過(guò)去十年在全國(guó)大部分一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲的背景下，重慶房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比、漲幅在全國(guó)主要城市處較低水平。重慶在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)兼顧“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，其成果引人注目。
我們研究發(fā)現(xiàn)，從供給端看，重慶是典型多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，地票制度將農(nóng)民進(jìn)城與土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移掛鉤，并且將零散土地供應(yīng)統(tǒng)一收儲(chǔ)后，由“政府主導(dǎo)規(guī)劃+市場(chǎng)化土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)”持續(xù)穩(wěn)定、有節(jié)奏地出讓?zhuān)瑸橥恋匾患?jí)市場(chǎng)提供了源源不斷的活水;此外，堅(jiān)持“人房掛鉤”、約束房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比等，保持對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)總量調(diào)控。從需求端看，重慶人口流入不足、收入水平較低，房產(chǎn)稅抑制高端住房市場(chǎng)需求。
1)典型的多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，各組團(tuán)均衡發(fā)展降低了居民對(duì)特定區(qū)域的居住偏好，將住房需求有效分散，帶來(lái)平衡房?jī)r(jià)的“空間紅利”;
2)首創(chuàng)“地票制度”，地票是跟隨農(nóng)民進(jìn)城的市場(chǎng)化“人地掛鉤”。重慶地票交易面積大，累計(jì)貢獻(xiàn)了超三成的土地供應(yīng)，經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，地票制度也趨于成熟，是歷經(jīng)考驗(yàn)的土地交易制度;
3)土地戰(zhàn)略有完善合理的頂層設(shè)計(jì)，采用“政府主導(dǎo)規(guī)劃+市場(chǎng)化土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)”的結(jié)合模式。在土地規(guī)劃上，施行土地儲(chǔ)備的“超前儲(chǔ)備、一步到位;細(xì)水長(zhǎng)流，逐年供應(yīng)”;
4)將房地產(chǎn)建設(shè)與人口變化相關(guān)聯(lián)，保持人均住宅面積約30平米。重慶保障性住房建設(shè)起步早，開(kāi)創(chuàng)“重慶模式”公租房制度，建立市場(chǎng)供給與政府保障并舉的“雙軌制”體系;
5)提出“每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過(guò)固定資產(chǎn)投資的25%”的調(diào)控原則。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資大于25%會(huì)導(dǎo)致供過(guò)于求，導(dǎo)致泡沫。相反，房地產(chǎn)投資偏少則不足以支持城市化進(jìn)程;
6)重慶中低端制造業(yè)集群多，居民收入低于其他主要城市，人才吸引力相對(duì)較弱;
7)采取“高端有約束”的區(qū)別化房地產(chǎn)調(diào)控思路，開(kāi)展第一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)，利用稅收工具抑制高端住房需求，調(diào)節(jié)收入分配。
我們呼吁推動(dòng)新一輪房改(新房改)迫在眉睫，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，還有最后十年的時(shí)間窗口。
風(fēng)險(xiǎn)提示：官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)存在偏差
目錄
1過(guò)去十年重慶房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比、漲幅在全國(guó)主要城市處較低水平
2 重慶房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好?
