開工規(guī)模逐步恢復。

房屋竣工面積增幅收窄但仍保持較高增速，前兩年的高開工數(shù)據(jù)帶動了今年竣工的顯著增長，同時“三道紅線”下房企銷售回款的壓力也推動了其加快竣工的步伐，預計今年竣工走強趨勢不變。

1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積928065萬平方米，同比增長7.9%。其中，住宅施工面積656884萬平方米，增長8.2%。從施工面積累計同比增速走勢看，房地產(chǎn)投資累計同比增速與施工面積累計同比增速之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，由于新開工的走弱及開發(fā)商資金面的緊張，施工數(shù)據(jù)承壓回調(diào)，累計增幅進一步放緩。

從季度內(nèi)各月房屋建設情況看，新開工同比延續(xù)下降態(tài)勢，連續(xù)三月出現(xiàn)負增長，但降幅逐月收窄，數(shù)據(jù)仍顯弱勢但出現(xiàn)修復苗頭。增速下滑主要源于房地產(chǎn)調(diào)控高壓、融資端愈發(fā)收緊、銷售市場景氣度下行的預期和集中供地政策對房企的新開工意愿形成一定壓制。具體來看，9月全國新開工面積17442萬平方米，較2019年和2020年同期分別降15.2%和13.5%。預計后續(xù)單月開工增速受到供地節(jié)奏影響，會有所好轉(zhuǎn)?？⒐し矫妫瑔卧驴⒐?shù)據(jù)略顯乏力，9月竣工規(guī)模逐月環(huán)比回落至4274萬平方米，同比增速則由8月的29%驟降至1%。

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商品房銷售累計增速延續(xù)回落態(tài)勢，單月同比連續(xù)三個月負增長

1-9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1-9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.7%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1-9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。其中，住宅銷售額增長17.8%，辦公樓銷售額增長0.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.5%。

從同比增速來看，1-9月商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續(xù)回調(diào)，較1-8月分別減少4.6個和6.2個百分點，已連續(xù)9個月增速回落。隨著低基數(shù)效應的減弱和一系列調(diào)控政策的進步顯效，市場信心不足，居民購房預期下行，銷售整體市場降溫趨勢不改。

9月底央行召開的房地產(chǎn)金融座談會指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。金融政策對企業(yè)資金面造成的壓力，有望逐步得到緩解。隨著市場的不斷降溫，行業(yè)主要訴求為在堅持“房住不炒”的前提下調(diào)控政策能夠適當放松。

分類物業(yè)銷售看,住宅同比漲幅最高，商業(yè)營業(yè)用房趨于與去年同期持平。各物業(yè)類型兩項指標同比漲幅均持續(xù)收窄，銷售金額的回調(diào)幅度更大，住宅回落幅度最明顯。

從季度數(shù)據(jù)來看，商品房銷售同比增速呈現(xiàn)出“觸頂回落”態(tài)勢，受居民按揭貸款額度持續(xù)緊張制約，新房市場銷售表現(xiàn)進一步實質(zhì)下行，同比由正轉(zhuǎn)負，銷售面積和金額當季下降12.5%和14.1%，較上季度分別回調(diào)了23.5和31.3個百分點。

值得注意的是，當季銷售金額降幅高于銷售面積，說明全國新建商品房市場平均價格有所滑落。以統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，9月全國商品房銷售均價環(huán)比降3%至9764元/平方米，年內(nèi)首度跌破萬元大關(guān)，季度內(nèi)需求側(cè)的政策調(diào)控趨嚴，尤其是居民部門按揭受限，部分城市房價非理性上漲的局面受到遏制。

單月數(shù)據(jù)方面，9月商品房銷售面積較上月有所回升，但明顯低于往年同期水平。9月銷售面積16139萬平方米，同比下降13.2%，較2019年9月下降6.9%。9月為傳統(tǒng)銷售旺季，今年由于多方因素造成市場相對冷清。近期部分房企違約爆雷事件引發(fā)行業(yè)系統(tǒng)風險擔憂，將導致未來市場預期繼續(xù)下行。金融信貸政策能否有所放松是行業(yè)企穩(wěn)與否的關(guān)鍵。

1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積54493萬平方米，同比增長13.4%；銷售額77907億元，增長20.9%。中部地區(qū)商品房銷售面積36380萬平方米，增長15.6%；銷售額27274億元，增長19.1%。西部地區(qū)商品房銷售面積34703萬平方米，增長6.2%；銷售額25756億元，增長6.1%。東北地區(qū)商品房銷售面積4756萬平方米，下降2.0%；銷售額3858億元，下降4.7%。

