每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

樓市傳統(tǒng)的銷售旺季“金九”，卻在今年失約。

三季度全國(guó)新房市場(chǎng)在“人、房、地、錢”四位一體的聯(lián)動(dòng)調(diào)控新機(jī)制下終于止住了上半年的狂熱表現(xiàn)，開(kāi)始步入理性回歸之路。

與此同時(shí)，區(qū)域、人口、經(jīng)濟(jì)等不同要素作用下的各地樓市在下行中持續(xù)分化，因城施策表現(xiàn)出左手“限跌”救市、右手“加碼”調(diào)控的“雙向調(diào)控”模式。

在此背景下，今年樓市“金九”迎來(lái)近7年的最差表現(xiàn)：無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，成交量均連續(xù)數(shù)月下跌，且呈擴(kuò)大趨勢(shì)；土地市場(chǎng)同樣遇冷，全國(guó)300城土地成交面積跌超三成；百?gòu)?qiáng)房企中超九成企業(yè)售銷額同比下降，半數(shù)企業(yè)同環(huán)比雙降。

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左手“限跌”救市，右手“加碼”調(diào)控

自8月初湖南岳陽(yáng)打響“限跌令”第一槍后，近2個(gè)月以來(lái)，株洲、江陰、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、唐山、張家口等10余個(gè)城市先后采取了限制房?jī)r(jià)下跌、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的措施。

9月9日，株洲市住建局約談部分房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要求停止銷售存在采取大幅降價(jià)并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格的違規(guī)銷售行為，強(qiáng)化建筑施工質(zhì)量，確保樓盤品質(zhì)，并下架所有涉嫌低價(jià)銷售的房源信息。

9月20日，桂林市臨桂新區(qū)召開(kāi)緊急會(huì)議，要求各房企抱團(tuán)自律，堅(jiān)決抵制惡性擾亂市場(chǎng)、降低惡意拋售行為。

9月26日，張家口發(fā)布新政，要求新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售。

而東北地區(qū)代表城市沈陽(yáng)則開(kāi)啟了信貸放松周期。沈陽(yáng)住房公積金管理中心印發(fā)《沈陽(yáng)市高層次人才住房公積金支持政策實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定高層次人才和經(jīng)認(rèn)定的其他符合條件人才首次使用住房公積金貸款在沈購(gòu)買首套自住住房的，貸款限額最高可放寬到當(dāng)期貸款最高限額的1.5~4倍。

與此同時(shí)，廈門、深圳、三亞等熱點(diǎn)城市卻在繼續(xù)收緊調(diào)控。

9月6日，三亞發(fā)布下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理的通知》，要求已備案項(xiàng)目，須將未網(wǎng)簽房源重新進(jìn)行價(jià)格備案，整體備案均價(jià)不得超過(guò)該項(xiàng)目近期網(wǎng)簽價(jià)格。初次申報(bào)商品住房銷售價(jià)格備案的新建商品住房項(xiàng)目，整體備案均價(jià)不得超過(guò)同地段、同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目近期網(wǎng)簽價(jià)格。

9月18日，廈門市房管局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，要求加強(qiáng)住房金融管理，嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房貸款政策，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，適時(shí)適度調(diào)整住房貸款最低首付款比例、最低貸款利率。

9月24日，深圳市六部門發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商品住房用地土地購(gòu)置資金來(lái)源核查要求的通知，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。

中指研究院等多家機(jī)構(gòu)表示，前三季度，從全國(guó)多地調(diào)控政策的分化狀態(tài)可見(jiàn)，熱點(diǎn)城市仍具有邊際收緊預(yù)期，而部分市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)推出房?jī)r(jià)限跌或相關(guān)扶持政策，以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

新房成交降幅擴(kuò)大，深圳環(huán)比現(xiàn)“腰斬”

8月份剛剛被約談后連夜發(fā)布調(diào)控新政的惠州，終于在市場(chǎng)不斷下行中選擇對(duì)庫(kù)存“說(shuō)不”。送家電、送家具等普通玩法已經(jīng)無(wú)法刺激市場(chǎng)，于是“零首付”“送首付”“零月供”等高端噱頭重出江湖。

惠州新房市場(chǎng)確實(shí)有點(diǎn)“涼”，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2021年9月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，惠州1~9月新房成交面積累計(jì)同比降速達(dá)到23.7%，在40個(gè)城市中位列降速第五位。

