2021年對于杭州來說是特殊的一年，既是十四五規(guī)劃的開局之年，也是疫情嚴控的一年，更是樓市劇烈調(diào)整的一年。相對與房地產(chǎn)行業(yè)而言，一方面杭州政府落地眾多新規(guī)劃、帶來新的機會與利好;另一方面，政府貫徹“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場進入下行周期。回顧2021年，我們來盤點一下有哪些重大的城建規(guī)劃和樓市調(diào)控政策。

城建規(guī)劃

行政區(qū)調(diào)整，整合資源，邁向共同富裕

一、優(yōu)化調(diào)整行政區(qū)劃分，增強城市競爭力

4月9日，杭州召開部分行政區(qū)劃優(yōu)化調(diào)整實施動員部署會議，宣布正式啟動實施部分行政區(qū)劃優(yōu)化調(diào)整：

·撤銷上城區(qū)和江干區(qū)，設立新的上城區(qū)，以原上城區(qū)、江干區(qū)的行政區(qū)域(不含下沙街道、白楊街道)為新的上城區(qū)的行政區(qū)域;

·撤銷下城區(qū)和拱墅區(qū)，設立新的拱墅區(qū)，以原下城區(qū)、拱墅區(qū)的行政區(qū)域為新的拱墅區(qū)的行政區(qū)域;

·撤銷余杭區(qū)，設立新的余杭區(qū)，以原余杭區(qū)的余杭街道、倉前街道、閑林街道、五常街道、中泰街道、仁和街道、良渚街道、瓶窯鎮(zhèn)、徑山鎮(zhèn)、黃湖鎮(zhèn)、鸕鳥鎮(zhèn)、百丈鎮(zhèn)的行政區(qū)域為新的余杭區(qū)的行政區(qū)域;

·設立臨平區(qū)，以原余杭區(qū)的臨平街道、東湖街道、南苑街道、星橋街道、運河街道、喬司街道、崇賢街道、塘棲鎮(zhèn)的行政區(qū)域為臨平區(qū)的行政區(qū)域;

·設立錢塘區(qū)，以原江干區(qū)的下沙街道、白楊街道和杭州市蕭山區(qū)的河莊街道、義蓬街道、新灣街道、臨江街道、前進街道的行政區(qū)域為錢塘區(qū)的行政區(qū)域。

此次調(diào)整后，杭州市下轄10個區(qū)、2個縣，代管1個縣級市，分別為：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)、桐廬縣、淳安縣、建德市，總體建制數(shù)不變。

本次行政區(qū)優(yōu)化調(diào)整的意義在于：

1、優(yōu)化城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)，有利于解決城區(qū)之間“大的過大、小的過小”問題，防范化解大城市病等治理風險隱患，提高城市治理現(xiàn)代化水平，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，增強城市承載力和輻射力

2、有利于優(yōu)化資源要素配置，推動公共服務普惠均等和共同富裕，促進行政區(qū)與功能區(qū)深度融合。

3、有利于厚植歷史文化名城、創(chuàng)新活力之城和生態(tài)文明之都的特色優(yōu)勢，高水平打造“數(shù)智杭州·宜居天堂”，加快建設社會主義現(xiàn)代化國際大都市。

二、加快構(gòu)建新型特大城市格局，“優(yōu)核強星”推動城市發(fā)展方式實現(xiàn)深層次變革

對于杭州城市格局的優(yōu)化在年初的杭州十四五規(guī)劃就已經(jīng)提到，要加快構(gòu)建“一核九星、雙網(wǎng)融合、三江綠楔”的新型特大城市空間格局。

·“一核”即核心城區(qū)，由上城、拱墅、西湖、濱江四個區(qū)組成，主要承擔中央活動區(qū)功能，持續(xù)做優(yōu)做強創(chuàng)新研發(fā)、金融服務、高端商務、文化創(chuàng)意等經(jīng)濟形態(tài)，不斷提高經(jīng)濟密度、人居環(huán)境和公共服務水平，成為“大杭州”的強勁極核。

·“九星”即蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽、臨安、桐廬、淳安、建德，按照郊區(qū)新城的時代特征和發(fā)展要求，堅持以產(chǎn)興城和依城興業(yè)相結(jié)合，建成“產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利”的綜合節(jié)點性城市。

九大星城分三個類型：蕭山、余杭、臨平為緊密聯(lián)動型，要成為“大杭州”的重要增長極;錢塘、富陽、臨安為融核提升型，要成為“大杭州”的魅力新城區(qū);桐廬、建德、淳安為生態(tài)賦能型，要成為“大杭州”的靚麗后花園。

