截至10月22日，已有20城完成第二批集中供地。底價(jià)成交、撤牌、流拍屢見不鮮，第二批集中供地的熱度顯著下降，從企業(yè)端來看，這反映了企業(yè)的參與意愿明顯下滑。

那么，從成交情況來看，第二批集中供地中各類企業(yè)表現(xiàn)究竟如何，哪些企業(yè)仍在積極拿地，從中我們能夠預(yù)見怎樣的投資趨勢?

投資意愿整體下滑

國企、中小規(guī)模房企躍居拿地主力

“三道紅線”、“兩觀察”等監(jiān)管政策下，房企整體投資態(tài)度趨向?qū)徤骱途珳?zhǔn)。而三季度以來在融資持續(xù)趨緊、銷售回款放緩的雙重壓力下，企業(yè)尤其民企整體的投資意愿明顯下滑。反映在第二批集中供地上，這一方面導(dǎo)致撤牌或流拍的頻繁出現(xiàn)，另一方面，成交方面，民企大規(guī)模缺席的情況下，地方國企紛紛積極出動(dòng)，底價(jià)和低溢價(jià)成交成為主流。

因此，我們能夠看到，第二批集中供地中，國企、中小規(guī)模房企一躍成為成交主力，基本顛覆了第一批集中供地的競爭格局。

首先，國企拿地規(guī)模顯著上升，占比近半。第二批集中供地中，國企拿地金額、建面占比均超過45%，較第一批上升20個(gè)百分點(diǎn)以上，在此基礎(chǔ)上，國央企拿地金額、建面占比分別達(dá)76%、67%。與此相對(duì)，民企拿地力度大幅下降，拿地金額、建面占比大幅下降至25%、34%。

其次，規(guī)模房企暫緩下，中小規(guī)模房企拿地過半。第二批集中供地中，規(guī)模前100房企拿地金額和建面占比均未超過50%，較第一批下降超20個(gè)百分點(diǎn)，其中，前20以及20-50位企業(yè)拿地規(guī)模下降較大，均超過10%。與此相對(duì)，中小規(guī)模房企拿地規(guī)模占比大幅上升，拿地金額、建面占比分別達(dá)到56%、68%。規(guī)模房企主動(dòng)暫緩的情況下，至少在拿地規(guī)模上，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競爭格局不復(fù)存在。

優(yōu)良經(jīng)營與穩(wěn)健財(cái)務(wù)“保駕護(hù)航”，

中海、碧桂園投資力度或穩(wěn)或升

具體企業(yè)層面，也有兩個(gè)明顯變化：一是單個(gè)企業(yè)拿地規(guī)模整體明顯下降，例如以拿地金額超100億的企業(yè)數(shù)量來看，第二批集中供地中有13家，而第一批則有32家;二是拿地排名發(fā)生較大變化，除部分央企例如保利發(fā)展、華潤置地等名次較為穩(wěn)定外，一些未在第一批集中供地中出現(xiàn)或者排名較低的企業(yè)在此輪比較靠前，而原先較前的部分企業(yè)則比較靠后甚至完全缺席。

更為重要的是，在拿地積極性整體不高的情況下，仍有企業(yè)逆勢拿地或者保持著正常投資節(jié)奏，國央企如中海地產(chǎn)，民企如碧桂園，這說明優(yōu)良的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況，暢通的融資渠道，賦予了企業(yè)應(yīng)對(duì)外部環(huán)境波動(dòng)的能力。在行業(yè)投資整體較為低迷的時(shí)期，這些企業(yè)一方面可以保持既定的投資策略，另一方面也能抓住機(jī)會(huì)以更低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，從而形成良性循環(huán)。

中海地產(chǎn)在第二批集中供地中發(fā)力十分明顯，拿地力度較第一批顯著增大。具體而言，中海地產(chǎn)拿地金額超600億元，是第一批拿地的4倍以上，拿地城市達(dá)12個(gè)，單城拿地最高達(dá)4宗，與此相對(duì)，其第一批僅在5城拿地，每城僅1宗。同時(shí)，拿地城市能級(jí)也有明顯提升，在第一批5城基礎(chǔ)上，在北京、深圳、廣州、杭州等四城均有斬獲，其中，在土拍熱度仍然較高的深圳，其以封頂價(jià)加安居房建設(shè)拿下4宗地塊，可謂最大買家。

我們認(rèn)為，中海地產(chǎn)能夠在此輪集中供地中大力擴(kuò)儲(chǔ)，來源于其優(yōu)良的財(cái)務(wù)狀況和融資能力，以及在第一批集中供地中相對(duì)謹(jǐn)慎的步伐。在土拍封頂溢價(jià)率下調(diào)、競爭不再激烈的第二批集中供地中大力增儲(chǔ)，中海地產(chǎn)以更低代價(jià)補(bǔ)充了大量優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，牢牢把握住了投資時(shí)機(jī)。

