杭州時代奧城的一套法拍房火了，出現(xiàn)了63人報名參拍，近10萬人圍觀的盛況。前不久，深圳的法拍房也頻出勁爆消息。

阿里拍賣網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，法拍房數(shù)量已連續(xù)三個月明顯上升。在樓市涼意漸濃的局勢下，法拍房卻在上演著一場狂歡。

法拍房能吸引十萬群眾圍觀，和房子背后的故事不無關(guān)系。“法拍房的故事太多了，幾天幾夜說不完。”從事法拍業(yè)務(wù)十幾年的林強(qiáng)(化名)告訴焦點財經(jīng)，他印象最深的是曾有一名溫州商會會長因資金鏈斷裂自殺，他在深圳有數(shù)百套房產(chǎn)，過了三五年都沒有拍完。

除了故事，還有“抄底”的價格。焦點財經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在法拍房狂歡的背后，曾經(jīng)活躍的投資客逐漸散去，取而代之的，是剛需客的進(jìn)場。房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人張先生告訴焦點財經(jīng)，剛需客最主要的訴求是便宜，有時連“兇宅”都不在乎。

更為關(guān)鍵的是，在法拍房的背后，一條完整產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)基本成型，“盡職調(diào)查、協(xié)調(diào)貸款、負(fù)責(zé)清場等流程有專業(yè)人員負(fù)責(zé)”，這是一個不為多數(shù)人所知的“隱秘江湖”。

法拍房里的故事

“眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了”。

商海激蕩的故事轟轟烈烈，往往當(dāng)時驚心動魄，過后銷聲匿跡。近幾年越發(fā)火熱的法拍房，仿佛為大眾撕開了一道“窺探”的口子，資料可查看、拍賣可圍觀，很多往事有了續(xù)寫。

2021年深圳法拍房中，拍賣價格動輒千萬甚至上億，這些豪宅背后的主人，幾乎都是巨賈、巨貪、巨騙。

今年7月，深圳羅湖區(qū)怡景花園一棟別墅出現(xiàn)在司法拍賣網(wǎng)站，起拍價4500萬。外表看似“平平無奇”，別墅的主人卻有一段驚人往事。根據(jù)法拍網(wǎng)站資料，該別墅所有人為鄒勇，他的另一個身份是“氣功大師”王林的關(guān)門弟子。2015年，鄒勇被人綁架后殺害，沉尸鄱陽湖，幾天后，王林涉案被警方帶走。

師徒反目，恩怨爆發(fā)，導(dǎo)火線便是深圳怡景花園這棟別墅。據(jù)當(dāng)時媒體報道，王林稱2008年他替鄒勇在怡景花園購置該棟別墅，并幫忙擴(kuò)建裝修，花費幾千萬。而別墅在鄒勇名下，鄒勇則稱自己一直被王林索要財物，如花費500萬拜師費，替師傅購買了400余萬的勞斯萊斯等等，花費1個億，雙方說辭不一，矛盾爆發(fā)。

就別墅錢款糾紛，2012年，王林將鄒勇告上法庭，同時兩人又有香港公寓樓歸屬糾紛案、茅臺糾紛案，師徒徹底交惡。2013年，鄒勇向媒體起底“氣功大師”真實面目，引發(fā)強(qiáng)烈輿論，王林避走香港。2015年，鄒勇遭遇“殺身之禍”，王林牽涉其中。2017年，鄒勇被殺案開庭，此時王林已因突發(fā)疾病去世，法院對其終止審理。

怡景花園是深圳的老牌豪宅區(qū)，該棟別墅法拍價格約為20萬/平。別墅主樓地上3層、地下1層，副樓地上3層，在今年的照片中仍可見當(dāng)初的豪華裝修。7月10日，別墅進(jìn)行拍賣，雖有7631次圍觀，不過無人報名，最終流拍。

今年6月，深圳南山恒裕濱城成交了一套法拍房，價格6317萬，據(jù)相關(guān)人員計算，加上稅費等，買家實際支付價格近一個億，如此算下來，該房產(chǎn)單價達(dá)45萬/平，令人咋舌。

恒裕濱城吸引眼球的不止這點，該樓盤曾被戲稱為“妖盤”，業(yè)主聯(lián)手控盤，暴力拉升房價，從開盤的11萬/平一路漲至24萬/平，被深圳住建局紅牌警告。