2.1 供給端：大量土地供應(yīng)、充沛的保障性住房
2.1.1 城市規(guī)劃：多中心組團(tuán)均衡發(fā)展，住房需求有效分散
2.1.2 地票制度：跟隨農(nóng)民進(jìn)城的市場(chǎng)化“人地掛鉤”
2.1.3 完善的三層土儲(chǔ)體系，超前土地儲(chǔ)備“細(xì)水長(zhǎng)流”式供應(yīng)土地一級(jí)市場(chǎng)
2.1.4 “人房掛鉤”的住宅建設(shè)規(guī)劃、“低端有保障”的保障性住房，充沛住房供應(yīng)市場(chǎng)
2.1.5 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資：把握金融源頭，控制投資力度
2.2 需求端：人口、收入難撐高房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅抑制高端需求
2.2.1 重慶收入水平相對(duì)較低，長(zhǎng)期人口增幅低
2.2.2 重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，高端有約束
3 推動(dòng)新房改，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制
正文
1 過(guò)去十年重慶房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比、漲幅在全國(guó)主要城市處較低水平
從房?jī)r(jià)絕對(duì)值看，2021年7月重慶二手住宅1.4萬(wàn)元/平，低于南京、成都、天津等二線(xiàn)城市;從房?jī)r(jià)收入比看，2010-2019年重慶在8.4-11.5，處于主要城市中下游;從漲幅看，重慶十年年均漲幅7.4%，低于主要一二線(xiàn)城市。從二手商品住宅價(jià)格看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2011-2021年7月重慶住宅二手房均價(jià)從6634漲至14108元/平米，成都、天津分別從9437、9345元/平漲至 17630、17349元/平。與一線(xiàn)城市比，上海普陀區(qū)均價(jià)7.8萬(wàn)/平的兩室一廳，76平價(jià)值約560萬(wàn)，可在重慶沙坪壩區(qū)買(mǎi)同層次二手房5.6套。從房?jī)r(jià)收入比看，2010-2019年重慶穩(wěn)定在8.4-11.5，在主要大城市居于中下游，同期上海在20.6-26.6，杭州在11.2-16.4。從漲幅看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2011-2021年7月重慶商品住宅年均漲幅7.4%，在18個(gè)一二線(xiàn)樣本城市中排第14。在2014-2017年間重慶經(jīng)歷了GDP增速領(lǐng)跑以及2016年我國(guó)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)快速升溫，但重慶房?jī)r(jià)增速仍處較低范圍。2014-2017年重慶商品住宅年均漲幅9.6%，甚至低于徐州、金華等三四線(xiàn)城市。重慶在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)兼顧“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，其成果引人注目。
2 重慶房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好?
從供給端看，重慶是典型多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，地票制度將農(nóng)民進(jìn)城與土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移掛鉤，并且將零散土地供應(yīng)統(tǒng)一收儲(chǔ)后，由“政府主導(dǎo)規(guī)劃+市場(chǎng)化土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)”持續(xù)穩(wěn)定、有節(jié)奏地出讓?zhuān)瑸橥恋匾患?jí)市場(chǎng)提供了源源不斷的活水;此外，堅(jiān)持“人房掛鉤”、約束房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比等，保持對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)總量調(diào)控。從需求端看，重慶人口流入不足、收入水平較低，房產(chǎn)稅抑制高端住房市場(chǎng)需求。
2.1 供給端：大量土地供應(yīng)、充沛的保障性住房
2.1.1 城市規(guī)劃：多中心組團(tuán)均衡發(fā)展，住房需求有效分散