從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比漲幅處于相對較高區(qū)間，東北地區(qū)則出現(xiàn)量價齊跌。各地區(qū)兩項指標同比增速均處于回調(diào)區(qū)間，銷售面積回調(diào)幅度趨近，東部和中部地區(qū)銷售金額回調(diào)幅度空間更大也更明顯。

季度內(nèi)從商品房成交規(guī)模看，各區(qū)域銷售面積情況不一。從同比增速來看，各區(qū)域連續(xù)三月出現(xiàn)負增長，但9月銷售呈現(xiàn)回暖跡象，東部、中部和東北地區(qū)同比降幅分別收窄 3.8、8.1和5.7個百分點，西部地區(qū)銷售同比延續(xù)回落趨勢，區(qū)域結(jié)構(gòu)分化加劇。

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70大中城市新房及二手房價格指數(shù)綜合環(huán)比首現(xiàn)下降，同比漲幅持續(xù)回落

三季度內(nèi)，70個大中城市新建商品住宅價格同環(huán)比上漲數(shù)量持續(xù)減少。7-9月新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為51個、46個、27個；同比上漲城市數(shù)量分別為60個、59個、59個。3個月環(huán)比綜合平均漲幅繼續(xù)放緩，9月新房價格指數(shù)自2015年5月份以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，跌幅為0.08%，較7月和8月分別收窄0.38個和0.24個百分點；同比綜合平均漲幅穩(wěn)中有落，9月漲幅為4.10%，較7月和8月分別收窄0.83個和0.43個百分點。

分能級而言，各線城市新建商品住宅同環(huán)比平均漲幅持續(xù)放緩，其中三線城市價格環(huán)比率先進入下跌區(qū)間。從環(huán)比來看，一線城市3個月綜合環(huán)比分別為0.47%，0.38%，0.08%；二線城市分別為0.43%，0.25%，0.02%；三線城市分別為0.16%，0.05%，-0.19%。從同比來看，一線城市3個月綜合同比分別為6.03%，5.72%，5.33%；二線城市分別為4.71%，4.44 %，4.14%；三線城市分別為3.34%，2.81%，2.26%。

具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市中，西安和銀川以0.6%的漲幅并列第一，其次為錦州和無錫，環(huán)比漲幅為0.5%；環(huán)比下跌的城市中，湛江、瀘州和唐山位列跌幅榜前三位，其中，湛江和瀘州跌幅均為1%，唐山跌幅為0.8%。從同比看，廣州漲幅居首，上漲9.0%，其次濟寧、重慶、銀川漲幅超過8%；同比下降的城市中，常德、岳陽、大理、太原、瀘州跌幅在2.2%-2.5%之間，秦皇島、北海、牡丹江、南充跌幅在1.2%.8%之間，其他城市跌幅均在1.0%以下。

從二手房數(shù)據(jù)來看，伴隨各地信貸環(huán)境的收緊和政策針對二手房參考價格調(diào)控機制的管控，季度內(nèi)二手房市場降溫趨勢更加明確，也先于一手房市場，整體房價漲幅呈現(xiàn)進一步收窄趨勢。具體來看，7-9月70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為41個、27個、17個，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為0.11%，-0.02%，-0.19%。各層級城市價格環(huán)比均進入負增長區(qū)間，三線城市連續(xù)三月環(huán)比負增長，房價下跌壓力顯現(xiàn)。其中，一線城市各月二手房綜合環(huán)比分別為0.40%，0.18%，-0.43%；二線城市分別為0.24%，0.04%，-0.14%；三線城市分別為-0.04%，-0.09%，-0.21%。同比來看，7-9月價格同比上漲城市數(shù)量分別為54個、53個、51個，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為3.28%，2.90%，2.43%。各層級城市同比漲幅繼續(xù)回調(diào)。其中，一線城市各月二手房綜合同比分別為10.05%，9.10%，7.72%；二線城市分別為3.51%，3.24%，2.95%；三線城市分別為2.31%，1.88%，1.36 %。

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國房景氣指數(shù)持續(xù)回落

2021年7月、8月和9月國房景氣指數(shù)分別為100.99、100.85和100.74。行業(yè)景氣指數(shù)季度內(nèi)持續(xù)回落。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場