“妖盤”再作妖，此次卻是因為法拍房背后神秘的擁有者。與以往的法拍房資料不同，該房產(chǎn)沒有公開執(zhí)行裁定書，通過媒體查證，發(fā)現(xiàn)原來與三亞落馬高官有關(guān)。

該房產(chǎn)的物權(quán)利人是“深圳市銀海實業(yè)有限公司”， 登記價316.9179萬。銀海實業(yè)實際控制人為深圳市恒裕實業(yè)(集團(tuán))有限公司、富德生命人壽保險股份有限公司。廣州市中級人民法院委托網(wǎng)絡(luò)司法平臺向被執(zhí)行人張琦的房產(chǎn)進(jìn)行詢價，經(jīng)過確認(rèn)，這位被執(zhí)行人正是人稱“海南虎”的海南省委原常委、?？谑形?span id="tbjpv95" class="keyword">書記張琦。

公開審理顯示，張琦利用職務(wù)上的便利，為相關(guān)個人和單位在土地開發(fā)、項目承攬、工程推進(jìn)等事項上提供幫助，直接或者通過特定關(guān)系人非法收受他人財物，折合人民幣共計1.07億余元。此套房產(chǎn)不在張琦名下，但屬于涉及的贓物。

三亞高官、深圳房產(chǎn)，登記價300萬、法拍價格達(dá)6千萬，這其中頗耐人尋味。

“留心注意的話，深圳法拍房背后的人都很有意思，而且與經(jīng)濟(jì)趨勢密切相關(guān)。”一位從業(yè)者說，今年8月，深圳另一豪宅海上世界雙璽花園法拍房拍出8000余萬天價，比起拍價高出2000余萬。

房產(chǎn)實拍照可以看出，房子基本沒有居住痕跡。其主人是P2P盛行時期知名金融公司新富資本的董事長李先林，如今深陷官司。

誰在買法拍房?

與二手房市場相比，法拍市場是實打?qū)嵉男”娛袌觥Ｉ钲诙址拷灰滋幱?span id="hvf1fft" class="keyword">下行期，每月也有2000余套交易量，法拍房每月普遍是200至300套。此前曾有猜測，由于斷供等增多，深圳法拍房數(shù)量增長，根據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)，斷供導(dǎo)致的法拍房數(shù)量極少，大部分是經(jīng)濟(jì)糾紛。

法拍房市場小眾，但近來熱度空前，很多房源拍賣時圍觀人數(shù)上萬，乃至十萬。90后深圳姑娘小高，從去年開始一直關(guān)注法拍房源，她說新盤打新積分不足，二手房價格太高，法拍房價格在7、8折左右甚至更低，讓人有“撿漏”的錯覺。

抱著類似心態(tài)的不少，不過做不好功課，后悔的代價不小。今年5月，深圳福田一套法拍房以2200余萬成交，媒體報道該房產(chǎn)價格跳水，比同一戶型的價格降了600余萬。

不過業(yè)界人士表示，該房源比自身價格實際還高了80余萬。原來去年5月該房產(chǎn)第一次拍賣，成交價格2100余萬，然而買家拍下后得知該房產(chǎn)是“兇宅”，十年前發(fā)生過跳樓事件，選擇了放棄。根據(jù)法拍規(guī)定，買家有可能損失保證金。

有的“兇宅”令人望而卻步，有的“兇宅”則多人競價爭奪。今年4月，深圳羅湖畔山花園一房產(chǎn)進(jìn)行法拍，10人報名，經(jīng)過了92次競價和83次延時的競拍，最終以424萬價格成交，比估算價高出132萬。

該房產(chǎn)信息標(biāo)紅提醒“上述房產(chǎn)勘察時無人居住，該房內(nèi)發(fā)生過2009年“7.19”特大兇殺”。此案是經(jīng)濟(jì)糾紛引起的兇殺案。兇手和被害人合伙開公司，因賬目不清引起糾紛，兇手產(chǎn)生報復(fù)心理，將被害人夫妻殺死，還將被害人家中保姆捅成重傷。