不同于從核心區(qū)向外圍擴(kuò)張的單一中心城市，在兩江、四山的天然屏障分割下，重慶是典型的多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，各組團(tuán)均衡發(fā)展降低了居民對(duì)特定區(qū)域的居住偏好，將住房需求有效分散，減輕了職住分離，帶來(lái)平衡房?jī)r(jià)的“空間紅利”。早在2007年，根據(jù)《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007-2020年)》，重慶都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一城五片，多中心組團(tuán)”，組團(tuán)擁有自己的商業(yè)中心及相關(guān)配套，是城區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。2021年《重慶市國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035)》進(jìn)一步整合各組團(tuán)，建設(shè)“兩江四山三谷、一核一軸五城”。各組團(tuán)向科學(xué)中心、金融中心等方向分化。區(qū)域相對(duì)獨(dú)立、功能完整而又各具特色。從城市邊際拓展看，多核心組團(tuán)減輕了城市從“核心-邊緣”的區(qū)位價(jià)值遞減，提高了外圍城區(qū)居住價(jià)值，拓展了城市居住邊界，避免了單中心結(jié)構(gòu)中心城區(qū)住房需求旺盛無(wú)法疏解的問(wèn)題。從職住平衡看，重慶在歷代規(guī)劃中，組團(tuán)內(nèi)部注重生產(chǎn)合理配比居住、必要設(shè)施等，因此居民工作和居住地相對(duì)平衡。職住平衡降低了人口的跨區(qū)流動(dòng)，據(jù)中規(guī)院交通調(diào)查，重慶居民日常出行中組團(tuán)內(nèi)部出行占比約70%。從各區(qū)房?jī)r(jià)看，各區(qū)之間房?jī)r(jià)差異較為平緩、有限。2021年7月重慶主城九區(qū)房?jī)r(jià)最高為渝中區(qū)的19490元/平米，最低為北碚區(qū)的11466元/平米。組團(tuán)式的建設(shè)使得城市生態(tài)景觀、公共交通設(shè)施及商業(yè)、購(gòu)物、休閑文娛等在各個(gè)組團(tuán)間分布較為均勻，帶來(lái)平衡房?jī)r(jià)的“空間紅利”。
2.1.2 地票制度：跟隨農(nóng)民進(jìn)城的市場(chǎng)化“人地掛鉤”
地票制度解決了“二元分割”供地困境，盤(pán)活了廣闊農(nóng)村閑置、廢棄土地;通過(guò)復(fù)墾、交易、落地和分配，有效疏通了農(nóng)村建設(shè)用地退出渠道，促進(jìn)城鄉(xiāng)間土地流轉(zhuǎn)。2008年12月，作為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的重慶，成立了全國(guó)首個(gè)農(nóng)村土地交易所——重慶農(nóng)村土地交易所，探索農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地指標(biāo)遠(yuǎn)距離、大范圍置換的“地票”交易。為解決我國(guó)二元分割的土地制度下：城市人口增加、建設(shè)用地增加，農(nóng)村人口減少、建設(shè)用地不減反增的困境，即農(nóng)民進(jìn)城卻“兩頭占地、人地脫鉤”。本質(zhì)上，地票是農(nóng)民進(jìn)城后，將農(nóng)村廢棄建設(shè)性用地(宅基地)復(fù)墾為耕地，形成地票，并通過(guò)地票交易所賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，由于一畝耕地地票可賣(mài)到二三十萬(wàn)，農(nóng)民交易積極性高。開(kāi)發(fā)商不用再通過(guò)行政審批建設(shè)用地指標(biāo)，可以買(mǎi)市場(chǎng)化的地票，持票即可選擇合適位置并提出用地申請(qǐng)，最終通過(guò)招拍掛完成土地交易。
重慶地票交易熱度高、交易面積大，累計(jì)貢獻(xiàn)了超三成土地供應(yīng)，經(jīng)歷十余年發(fā)展，地票制度趨于成熟，是歷經(jīng)考驗(yàn)的土地交易制度。從地票交易數(shù)據(jù)看，重慶地票交易熱度高，年均交易約20次。從成交面積看，自地票制度實(shí)施以來(lái)，交易規(guī)模最大的為2011年，成交面積高達(dá)5.29萬(wàn)畝。截至2020年末，重慶農(nóng)村土地交易所累積供應(yīng)地票 33.7萬(wàn)畝、成交地票33.6萬(wàn)畝，使用地票新增供地26.5萬(wàn)畝，占地票制度成立以來(lái)土地供應(yīng)的30.4%;從成交價(jià)格看，地票交易單價(jià)在2011年達(dá)到24.42萬(wàn)元/畝的峰值，此后開(kāi)始平穩(wěn)降低并保持在18-20萬(wàn)元/畝水平。至2020年末，地票成交總額638.9億元，成交均價(jià)穩(wěn)定在20.17萬(wàn)元/畝。根據(jù)交易趨勢(shì)判斷，地票交易經(jīng)歷了2008-2011年的急劇增長(zhǎng)階段、2012-2014年的基本穩(wěn)定階段和2015至今的平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，地票市場(chǎng)趨于成熟。從地票使用區(qū)域看，80%以上地票使用在重慶的主城與渝西片區(qū)，有效增加了重慶功能核心區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模。
2.1.3 完善的三層土儲(chǔ)體系，超前土地儲(chǔ)備“細(xì)水長(zhǎng)流”式供應(yīng)土地一級(jí)市場(chǎng)
重慶積極開(kāi)發(fā)土地資源，自2005年不斷提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃面積，實(shí)際建成面積更是高于規(guī)劃，建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大。在2005年發(fā)布的《重慶總體規(guī)劃(2007-2020)》中，規(guī)劃到2010年城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積為580平方公里，至2020年提升至865平方公里。2011年修訂版《重慶總體規(guī)劃》將2020年規(guī)劃面積提升為1188平方公里。實(shí)際上到2019年達(dá)到1464.05,12年建成三倍新重慶。從建設(shè)用地面積增速看，2007-2019年間重慶城鎮(zhèn)建設(shè)面積維持在7.6%左右的高增速。北京、上海由于成長(zhǎng)建設(shè)期已過(guò)，歷年城市建設(shè)用地基本維持穩(wěn)定，增速不明顯;天津同為直轄市，在2007-2019年間城鎮(zhèn)建設(shè)面積年均增速約為4.7%，相比重慶的城市擴(kuò)張速度較慢。
