CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2021年第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，解析深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

2021年第三季度，前海合作區(qū)擴(kuò)容令深圳的政策利好“更上一層樓”，極具經(jīng)濟(jì)活力的城市發(fā)展前景將帶動(dòng)深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好。著眼當(dāng)下，第三季度深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)卓然。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)單季吸納量突破50萬平方米，領(lǐng)跑全國，科技板塊繼續(xù)位列需求榜首。前海的表現(xiàn)尤為搶眼，入駐率得到大幅提升。整體市場(chǎng)在大量新增供應(yīng)涌入的情況下依然實(shí)現(xiàn)了空置率的改善。優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)方面，深圳單體規(guī)模最大、主打體驗(yàn)?zāi)康牡匦偷馁徫镏行囊暂^高入駐率開業(yè)，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)購物中心獲得城市首店青睞，此外汽車品牌的拓店擴(kuò)張熱度進(jìn)一步攀升。優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)方面，物流旺季帶來的旺盛貿(mào)易需求使得整體市場(chǎng)空置率進(jìn)一步改善，降至歷史最低。投資市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升，寫字樓依然最受投資者青睞，金融機(jī)構(gòu)則是主力買家。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：?jiǎn)渭拘略鑫{量全國領(lǐng)先，前海板塊表現(xiàn)突出

三季度深圳共錄得4個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)供應(yīng)超過26萬平方米。新項(xiàng)目均來自核心商務(wù)區(qū)，包括前海、福田中心區(qū)和高新園區(qū)。

市場(chǎng)需求異常強(qiáng)勁，單季吸納量創(chuàng)歷史新高，突破50萬平方米，位列四大一線城市之首。受此帶動(dòng)，雖然面臨大量新增供應(yīng)，但整體市場(chǎng)空置率依然實(shí)現(xiàn)了2.2個(gè)百分點(diǎn)的改善至18.7%。TMT類企業(yè)繼續(xù)位居市場(chǎng)需求榜首，整體占比超3成，金融業(yè)位居第二，占比超25%，兩者共同構(gòu)筑了整體市場(chǎng)需求的半壁江山。細(xì)分行業(yè)來看，TMT需求主要來自提供軟硬件開發(fā)以及信息技術(shù)服務(wù)的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)；金融行業(yè)的擴(kuò)張以傳統(tǒng)金融為主，主要來自銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)。從需求來源來看，本地企業(yè)依然為需求主力，占比超6成。與此同時(shí)，隨著新項(xiàng)目不斷入市，搬遷需求占據(jù)市場(chǎng)主流，其中升級(jí)搬遷占比近半，大多為乙級(jí)以下寫字樓或工業(yè)樓宇跨片區(qū)搬遷至甲級(jí)寫字樓。

前海板塊表現(xiàn)搶眼，單季為整體市場(chǎng)貢獻(xiàn)了超1/3的需求，并由此帶動(dòng)片區(qū)市場(chǎng)入駐率實(shí)現(xiàn)了10%以上的躍升。其中，超5成需求來自科技行業(yè)，近2成來自金融行業(yè)，政府招商對(duì)于前海寫字樓市場(chǎng)短期內(nèi)快速去化起到一定的推動(dòng)作用。

從租金表現(xiàn)來看，若干項(xiàng)目在空置率較高的情況下實(shí)行靈活的租賃策略以實(shí)現(xiàn)快速去化。受此影響，整體市場(chǎng)平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元。隨著需求不斷向好，租金降幅環(huán)比繼續(xù)收窄。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人吳洋表示：“未來六個(gè)月，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過50萬平方米，主要分布在南山和羅湖區(qū)。受新增供應(yīng)影響，整體市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將小幅升高。但得益于多樣化招商推動(dòng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)平均租金降幅將進(jìn)一步收窄，個(gè)別位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在良好去化和運(yùn)營推動(dòng)的情況下，將實(shí)現(xiàn)租金上漲。憑借已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)疊加2月底公布的支持金融發(fā)展的政策，福田中心區(qū)將依然是金融類租戶的首選，而科技企業(yè)格外青睞南山區(qū)的態(tài)勢(shì)將保持不變，主要聚焦高新園區(qū)。隨著前海擴(kuò)容及香港政府北部都會(huì)區(qū)規(guī)劃的公布，前海無論在中短期還是遠(yuǎn)期均具有良好的發(fā)展前景，區(qū)域吸引力不斷增強(qiáng)，在政府引導(dǎo)下也將不斷吸引準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)熱度攀升。在新增供應(yīng)聚集、老舊樓宇承壓的情況下，業(yè)主更加注重且積極尋求提升運(yùn)營平臺(tái)、物業(yè)管理和硬件設(shè)備設(shè)施的效率和水平。與此同時(shí)，租戶迎來了較為理想的租賃窗口期，可以主動(dòng)出擊，開展物業(yè)甄別，爭(zhēng)取尋得硬件與租金條件適宜的物業(yè)?！?/p>