三、湘湖·三江匯未來城市先行實踐區(qū)建設啟動，2035年初步建成未來城市

3月18日，杭州召開湘湖·三江匯未來城市先行實踐區(qū)建設動員大會，正式發(fā)布《“三江匯”杭州未來城市實踐區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略與行動規(guī)劃》和《“三江匯”杭州未來城市實踐區(qū)建設與治理準則》。

湘湖·三江匯未來城市先行實踐區(qū)總規(guī)劃面積458平方公里，范圍涉及西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、富陽區(qū)，共12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道。

杭州三江匯未來城市有三大使命：分別是探索生態(tài)文明時代“未來城市”的實踐區(qū)、展示未來城市“中國方案”的樣板間、推動城市創(chuàng)新發(fā)展與競爭力提升的新引擎。

其規(guī)劃總體愿景目標是“魅力未來·無限江南”，其中“魅力未來”指吸引未來人群，實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，永續(xù)城市魅力;“無限江南”指再現(xiàn)富春山居，提供無限想象。以綠色未來、人文未來、創(chuàng)新未來、智慧未來和善治未來五個維度為出發(fā)點，到2025年，未來城市初具雛形;到2035年，未來城市初步建成;到2050年，全面建成未來理想城市。

從總體布局上建構(gòu)生態(tài)為基、城鄉(xiāng)共生、人與自然和諧的“生命共同體”。一方面，堅持生態(tài)優(yōu)先;另一方面，嚴格控制建設用地規(guī)模。在空間結(jié)構(gòu)上，形成一川展卷(通山連水，江水會城兩岸和)、兩翼湘靈(外聯(lián)內(nèi)育，半城山水半城湖)、三江匯心(鏈湘串島，詩意匯心未來渚)、田園組群(城鄉(xiāng)融合，坊巷尋夢江南苑)的格局。

湘湖?三江匯未來城市先行實踐區(qū)是全面貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、開放、綠色、共享的發(fā)展理念，全面展示中國特色社會主義制度優(yōu)越性的“窗口中的窗口”，綜合集成中國式現(xiàn)代化的核心要素，充分彰顯千年古都“2035”的光榮和夢想。

四、多段地鐵線開通運營，加速建成“1小時交通圈”

軌道交通縮短了城市時間上的距離，是杭州構(gòu)建新型特大城市格局的重要支撐;加快軌道交通建設，也是推進省域、市域、城區(qū)3個“1小時交通圈”建成的主要方式。

2021年，杭州地鐵6號線二期、7號線過江段、8號線、9號線一期北段和臨平段開通運營，市區(qū)軌道交通新增里程82公里。4段線路的開通縮短了臨平山北、大江東、之江、富陽等邊緣地區(qū)到市中心的通勤時長，方便了各區(qū)居民的出行互通，也加快了邊緣地區(qū)的發(fā)展，引導產(chǎn)業(yè)及人口向郊區(qū)疏散。

杭海、杭紹城際鐵路的開通，也加快了海寧、紹興的融杭節(jié)奏，便于城際間的資源互補，加速實現(xiàn)浙江省“1小時交通圈”的目標。

樓市政策

持續(xù)收緊，大力發(fā)展保障性住房

一、限購與落戶政策持續(xù)收緊，提高購房門檻限制炒房投機行為

近幾年杭州樓市持續(xù)火熱，吸引了大量投機者入場。為貫徹“房住不炒”，今年杭州政府不斷提高購房門檻;主要表現(xiàn)在4個方面：

①非本市戶籍，社保年限要求從2年提高到4年，買房門檻的提高直接明顯;

②1月“落戶未滿5年限購一套房”的要求是針對之前落戶就能賣2套房政策的收緊，8月新增兩年社保要求是為了封堵“老人投靠落戶”、“突擊落戶”的炒房群體的投機炒房機會，同時也杜絕了大學生購房的可能。

③房產(chǎn)贈與、法拍房、高層次人才購房等行為納入限購，拓寬了限購的范圍，為限購政策打補丁。

④10月的大學畢業(yè)生落戶政策的調(diào)整，徹底取消大專生通過學歷落戶的資格;同時碩士研究生取消了之前“先落戶，后就業(yè)”待遇，也提高了落戶門檻。

可以看到，今年以來的限購、落戶政策的收緊是層層遞進，不斷完善的，表明了政府落實“房住不炒”，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。