重慶國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理是“政府主導(dǎo)規(guī)劃+市場(chǎng)化土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)”結(jié)合模式。從儲(chǔ)備體系看，重慶土儲(chǔ)按照“一根管子進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”分為三個(gè)層級(jí)。2002年10月《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》及2003年7月施行的《重慶國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理實(shí)施細(xì)則》，標(biāo)志著重慶土地儲(chǔ)備制度正式建立，完善了土地投放總量調(diào)控機(jī)制。從宏觀調(diào)控看，由重慶政府部門(mén)進(jìn)行城市土地管理，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將征用的農(nóng)村集體土地等予以?xún)?chǔ)存。在土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)方面，土儲(chǔ)整治機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)化融資購(gòu)地，對(duì)土地進(jìn)行道路鋪設(shè)、水電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將生地變?yōu)榭山ㄔ旆课莸氖斓?。從?chǔ)備體系看，重慶土儲(chǔ)體系第一層：以重慶國(guó)土資源和房屋管理局牽頭的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)全市的土地資源進(jìn)行管理。第二層：地產(chǎn)集團(tuán)、城投公司、重慶渝富公司等市政府授權(quán)的十大國(guó)有獨(dú)資公司成立，依照市場(chǎng)化模式運(yùn)作，負(fù)責(zé)主城9區(qū)及全市重要項(xiàng)目用地的儲(chǔ)備。第三層：土地和礦產(chǎn)權(quán)交易中心，是土地使用權(quán)交易、轉(zhuǎn)讓的場(chǎng)所。各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將土地(生地)前期開(kāi)發(fā)后，土地行政管理部門(mén)將熟地交給土地礦產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行出讓?zhuān)_(dá)成“一個(gè)龍頭放水”的調(diào)控目標(biāo)。
重慶在快速建設(shè)階段一次性完成“超前儲(chǔ)備”，之后每年只開(kāi)發(fā)5%，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備“細(xì)水長(zhǎng)流”式供應(yīng)。在住宅類(lèi)用地供應(yīng)方面，保證住宅用地占城市用地超30%，居一二線(xiàn)城市前列。從土地儲(chǔ)備總量看， 2002年重慶一次性儲(chǔ)備了主城40多萬(wàn)畝土地，至2009年各大儲(chǔ)備集團(tuán)又在主城區(qū)共進(jìn)行了3105.6公頃的有效儲(chǔ)備。從后續(xù)土地供應(yīng)看，重慶對(duì)2002年一次性儲(chǔ)備的主城40多萬(wàn)畝土地，之后20年內(nèi)每年只開(kāi)發(fā)5%，即2萬(wàn)畝左右。2002-2017年間重慶通過(guò)“招拍掛”出讓了20余萬(wàn)畝，實(shí)現(xiàn)了土地儲(chǔ)備“細(xì)水長(zhǎng)流”式供應(yīng)，做到了“手有余糧心不慌”。在住宅類(lèi)用地供應(yīng)方面，重慶堅(jiān)守住宅用地配比紅線(xiàn)，把城市用地至少20%用于住宅開(kāi)發(fā)、55%用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、至多25%用于工業(yè)、商業(yè)開(kāi)發(fā)，改變了為GDP大手大腳搞工業(yè)、工業(yè)用地占比太高的問(wèn)題，帶來(lái)了與城市擴(kuò)張相匹配的住宅土地供給，消除了城市發(fā)展的土地瓶頸。2008-2020年間，重慶供應(yīng)住宅類(lèi)用地共223.1萬(wàn)平方公里，住宅用地供需比長(zhǎng)期維持在大于1的超供狀態(tài)。從規(guī)劃結(jié)果看，2002年以來(lái)重慶居住用地占城市建設(shè)用地面積穩(wěn)定在31%左右，超額完成計(jì)劃中城市用地至少20%用于住宅的比重，高于北京、天津、蘇州的28%、25%、27%。
