2020年11月，廣州市二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為14398宗，較10月同期(10700宗)環(huán)比上漲34.6%，同比大漲71.3%。經(jīng)歷8、9月的快速去化后，積累的盤源、客源被迅速消化，而經(jīng)過10月份的補充后，11月整體需求明顯升溫，成交量創(chuàng)年內(nèi)第二高位水平。

價格方面，11月二手住宅網(wǎng)簽均價為29223元/平，環(huán)比上月增長1.86%。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，11月二手市場主要有以下幾方面特征：

(1)市面上貨源緊缺，業(yè)主“惜售”嚴(yán)重。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中原周度新增房源數(shù)量已連續(xù)數(shù)月不足千套低位水平，11月同比下降17.8%。在目前盤少的情況下，業(yè)主叫價相對強硬，議價空間較窄。部分如洛溪、珠江新城等活躍板塊甚至出現(xiàn)反價現(xiàn)象。但如鐘村、羅沖圍等板塊整體均價相對平穩(wěn)，部分長時間未能售出的盤源議價空間亦有所擴(kuò)大。

(2)改善需求增加，賣一買一客戶增多。目前市場需求活躍，成交周期明顯縮短，促使賣一買一客戶能夠快速出售舊房源以置換新房源。加上“買漲不買跌”心理，選擇提前上車。因此，11月改善需求客戶明顯增多。

從各區(qū)成交情況來看，11月大部分區(qū)域成交有不同程度的上漲，其中，天河、黃埔、番禺三區(qū)表現(xiàn)相對明顯。11月分別成交(不含自助網(wǎng)簽)621宗、221宗、489宗，環(huán)比分別上漲32.1%、36.4%、26.0%。其中，天河區(qū)成交占比更是上升至15.0%，穩(wěn)占各區(qū)榜首位置。

此外，南沙區(qū)亦有亮眼表現(xiàn)，11月共成交(不含自助網(wǎng)簽)136宗，環(huán)比增長44.7%。中原研究發(fā)展部認(rèn)為，南沙隨著大批次新房房源進(jìn)入存量房市場后，南沙二手成交亦逐漸發(fā)力。

廣州11月主要區(qū)域二手住宅成交情況分析

天河區(qū)：珠江新城上升，天河公園和東圃表現(xiàn)亦活躍

天河公園、東圃、珠江新城三大板塊成交活躍度較高，支撐起區(qū)域大部分成交。其中東圃板塊以駿景花園、盈彩美居兩盤表現(xiàn)相對活躍，11月成交均價分別為52685元/㎡、50089元/㎡。

據(jù)監(jiān)測顯示，11月天河珠江新城板塊需求激增，新增購房客數(shù)量環(huán)比增加2-3成左右。同時，新增盤源數(shù)量亦較10月同期增加22.7%。從而導(dǎo)致成交占比明顯上揚，11月份中原成交占比達(dá)28.6%。

越秀區(qū)：東風(fēng)東學(xué)位房源報價上調(diào)，基本無議價空間

越秀區(qū)中，11月北京路板塊、淘金板塊成交表現(xiàn)相對活躍，市場需求旺。其中，北京路板塊主力貢獻(xiàn)盤源為東山印象臺，其成交均價為68094元/㎡。

另外，據(jù)調(diào)研了解，目前東風(fēng)東板塊學(xué)位房源整體仍表現(xiàn)為“供不應(yīng)求”，業(yè)主叫價強硬，板塊整體整體總價上調(diào)15-30萬元左右。特別是鐵一中學(xué)的學(xué)位房房源，購房客戶需求尤其大，從而造成“僧多粥少”的局面。在這樣的背景下，業(yè)主心態(tài)強硬，不少盤源紛紛上調(diào)報價，普遍漲幅基本在3%以上。基本不存在議價空間。以東堤灣為例，年初市場報價大約在8萬多/㎡左右，而截至目前，東堤灣部分優(yōu)質(zhì)戶型市場報價甚至上漲至10萬多/㎡。因此，建議有學(xué)位需求的購房客戶可提前入市。

海珠區(qū)：海珠西需求大增，赤崗成交略回落

11月份，海珠區(qū)的赤崗板塊成交占比略有下滑，上門看房客數(shù)量亦有所減少。11月板塊成交主要集中在優(yōu)質(zhì)的小區(qū)房源，比如板塊“明星盤”金影花園。其2020年11月成交均價分別為29679元/㎡。成交客戶多以80、90后的首次置業(yè)剛需客戶為主。