二、優(yōu)化搖號制度，以社保年限排序入圍搖號

熱門紅盤是投機炒房重災區(qū)，將低中簽率樓盤納入限售可以有效提高炒房者持有成本，從而抑制炒房行為，提高買房自住客戶的中簽率。同時按繳納社保的月數(shù)入圍搖號，提高了優(yōu)質(zhì)樓盤的中簽率，并極大的照顧了社保繳納年限較長的購房者，尤其是改善客戶群體。針對流搖項目，加強對開發(fā)商的約束管理，有利于制止人為制造“流搖”的動機，保障購房者權(quán)益。加重對違規(guī)參與搖號的行為的懲罰，有效打擊市場亂象，促進杭州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、二手房交易監(jiān)管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能

8月18日，“個人自主掛牌房源”功能正式上線杭州市“二手房交易監(jiān)管服務平臺”。這意味著房東可在房管局線上平臺自主掛牌自家房源，購房者也可以“繞開”中介，直接和房東面對面交易。這標志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

新上線的“個人自主掛牌房源”功能，積極意義是：

可以打破了傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構(gòu)房源信息不對稱的弊端，保障房源信息真實性，防止個人信息外泄，為群眾自主交易提供了出售房源信息發(fā)布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場運行體系。

但可以看到，相對于上海、成都、廣州等15個城市出臺的二手房指導價直接調(diào)控二手房定價，“個人自主掛牌房源”對于二手房市場的調(diào)控作用很弱小。目前“個人自主掛牌房源”功能仍未完善，例如房源篩選查詢功能不夠細致，不能開通監(jiān)管賬戶保障交易中資金安全等;同時在按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務上仍需要中介介入。所以“個人自主掛牌房源”暫時僅是為房源掛牌提供官方新渠道的一個便民功能，既不能完全取代中介機構(gòu)，也不能深入影響二手房價格。

四、杭州發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法，首宗共有產(chǎn)權(quán)房項目用地位于喬司

12月1日杭州發(fā)布《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，明確2021年12月27日正式施行《辦法》，表明杭州繼北京、上海、南京、廈門等城市之后真正迎來共有產(chǎn)權(quán)保障住房。《辦法》的要點有：

·購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房享有與購買商品住房同等的公共服務權(quán)益。

·購房家庭產(chǎn)權(quán)份額比例不低于50%且不高于80%。

·共有產(chǎn)權(quán)保障住房戶型以中小套型為主，但通過既有房源轉(zhuǎn)用方式的共有產(chǎn)權(quán)保障住房，不受套型限制。

·申請必須滿足限購政策，市區(qū)戶籍需滿足一定的落戶年限要求，非市區(qū)戶籍則需滿足一定的社保年限要求，同時需持有《浙江省居住證》或《浙江省引進人才居住證》，并且在市區(qū)累計繳納社?；騻€人所得稅滿一定年限。且申請人須一定年限內(nèi)在市區(qū)無房，單身申請人需年滿30周歲(含)等。

·取得不動產(chǎn)證滿5年的可以增購政府份額，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿10年的，可將其共有產(chǎn)權(quán)保障住房份額上市交易。即如想將共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房整體出讓，至少需要滿15年。

2021年11月26日，杭州發(fā)布第一宗共有產(chǎn)權(quán)房項目地塊，位于臨平區(qū)喬司街道，總建面約6.9萬方。

近年來，杭州房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，房價一直保持較高漲幅，城市居民住房困難成為制約城市發(fā)展的阻礙。共有產(chǎn)權(quán)房通過政府自持部分產(chǎn)權(quán)，降低了購房門檻，對于資金有限的自住家庭來說是巨大利好。同時10-15年的限售年限，也限制了炒房者的入場。但同時，杭州的剛需購房客群體量較大，共有產(chǎn)權(quán)房用地的供應量以及后續(xù)的配套政策制定都需要更多考量。供應量少則保障面小、購買者搖號困難;供應量大則可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。

總結(jié)：十四五規(guī)劃中杭州要構(gòu)建新型特大城市格局，加之2021年“共同富裕示范區(qū)”落位浙江，杭州政府開始統(tǒng)籌各區(qū)縣資源，形成錯位協(xié)同發(fā)展，根據(jù)各區(qū)縣的自身特色推動“優(yōu)核強星”，利用新理念、新模式發(fā)展城市，爭做共同富裕示范區(qū)城市范例。在樓市調(diào)控方面，2021年調(diào)控密集且全面，現(xiàn)行政策整體偏緊;2022年政策調(diào)控頻率將降低，調(diào)控方向或多為市場管理相關，保障性住房相關政策設置可能成為重點。

關鍵詞： 一核九星 新型特大城市 空間格局 樓市調(diào)控