事實(shí)上，大多數(shù)城市都沒(méi)能等來(lái)“金九”樓市銷售旺季，而是直接進(jìn)入寒冬。

易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市9月新建商品住宅成交2200.8萬(wàn)平方米，為2015年以來(lái)最差“金九”。從增速來(lái)看，9月環(huán)比下降5.7%，同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比降幅加速擴(kuò)大。

事實(shí)上，全國(guó)各線城市成交同環(huán)比均不同程度下降。中指研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市9月成交面積環(huán)比下降12.98%，同比則下降了36.91%。其中超六成城市環(huán)比均有不同程度下降，并且一三線城市降幅相近且高于二線城市。

一線城市中，深圳成交面積環(huán)比腰斬，同比跌去1/3；廣州是唯一環(huán)比微漲的城市，但同比去年9月仍然大跌了67.56%。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比下降23.58%，同比下降50.08%；二線代表城市成交面積環(huán)比下降5.48%，同比下降29.70%；三線代表城市成交面積環(huán)比下降25.56%，同比下降51.28%。

伴隨深圳成交“腰斬”的，是庫(kù)存的迅速上升。中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，深圳庫(kù)存升幅較大，為40.07%；南京升幅居其次，為13.04%；可售下降的城市中，福州可售量降幅較大，為2.87%。

從7個(gè)代表城市當(dāng)前庫(kù)存水平情況來(lái)看，上海、深圳仍處于2010年以來(lái)的較低水平，蘇州、廣州、福州等城市的庫(kù)存量更接近歷史高位。

根據(jù)觀察，即便是隨之而來(lái)的國(guó)慶黃金周，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)9月的頹勢(shì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購(gòu)房者置業(yè)意愿不足，四季度的調(diào)整壓力依然存在，銷售規(guī)模能否回暖仍然存疑。

二手房形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，杭州環(huán)比跌四成

惠州成為關(guān)注焦點(diǎn)的不僅僅是新房。9月份，惠州宣布二手房買賣個(gè)稅擬降為1%，與近日廣東省內(nèi)多個(gè)城市如出一轍。從征求意見(jiàn)稿內(nèi)容來(lái)看，通過(guò)下調(diào)二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅及土地增值稅來(lái)降低交易環(huán)節(jié)的成本，促進(jìn)二手房交易活躍性的意圖明顯。

對(duì)于以承接深圳外溢需求為主的惠州樓市，當(dāng)廣深兩地均步入下行周期，難免唇亡齒寒。

截至9月29日，深圳單月二手住宅成交1908套，維持在近10年以來(lái)最低值附近（除2012和2020年春節(jié)月份）。

不止是廣深區(qū)域，今年5月以來(lái)，全國(guó)二手住宅市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，成交量連續(xù)5個(gè)月快速下滑。9月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的11個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比大降19.8%，同比驟降45.5%。

本輪樓市降溫過(guò)程中，杭州二手住宅市場(chǎng)反應(yīng)尤為明顯。受杭州市8月份發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》影響，9月杭州二手住宅市場(chǎng)“速凍”。

截至9月29日，杭州二手住宅單月成交3401套，推算整月大概率不足3600套，環(huán)比降近四成，同比更是“腰斬”。

易居研究院分析指出，短短4個(gè)月時(shí)間，杭州二手住宅成交量就從高位暴降至近十年最低值附近。而短期內(nèi)杭州監(jiān)管政策放寬的可能性不大，二手房成交規(guī)?？赡軐⒃诘臀恍》P整幾個(gè)月。

而北京截至9月29日二手住宅成交11728套，推算全月成交12500套，環(huán)比下降約22%，同比下降約23%。需要注意的是，北京是一線城市中最晚發(fā)布二手房?jī)r(jià)核驗(yàn)價(jià)機(jī)制的城市，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月其二手住宅市場(chǎng)繼續(xù)降溫在所難免。

在各地紛紛出臺(tái)二手房成交參考價(jià)的背景下，二手房市場(chǎng)的“銀十”表現(xiàn)可能將更加慘淡。

截至目前，易居監(jiān)測(cè)的11城中，深圳、成都、無(wú)錫已經(jīng)出臺(tái)了二手房成交參考價(jià)；北京、深圳、杭州、金華、無(wú)錫等6城因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快或市場(chǎng)過(guò)熱被住建部約談，占當(dāng)前全國(guó)被約談城市的三分之一。