重慶地票、土儲(chǔ)制度等使重慶保持了大量土地供應(yīng)，維持了“樓面地價(jià)不超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一”，以控地價(jià)來(lái)穩(wěn)房?jī)r(jià)。如果一地塊周邊當(dāng)期房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/平米，地價(jià)拍到3300元/平米就要適可而止，否則就會(huì)推高房?jī)r(jià)。當(dāng)土地供應(yīng)是比較充分、合理、有效的時(shí)候，如果地價(jià)偏高，就拿出政府的儲(chǔ)備地增加土地供給平衡地價(jià)。重慶2008-2020年間成交樓面土地均價(jià)占房?jī)r(jià)均值的25%，其他一二線(xiàn)城市如北京、杭州、成都分別為48%、45%、35%。從土地溢價(jià)率看，重慶土地溢價(jià)率波動(dòng)較小，且土地溢價(jià)率保持在20%以下，普遍低于其他重點(diǎn)城市。從人均住宅類(lèi)供地建面看，重慶人均住宅土地供給充足，處于全國(guó)前列。重慶自2008年起，為每人每年新增供應(yīng)住宅土地建面在1-2平米之間，約為北京、上海、廣州的兩至三倍。
2.1.4 “人房掛鉤”的住宅建設(shè)規(guī)劃、“低端有保障”的保障性住房，充沛住房供應(yīng)市場(chǎng)
重慶在計(jì)劃、審批新房建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，把握“人房掛鉤”的思路，將房地產(chǎn)建設(shè)與本市人口變化相關(guān)聯(lián)，將人均住宅面積控制在30平米左右。房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)量會(huì)產(chǎn)生大量空置房，導(dǎo)致資源的浪費(fèi);建少了又供不應(yīng)求，推升房?jī)r(jià)。從每新增人口的住宅供應(yīng)面積看，2005-2019年間重慶人口新增了326萬(wàn)，此期間重慶住宅竣工房屋面積高達(dá)39239萬(wàn)平米，每新增人口的住宅竣工面積約為120平米，居我國(guó)主流城市之首。重慶為新增人口提供了遠(yuǎn)超其他城市的新房供應(yīng)量，約為北京、上海供應(yīng)面積的3倍，深圳的12倍。二線(xiàn)城市如武漢、鄭州、寧波其每新增人口的住宅供應(yīng)面積分別為42、41、39平米，低于重慶的住宅供應(yīng)。從每新增人口的住宅竣工套數(shù)看，2011-2019年重慶維持著年均30萬(wàn)套的住宅竣工套數(shù)，每新增人口住宅供應(yīng)約為1.37套，明顯供大于求。而北京、上海、成都分別為0.42、0.49、0.52套。
在“低端有保障”方面，重慶保障性住房體系建設(shè)起步早，開(kāi)創(chuàng)“重慶模式”公租房制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)建立市場(chǎng)供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。重慶年均約25%的保障房供地占比有力地保證了中低收入購(gòu)房者的住房供給。早在2002年，重慶出臺(tái)《重慶城鎮(zhèn)廉租房保障辦法(試行)》，啟動(dòng)了廉租房保障工作。“重慶模式”概念由國(guó)家七大部委提出，指2010年重慶啟動(dòng)的公租房、戶(hù)籍制度改革兩大舉措，其靈魂在于加大保障房建設(shè)，并第一次在實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn)了雙軌制。從具體規(guī)劃看，自2010年起重慶加大保障房供應(yīng)量，計(jì)劃投入1200億元建設(shè)公共租賃住房，同時(shí)開(kāi)展2000萬(wàn)平廉租房建設(shè)。截至2020年，重慶公租房累計(jì)分配54萬(wàn)套，140余萬(wàn)住房困難群眾實(shí)現(xiàn)“住有所居”。對(duì)比我國(guó)其他地區(qū)，2020年北京、山東、浙江分別完成18萬(wàn)套、19.7萬(wàn)套、18.2萬(wàn)套公租房分配，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于重慶。從各類(lèi)保障性住房供地面積看，2009-2017年間重慶廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、保障房共供地約967、399、5000公頃。保障房供地約占2009-2017年間住宅供地面積的11.4%。按照每套保障性住房70平米、戶(hù)均2.6人估算，共能夠提供71.4萬(wàn)套保障性住房，為185萬(wàn)低收入人群解決住房困難問(wèn)題。
2.1.5 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資：把握金融源頭，控制投資力度
早在2008年重慶提出“每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過(guò)全市固定資產(chǎn)投資的25%，即不超過(guò)GDP的1/6”。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資大于25%會(huì)導(dǎo)致供過(guò)于求，超過(guò)一般城市化進(jìn)程所需的金融資源會(huì)導(dǎo)致泡沫，相反則會(huì)影響城市的正常發(fā)展。重慶政府、國(guó)土資源等部門(mén)會(huì)對(duì)每個(gè)樓盤(pán)的規(guī)劃審批嚴(yán)格把控，以保證房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比，維持供求平衡。