再來看碧桂園，其在第二批集中供地中拿地不多，更多歸因于企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，事實(shí)上基于優(yōu)良的企業(yè)經(jīng)營和持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)狀況，碧桂園得以保持著穩(wěn)定的投資力度和投資節(jié)奏。

7-8月，碧桂園權(quán)益拿地金額394.8億元，前8月投銷比為31.8%，在其歷年30%-40%之間的投資力度之間;9月底，在廣州第二批集中供地中底價(jià)拿下增城區(qū)荔湖街宅地，該地塊區(qū)位條件良好，地貨比約0.5，盈利空間較為充足。投資結(jié)構(gòu)上，碧桂園積極把握各線城市拿地機(jī)會(huì)，既聚焦經(jīng)營卓有成效的三四線城市，也穩(wěn)步擴(kuò)充一二線城市儲(chǔ)備，前8月一二線、三四線城市新增土儲(chǔ)權(quán)益面積占比分別為17%、83%。

穩(wěn)定的投資力度確保了企業(yè)的土地儲(chǔ)備得到源源不斷的補(bǔ)充，事實(shí)上，截至2021年上半年，碧桂園總土地儲(chǔ)備已達(dá)27880萬方，位居行業(yè)第一，權(quán)益可售資源超2.2萬億元，充足的土地儲(chǔ)備和可售資源為企業(yè)未來的增長提供了堅(jiān)實(shí)保證，使得企業(yè)能夠穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先地位。

同時(shí)，均衡、合理的土儲(chǔ)資源布局確保了未來貨值的高效轉(zhuǎn)化，賦予企業(yè)強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。碧桂園均衡布局各線城市，便于精準(zhǔn)把握各線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)以及對(duì)沖結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，截至2021年上半年，其目標(biāo)為一、二線、三四線的權(quán)益可售資源分布達(dá)到2928億元、5257億元及8715億元;同時(shí)，超九成可售貨值位于人口流入?yún)^(qū)域，七成以上位于五大都市圈，順應(yīng)了未來人口流動(dòng)趨勢，保證貨值的高效轉(zhuǎn)化。

充足、優(yōu)質(zhì)的后備資源，合理、均衡的投資布局，以及穩(wěn)定、審時(shí)度勢的投資步伐，賦予了企業(yè)強(qiáng)大的韌性，為碧桂園未來的穩(wěn)步增長提供了牢固的支撐。在接下來的競爭格局中，我們認(rèn)為碧桂園仍將保持優(yōu)勢和領(lǐng)先地位。

行業(yè)投資料將觸底回升

國央企及部分民企競爭優(yōu)勢持續(xù)

我們認(rèn)為，三季度以來行業(yè)投資整體處于較低迷的狀態(tài)，不過，國央企以及財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營優(yōu)良的民企仍保持著投資力度，或者趁此機(jī)會(huì)加大擴(kuò)儲(chǔ)。在此期間拿地成本更低，且由于同期項(xiàng)目數(shù)較第一批集中供地大幅減少，項(xiàng)目上市后面臨的競爭也會(huì)相應(yīng)降低，項(xiàng)目的利潤率應(yīng)會(huì)有所提升。

接下來，行業(yè)投資將觸底回升，但幅度或有限，第一批集中供地的盛況難再現(xiàn)。一方面，在金融管理部門引導(dǎo)下，銀行正恢復(fù)對(duì)企業(yè)合理資金需求的支持，市場對(duì)個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的擔(dān)憂也得到一定緩解，房企融資狀況將有所改善;另一方面，流拍頻現(xiàn)的情況下，政府或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整起拍價(jià)和土拍規(guī)則。據(jù)此我們預(yù)計(jì)接下來房企投資力度將觸底回升，但融資政策實(shí)施的糾偏不等于政策的放松，以穩(wěn)為核心訴求下，土拍政策的調(diào)整幅度也會(huì)較為克制，因此我們同時(shí)認(rèn)為回升的幅度不會(huì)特別大。

企業(yè)競爭格局方面，我們認(rèn)為國央企以及部分財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況優(yōu)良的民企具有較強(qiáng)的應(yīng)對(duì)外部環(huán)境波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)的能力，其在此輪供地中表現(xiàn)強(qiáng)韌，享受到了低成本拿地的紅利，接下來這些企業(yè)在競爭中仍具有明顯的優(yōu)勢，能夠游刃有余地執(zhí)行企業(yè)投資策略

關(guān)鍵詞： 優(yōu)勢持續(xù) 投資策略 投資時(shí)機(jī) 融資能力