多個(gè)城市土拍遇冷，近百宗地塊遭撤牌

土拍規(guī)則優(yōu)化下，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)率先降溫。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，全國(guó)300城共成交規(guī)劃建筑面積6996.63萬(wàn)平方米，同比下降35.76%；其中住宅用地建筑面積59507.27萬(wàn)平方米，同比下降23.27%。

從供應(yīng)看，重點(diǎn)城市第二批集中供地供應(yīng)規(guī)模整體增加，但各城市分化明顯。廈門、深圳、無(wú)錫等城市加大供地，杭州、蘇州、南京等城市供地規(guī)模則有所下滑。

從計(jì)劃供應(yīng)完成率來(lái)看，1~8月沈陽(yáng)宅地供應(yīng)規(guī)模已超過(guò)年初計(jì)劃，廣州和青島完成率也超過(guò)九成，而廈門、北京等城市完成率不足四成，第三批集中供地供應(yīng)規(guī)?；?qū)⒂兴黾印?/p>

廣州以569.37億元榮登9月土地出讓金榜首，第二名南京也超過(guò)500億元。一線城市中，僅廣州、深圳入榜，均位于榜單前三；二線城市成為榜單主力，但城市間分化也較為明顯，三四線城市中的東莞、紹興、臨沂等均未能超過(guò)100億元。

此外，第二批集中供地中，重點(diǎn)城市的流拍和撤牌率大幅上行，共有近百宗地塊在交易前因優(yōu)化方案或無(wú)人報(bào)名被臨時(shí)撤牌。

值得關(guān)注的是，重慶、杭州及長(zhǎng)沙成為1~9月代表房企拿地面積前三的城市。

1~9月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額3754億元，居四大城市群首位；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1792億元。

百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)現(xiàn)下滑，過(guò)半企業(yè)同環(huán)比雙降

房企在銷售轉(zhuǎn)冷與資金面承壓之下，補(bǔ)貨意愿有所減弱，拿地趨于理性。

2021年1~9月，TOP100企業(yè)拿地總額21456億元，同比下降9.8%，門檻值為54億元，與去年同期62億元相比下降8億元。50家代表房企拿地總額同比下降26.0%，環(huán)比上升189.4%。主要由于8月土地供給量顯著下降，9月成都、廣州、深圳等多城市集中推地，帶動(dòng)拿地金額走高。

整個(gè)三季度，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)連續(xù)同比下跌，且跌幅逐步擴(kuò)大。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，“碧萬(wàn)恒融”仍然保持著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但9月份百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比增長(zhǎng)率均值為-25.1%，較8月和7月分別下降0.7%和7.4%。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中逾九成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下降，其中六成企業(yè)同比降幅大于30%、逾半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。

值得注意的是，在克而瑞統(tǒng)計(jì)的全口徑銷售售金額TOP50房企中，有21家房企9月單月業(yè)績(jī)環(huán)比上升，其中陽(yáng)光城9月單月銷售業(yè)績(jī)209.9億元，是唯一一家同環(huán)比雙增的企業(yè)。

累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，碧桂園繼續(xù)一枝獨(dú)秀，前9月累計(jì)銷售額達(dá)6173億元，萬(wàn)科、融創(chuàng)分別為4810億元和4616億元。值得一提的是，保利地產(chǎn)前9月以4092億元成功躋身4000億軍團(tuán)，并與第五名中海拉開(kāi)了近1200億元的巨大差距。

前9個(gè)月，銷售額超千億元房企達(dá)到27家，較去年同期增加6家；超百億元房企148家。百?gòu)?qiáng)房企銷售額增長(zhǎng)率均值19.9%，增速明顯放緩，并且三季度和9月同比增速均有所下降。

2021年1~9月，TOP100門檻值為229.8億元，但TOP3房企門檻值較上年下降6.3%，為4616.0億元，成為門檻值下降的唯一陣營(yíng)。同時(shí)，房企不同陣營(yíng)之間增長(zhǎng)率繼續(xù)分化。27家1000億元以上“超級(jí)陣營(yíng)”銷售額增長(zhǎng)率均值為16.2%；第一陣營(yíng)（500億~1000億元）共27家，銷售額增長(zhǎng)率均值為23.0%；第二陣營(yíng)（300億~500億元）有27家企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為21.4%；第三陣營(yíng)（200億~300億元）和第四陣營(yíng)（100億~200億元）分別為35家和32家，銷售額增長(zhǎng)率均值分別為23.3%和-1.6%。 從前三季度房企整體的目標(biāo)完成情況看，表現(xiàn)整體欠佳?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企中，截至9月末有近兩成企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率在75%以上，其中7家企業(yè)目標(biāo)完成率高于80%。