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：深圳最大購物中心入市，優(yōu)質(zhì)購物中心更受首入品牌青睞

本季度深圳商業(yè)市場(chǎng)迎來了年內(nèi)的供應(yīng)小高峰，兩大項(xiàng)目總計(jì)55.5萬平方米新增供應(yīng)入市，新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了95%以上的良好入駐率，其中包括位于龍崗區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)――目前深圳單體規(guī)模最大、主打消費(fèi)體驗(yàn)的目的地型購物中心。

得益于新項(xiàng)目的良好去化，市場(chǎng)空置率并未出現(xiàn)較大變化，依然保持低位，環(huán)比錄得0.8個(gè)百分點(diǎn)的下降至4.4%。在新入市購物中心的帶動(dòng)下，來自零售細(xì)分業(yè)態(tài)的服飾、電子以及運(yùn)動(dòng)戶外品牌環(huán)比均錄得大幅上漲。餐飲擴(kuò)張也較為活躍，繼續(xù)以特色餐飲、簡(jiǎn)餐和茶飲店為主導(dǎo)。中國李寧、安踏、Adidas、Nike、Converse、FILA等主流運(yùn)動(dòng)休閑品牌繼續(xù)保持?jǐn)U張熱度。丘大叔、奈雪的茶及野萃山繼續(xù)有2家以上的新店開出。此外，來自國外的潮牌也成為業(yè)主吸引客流的一個(gè)重要選擇，季內(nèi)MLB、New Era和Champion等多個(gè)潮牌均有錄得開張。

汽車類租戶的擴(kuò)張熱度繼續(xù)大幅攀升，本季共錄得12個(gè)汽車品牌入市，環(huán)比呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要分布在中航城天虹，該購物中心引入四個(gè)品牌打造汽車品牌專區(qū)。而海上世界則受益于周邊高端居住人群聚集以及面向游客的廣告宣傳效應(yīng)，主打高端品牌，開出了賓利和蘭博基尼兩家門店。

首入品牌方面，在業(yè)態(tài)上零售和餐飲占據(jù)了主導(dǎo)地位；核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)尤為受到租戶追捧，其中萬象天地表現(xiàn)最為突出，卓悅中心也引入多個(gè)知名美妝品牌。值得一提的是，日本高端珠寶奢侈品牌MIKIMOTO在深圳灣萬象城開出了深圳首店。

位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)購物中心持續(xù)向好，不斷引入優(yōu)質(zhì)租戶帶動(dòng)整體品質(zhì)升級(jí)使得其可以實(shí)現(xiàn)首層租金提升，多個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心的租金在季度內(nèi)有錄得增長(zhǎng)，帶動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)平均首層租金環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至每天每平方米20.1元。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示：“未來六個(gè)月，將有超過50萬平方米以上的新增供應(yīng)入市，主要分布在前海和非核心區(qū)。隨著前海購物中心不斷入市，片區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施將得到極大改善，帶動(dòng)區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展。非核心區(qū)的新增供應(yīng)較為分散，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)某些特定片區(qū)形成供應(yīng)壓力，因此整體市場(chǎng)將保持空置率低位，租金也將不斷回升?！?/p>

倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)：適逢旺季貿(mào)易需求活躍，市場(chǎng)空置率降至歷史最低

第三季度深圳高標(biāo)倉市場(chǎng)依然未錄得新增供應(yīng)入市。

深圳進(jìn)出口需求進(jìn)一步回暖，1-7月全市進(jìn)出口總額兩年平均實(shí)現(xiàn)了8.8 %的增長(zhǎng)，出口和進(jìn)口雙雙錄得明顯回升。隨著國內(nèi)外節(jié)日需求帶來的傳統(tǒng)物流旺季，季內(nèi)深圳多個(gè)保稅倉庫均呈現(xiàn)滿租狀態(tài)，空置率持續(xù)改善。疊加來自電商及第三方物流的需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，深圳高標(biāo)倉市場(chǎng)單季錄得4.6萬平方米的新增吸納，市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至0.7%的歷史最低水平。