從具體方法看，房產(chǎn)商買(mǎi)地以后，每個(gè)樓盤(pán)都由政府做控制性詳規(guī)、建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃，并由國(guó)土資源和房屋管理、規(guī)劃局批準(zhǔn)。如果當(dāng)月房產(chǎn)投資量超過(guò)25%，把部分房地產(chǎn)商報(bào)來(lái)的規(guī)劃件暫時(shí)擱置;如果低于25%，有關(guān)部門(mén)按法規(guī)批準(zhǔn)即可施行，加快建設(shè)進(jìn)度。其次，在建設(shè)部門(mén)也有一些手續(xù)上的快慢可以由政府把控。從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額比重看，自2009年起，十余年間重慶的房地產(chǎn)投資占總投資額比重始終在 25%左右。2007-2018年間重慶的房地產(chǎn)投資占總投資額比重均值為26%，與一線(xiàn)城市相比，北京、上海、深圳房地產(chǎn)投資占比偏高，均值分別為54%、44%、36%;與二線(xiàn)城市相比，天津、廈門(mén)、成都分別為18%、38%、31%，與25%左右的標(biāo)準(zhǔn)相差較大。
2.2 需求端：人口、收入難撐高房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅抑制高端需求
2.2.1 重慶收入水平相對(duì)較低，長(zhǎng)期人口增幅低
重慶中低端制造業(yè)集群多，居民收入低于其他主要城市，人才吸引力弱，近十年重慶及常住人口有所增長(zhǎng)，但自2002年經(jīng)歷二十年時(shí)間常住人口方回歸3100萬(wàn)水平。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，樣本選取我國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市，其中重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入40006元位于倒數(shù)第一，與二線(xiàn)城市長(zhǎng)沙、武漢、天津相比，其人均可支配收入分別為57971、50362、47659元，重慶居民的收入水平明顯落后于一線(xiàn)以及大部分二線(xiàn)城市。從歷史數(shù)據(jù)看，2013-2020年間，歷年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入位于樣本城市末端。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走，重慶收入水平的弱勢(shì)會(huì)促進(jìn)人口流向收入水平高的一線(xiàn)或東部熱點(diǎn)城市，重慶商品住宅置業(yè)者以市內(nèi)群體為主，依靠?jī)?nèi)部需求房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。2010-2020年重慶市年均常住人口增量32.1萬(wàn)人，低于成都、鄭州、西安的58.2、39.7、38.6萬(wàn)人;重慶常住人口在2003年達(dá)到峰值3130萬(wàn)人，經(jīng)歷了人口凈流出后2008年常住人口2839萬(wàn)，2020年七普數(shù)據(jù)顯示重慶人口重歸3205萬(wàn)人數(shù)量，近二十年來(lái)常住人口總量增長(zhǎng)不明顯。2000-2020年間重慶年均人口增長(zhǎng)7.7萬(wàn)人，遠(yuǎn)低于武漢、長(zhǎng)沙等二線(xiàn)城市的20、19萬(wàn)人，在樣本城市中排名倒數(shù)第五。
2.2.2 重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，高端有約束
1)2011-2016年間，重慶政府采取“高端有約束”的區(qū)別化房地產(chǎn)調(diào)控思路，開(kāi)展第一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)，利用稅收工具抑制高端住房需求，調(diào)節(jié)收入分配。2011年1月重慶出臺(tái)了《重慶市關(guān)于開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，宣布啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。在征稅對(duì)象上，重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅和個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。稅率方面，采用0.5%至1.2%的累進(jìn)稅率。以重慶戶(hù)籍居民新購(gòu)的一套20000元/平的160平高檔住房為例，其免稅面積為100平，房產(chǎn)稅0.5%，每年需繳納房產(chǎn)稅約6000元。若為“三無(wú)人員”則不扣除免稅面積，每年需繳納房產(chǎn)稅約16000元，房產(chǎn)稅對(duì)別墅、高檔住宅的購(gòu)買(mǎi)需求、炒房行為均帶來(lái)一定的壓力。從稅收總額看，2011年起重慶房產(chǎn)稅征稅20.9億，相較2006-2008年間10億元的征稅量大幅上升。2011至2017年間重慶房產(chǎn)稅收入超過(guò)20億元且呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。從短期看，房產(chǎn)稅的實(shí)施在一定程度上為高端住房需求快速降溫，2009年起別墅、高檔住宅成交占所有商品房成交面積的7.2%左右，而在2013年已降至2.7%。從長(zhǎng)期看，2013-2016年間高檔公寓的交易逐漸穩(wěn)定，銷(xiāo)售占比維持在3%;2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆火的影響，高檔住宅受到追捧，也僅僅上升到6%的銷(xiāo)售面積占比，2018年開(kāi)始下滑回穩(wěn)，反映了長(zhǎng)期高端住宅需求受房產(chǎn)稅的抑制后，購(gòu)房需求向中端市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)。