債務(wù)違約事件頻現(xiàn),融資經(jīng)歷至暗時(shí)刻

隨著行業(yè)下行不斷累積的房企信用風(fēng)險(xiǎn)，終于在9月份觸發(fā)了爆雷的開(kāi)關(guān)。

克而瑞指出，2021年以來(lái)，房企債務(wù)違約事件頻現(xiàn)，已蔓延至行業(yè)頭部房企，截至目前債務(wù)違約房企名單有華夏幸福（600340）、藍(lán)光發(fā)展（600466）、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、泰禾、中國(guó)泛海、北大資源、陽(yáng)光100中國(guó)、新力控股、花樣年等。

中金公司（601995）一份最新研報(bào)顯示，截至目前共有16家境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行人確認(rèn)債券實(shí)質(zhì)違約，已確認(rèn)違約債券74支、對(duì)應(yīng)債券發(fā)行額968.19億元，上述發(fā)行人還有226.1億元公募債券、96.16億元私募債存續(xù)。

值得一提的是，9月央行持續(xù)發(fā)聲定調(diào)“穩(wěn)定市場(chǎng)”給行業(yè)帶來(lái)曙光，房企單月境內(nèi)外債券融資規(guī)?；厣?90億元，環(huán)比增長(zhǎng)20.8%。

但三季度房企融資情況仍然堪憂。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)。

融資結(jié)構(gòu)上，海外市場(chǎng)不振，導(dǎo)致9月房企融資仍以境內(nèi)債券規(guī)模為主導(dǎo)。前三季度境內(nèi)發(fā)債約5319億元，同比下降12%，占整體規(guī)模約69%，為近五年內(nèi)最高占比。

而境外市場(chǎng)整體低迷，房企前三季度境外發(fā)債同比下降35%，約合人民幣2370億元，降幅接近上述境內(nèi)債的3倍，規(guī)模占比整體規(guī)模約31%。

境外發(fā)債規(guī)模收縮帶來(lái)了三季度票面利率的升高，境內(nèi)票面利率則有所下降。

由于近期境內(nèi)發(fā)債大多集中在規(guī)模大、信用高、背書厚的優(yōu)質(zhì)房企，因此發(fā)債利率呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降；而境外債券融資平均票面利率為8.06%，較2021年第二季度上升144個(gè)基點(diǎn)。

9月單月，17筆境外債券中有7筆票面利率高于10%，主要涉及正商集團(tuán)、銀城國(guó)際、景瑞控股等。

貝殼研究院對(duì)于預(yù)計(jì)四季度融資市場(chǎng)回暖仍存懷疑態(tài)度：盡管國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)修復(fù)，但境外債市穩(wěn)定性較差，9月的短暫回暖能否持續(xù)仍呈高度不確定性。

記者手記

“金九”失約“銀十”如何

淡季過(guò)后，樓市“金九”毫無(wú)意外地失約了。

作為三季度的收官月，房企在9月份不僅沒(méi)等來(lái)銷售反彈，反而迎來(lái)了更大幅度的業(yè)績(jī)下跌。

在嚴(yán)格的信貸政策下，房企融資環(huán)境持續(xù)惡化；同時(shí)，在銷售降溫下房企還面臨著回款的巨大壓力。

多重因素疊加下，在22城第二批集中土拍中，房企拿地顯得慎之又慎。

土地成交面積的下降，又對(duì)新開(kāi)工規(guī)模形成較大拖累，房企的資金壓力同樣對(duì)開(kāi)工積極性產(chǎn)生了阻滯。

行業(yè)整體快導(dǎo)降溫傳到至消費(fèi)者，使得置業(yè)情緒再度低迷。三季度一線城市中僅廣州開(kāi)盤量較大，共計(jì)開(kāi)盤38次；二線城市中杭州、重慶和武漢開(kāi)盤次數(shù)較多，上海和深圳則開(kāi)盤較少。

由于“十一”黃金周市場(chǎng)依然顯著降溫，業(yè)界對(duì)“銀十”的預(yù)期再度悲觀。隨著四季度各地“因城施策”政策微調(diào)預(yù)期變大，樓市下行趨勢(shì)恐難以扭轉(zhuǎn)。

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