荔灣區(qū)：中山八板塊需求活躍

11月荔灣區(qū)中山八路板塊需求活躍，11月成交均價在43301元/㎡左右，整體市場成交較為活躍的樓盤主要為富力廣場、珠島花園，11月成交均價分別為47399元/㎡、32792元/㎡。另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解到，11月康王路板塊上門客戶多以“賣一買一”的置換客戶居多，以3房購房需求為主。目前康王路板塊業(yè)主叫價仍相對強硬，下調(diào)報價的盤源并不多。同時，不少樓梯樓盤源報價甚至上調(diào)3%以上。 因此，剛需客戶整體入市熱情不高，市場活躍度不及其它板塊。

白云區(qū)：8號線延長線利好加持，羅沖圍板塊需求較大

11月份，白云區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)(不含自助網(wǎng)簽)為377宗，環(huán)比上升21.6%。11月白云區(qū)機場路板塊需求相對穩(wěn)定，2020年11月機場路板塊中原成交均價為38439元/㎡。在機場路板塊中，匯僑新城成交最為活躍，本月中原成交價均為27316元/㎡。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部了解到，8號線延長線的建設(shè)利好加持下，羅沖圍板塊樓市價值明顯上揚，成交活躍度大增。11月羅沖圍板塊“當(dāng)紅炸子雞”非同德花園莫屬，不少購房客戶“點名”選擇同德花園的盤源。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，同德花園成交活躍主要有兩方面原因：一方面，得益于8號線延長線開通的利好，直接帶動該樓盤價值上升，促使吸引不少購房客戶的關(guān)注;另一方面，樓盤價格相對低洼，11月成交均價僅20437元/平，套均總價僅150萬元/套左右。

番禺區(qū)：洛溪業(yè)主反價嚴(yán)重，鐘村板塊報價合理

2020年11月，番禺區(qū)陽光家緣中介網(wǎng)簽量(不含自助網(wǎng)簽)為489宗，環(huán)比上漲26.0%。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，番禺區(qū)華南板塊整體尚可，成交環(huán)比11月有所增加。11月，華南板塊成交均價在44423元/㎡，其主力貢獻(xiàn)樓盤以華南新城、萬科歐泊為主，11月成交均價為32150元/㎡、48172元/㎡，屬于購房客的優(yōu)質(zhì)選擇項目。

另外，據(jù)調(diào)研了解到，11月洛溪板塊“盤少”現(xiàn)象并未得到有效改善，優(yōu)質(zhì)盤源未能及時補充，業(yè)主惜售仍然嚴(yán)重。據(jù)監(jiān)測中原數(shù)據(jù)顯示，9-11月洛溪板塊新增盤源數(shù)量持續(xù)減少，11月新增盤源環(huán)比下降25.1%。在這樣的情況下，業(yè)主報價信心較強，叫價強勢，尤其是板塊改善型房源，甚至出現(xiàn)反價現(xiàn)象。比如，近段時間成交的珊瑚天峰，原本業(yè)主報價1100萬元，最后反價至1300萬元并且順利成交。

但需要指出的是，與其它板塊不同的是，11月鐘村板塊整體供應(yīng)保持相對高位，部分長時間未能售出的盤源議價空間亦有所增大，報價相對合理，基本不存在業(yè)主反價成交的情況，購房客戶接受意愿較高。由此可見，盲目叫高價只能使業(yè)客雙方長時間處于僵持狀態(tài)，合理增大議價空間、讓利才能快速出售手上盤源。

預(yù)測：成交趨穩(wěn)或微跌，價格繼續(xù)保持穩(wěn)定

11月，廣州二手住宅市場成交高度活躍，成交量突破14000宗大關(guān)。已經(jīng)去化大批貯備客源、房源。加上業(yè)主報價普遍有所上調(diào)，議價空間較之前時間縮窄，客戶接受意愿可能會有所下降。

同時，可以看到，一手住宅市場11月份同樣保持熱度，成交創(chuàng)年內(nèi)高位，新增供應(yīng)更是達(dá)1.6多萬套。在彈藥充足的情況下，一手住宅市場可能會出現(xiàn)“翹尾”行情，屆時將分流部分二手購房客戶。

因此，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計，12月份大市成交(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)或在12000-13000宗水平左右，價格將保持穩(wěn)定。

廣州日報全媒體文字記者：陳白帆

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