隨著空置率不斷降低、需求持續(xù)增長(zhǎng)，多個(gè)優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)設(shè)施調(diào)高了租金報(bào)價(jià)，整體市場(chǎng)平均租金環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米47.3元。

深圳周邊城市來看，東莞和惠州的物流市場(chǎng)同樣表現(xiàn)搶眼，東莞已經(jīng)基本無法尋得大面積的空置倉庫以承接市場(chǎng)需求。惠州未來供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)租表現(xiàn)良好，惠城/仲愷高新區(qū)將成為熱門市場(chǎng)片區(qū)。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人陳劍鋒表示：“未來六個(gè)月，年內(nèi)唯一的13萬平方米的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將于年底入市。土地集約利用的政策下，未來物流用地的供應(yīng)將較為有限，整體市場(chǎng)將依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。隨著疫情得到有效控制，預(yù)計(jì)下個(gè)季度進(jìn)出口需求也將持續(xù)增長(zhǎng)。來自電商和第三方物流的租賃需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，將帶動(dòng)深圳高標(biāo)倉市場(chǎng)保持穩(wěn)中有升的租金水平，空置率也將保持低位。深圳高標(biāo)倉市場(chǎng)的供不應(yīng)求將繼續(xù)促使大面積的倉儲(chǔ)需求外溢至周邊城市，令這些周邊城市的租金表現(xiàn)得到提升。”

投資市場(chǎng)：寫字樓類物業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)綱主力買家

2021年第三季度，深圳投資市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，共錄得3宗成交，整體市場(chǎng)交易額共計(jì)人民幣37億元，相比上季度有明顯上升。

投資物業(yè)類型中，寫字樓繼續(xù)擔(dān)當(dāng)市場(chǎng)交易主力，本季度三宗交易均為寫字樓，其中2宗位于南山區(qū)核心商務(wù)片區(qū)――前海和高新園片區(qū)，另外1宗位于寶安區(qū)。季內(nèi)所有成交均為整售，包括2宗資產(chǎn)交易和1宗股權(quán)交易。投資類型包含核心型、自用型和增值型投資。成交的寫字樓不但包括甲級(jí)純寫字樓，還包含工業(yè)型寫字樓。位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)持續(xù)獲得投資者青睞，同時(shí)地理位置優(yōu)越且具有租售表現(xiàn)良好的工業(yè)寫字樓物業(yè)也正在成為買家關(guān)注的物業(yè)選擇。

市場(chǎng)參與主體方面，賣方主要為開發(fā)商，而買方構(gòu)成依然延續(xù)上半年的趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)買家占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，且這些金融機(jī)構(gòu)均為世界500強(qiáng)企業(yè)，另外還有來自本地科技和電子企業(yè)類的買家。深圳極具活力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和優(yōu)厚的政策利好令其成為眾多公司開展國內(nèi)、國際業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略首選地。

圖五：深圳大宗交易歷史交易額

世邦魏理仕深圳投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人古振鵬表示：“未來六個(gè)月，隨著前海合作區(qū)擴(kuò)容以及香港北部都會(huì)區(qū)規(guī)劃的公布，雙重利好疊加釋放，深圳的政策面利好得到進(jìn)一步加持，城市發(fā)展前景更具吸引力。各種類型的寫字樓物業(yè)將依然是買家重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，具備穩(wěn)定租金回報(bào)的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)以及具備價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)型寫字樓物業(yè)將成為購買者的優(yōu)選標(biāo)的。此外，具備較好租金回報(bào)表現(xiàn)且總投資額度相對(duì)較小的物流及產(chǎn)業(yè)園類物業(yè)將依然是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，因?yàn)樯钲谑袌?chǎng)中此類型可投資物業(yè)較為稀缺，預(yù)計(jì)周邊城市如東莞、惠州等地將錄得該類物業(yè)的大宗交易?！?/p>

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關(guān)鍵詞： 世邦 魏理仕 發(fā)布 2021年