2)除抑制高端住房需求外，重慶通過(guò)對(duì)“三無(wú)人員”首套房征收房地產(chǎn)稅，對(duì)炒房行為進(jìn)行約束。2017年1月，重慶市政府進(jìn)一步修訂了征收房產(chǎn)稅的相關(guān)辦法和細(xì)則，將“征收對(duì)象”中的“在重慶同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房”。此外，重慶政府還出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)“三無(wú)人員”個(gè)人住房房產(chǎn)稅征管工作的通知》，就加強(qiáng)在重慶同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人在渝中區(qū)、大渡口區(qū)等范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套及以上普通住房的房產(chǎn)稅征管工作進(jìn)行細(xì)化和完善。這些舉措的主要目的在于引導(dǎo)合理市場(chǎng)預(yù)期，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展，遏制炒房行為。
3 推動(dòng)新房改，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制
中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控重抑制需求輕增加供給、重行政手段輕經(jīng)濟(jì)手段，短期調(diào)控?zé)o法解決長(zhǎng)期供需不平衡的根本矛盾，我們呼吁推動(dòng)新一輪房改(新房改)迫在眉睫，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，還有最后十年的時(shí)間窗口。
一是堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，改革“人地掛鉤”，允許跨區(qū)域用地指標(biāo)買(mǎi)賣(mài)，優(yōu)化土地供應(yīng)。目前推行的“人地掛鉤”為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量與建設(shè)用地供應(yīng)量掛鉤，并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾。未來(lái)應(yīng)堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣(mài)用地指標(biāo)，可以有效解決目前東北、西部用地指標(biāo)大量浪費(fèi)的問(wèn)題。嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。
二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過(guò)度融資。
三是穩(wěn)步推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。隨著大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束，存量房時(shí)代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來(lái)源。房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。“立法先行”是先立法再開(kāi)征;“充分授權(quán)”是授權(quán)各地方因地制宜試點(diǎn)、不一刀切，本身房產(chǎn)稅按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)就是地方主體稅;“分布推進(jìn)”是積極穩(wěn)妥推進(jìn)，要力爭(zhēng)方案成熟并做好社會(huì)預(yù)期引導(dǎo)。
四是豐富供應(yīng)主體，轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前中國(guó)住房供給體系重銷(xiāo)售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來(lái)供應(yīng)主體將從以開(kāi)發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給;以市場(chǎng)化的商品住房為主、加大各類(lèi)保障性住房供應(yīng)力度，形成“高收入靠市場(chǎng)、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結(jié)構(gòu)。不過(guò)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺(tái)須因地制宜，警惕盲目跟風(fēng)。
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