令人唏噓的是，兇案進(jìn)行時間長達(dá)3小時，保姆冒死逃出兩次，到羽毛球場和停車場呼救，卻無人搭救，被兇手找到抓回。受害人夫婦唯一的小孩被反鎖在房內(nèi)，逃過一劫。

慘案過后，被害人家屬將小區(qū)物業(yè)告上法庭，認(rèn)為物業(yè)保安沒有盡到應(yīng)有責(zé)任。四年后，年邁保姆又將6歲小雇主告上法庭，索要賠償金。兩案由于訴訟請求不合理，均被駁回。

“2018年深圳限購政策出臺，投資客逐漸減少，現(xiàn)在調(diào)控更嚴(yán)，法拍房領(lǐng)域投資客幾乎絕跡，來咨詢的都是剛需客。”法拍從業(yè)者林強(qiáng)說，剛需客的要求很簡單，便宜就好。

投資客變身輔拍從業(yè)者

林強(qiáng)從業(yè)十幾年，早年他其實也是一位投資客。那時深圳法拍房還是在深圳市交易中心舉牌進(jìn)行，不像現(xiàn)在網(wǎng)拍這么便利。拍下房源后，經(jīng)過“鳳變冰”，再出手。所謂“鳳變冰”是業(yè)內(nèi)一種叫法，字面意義是鳳姐變范冰冰，意思是通過裝修將房產(chǎn)增值。

18年限購政策出臺后，林強(qiáng)和幾位朋友不再做小投資客，轉(zhuǎn)而開設(shè)輔拍機(jī)構(gòu)，成為法拍產(chǎn)業(yè)鏈的另一環(huán)。“大投資客的做法很聰明，不過限購后公司不允許買房，他們慢慢都不做了。”

林強(qiáng)說，深圳曾有一家互聯(lián)網(wǎng)金融公司，有私募基金資質(zhì)，將法拍房玩出了資產(chǎn)證券化的花樣。該公司將一套法拍房作為資產(chǎn)包，拆成10份，賣給小投資客，小投資客成為了小股東，房子升值出售后，一起分錢。這個模式在當(dāng)年風(fēng)風(fēng)火火，市場上40%的法拍房源都被這家公司拍走。

林強(qiáng)認(rèn)為，法拍房最主要的問題是“信息不對稱”，他目前所在的輔拍機(jī)構(gòu)提供盡調(diào)、清場等服務(wù)。法院放出房源后，他們先行調(diào)研房源背景，查看是否值得推薦。

“有些房源非常麻煩，我們遇到過很多極端情況。”林強(qiáng)遇到過居住人抱著煤氣罐阻止外人進(jìn)入房子，有的老人家拉住衣服不讓人走，甚至還有砸啤酒瓶、拎著菜刀追人的，這些房源情況復(fù)雜，他們一般不推薦客戶選擇。

法拍房某種程度上反映出了城市的經(jīng)濟(jì)軌跡。近幾年市場上的法拍房多是前幾年P2P暴雷后流出的房源，林強(qiáng)說最近他經(jīng)手了一套房源，查不到房屋所有人的信息，而他某天看到新聞報道一位抖音大V被舉報，疑似又一個“深房理”事件。他一查發(fā)現(xiàn)，該房屋就是被舉報的黃金屋投資發(fā)展公司李玲鳳所有，她名下還有多套房屋在拍。

大中介入局法拍江湖

法拍房是二手房的一個分支，輔拍機(jī)構(gòu)收費也與二手房買賣類似，在1至3個點左右，但普遍沒有達(dá)到二手房中介的收費水平。今年房產(chǎn)中介經(jīng)歷了寒冬，已有不少中介機(jī)構(gòu)介入法拍領(lǐng)域，想同分一杯羹。

深圳的房產(chǎn)中介這一年來如同“水逆”，年初深圳二手房指導(dǎo)價政策出臺，二手房市場遇冷，大批中介門店關(guān)門。一批中介轉(zhuǎn)而推介小產(chǎn)權(quán)房，很快小產(chǎn)權(quán)房交易被緊急叫停。8月，杭州二手房市場去中介化試行，再次引發(fā)“中介將被取締”焦慮。

焦點財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，最近一些中介開始推廣法拍房源，稱有專業(yè)團(tuán)隊幫忙交樓。福田區(qū)一位中介張先生告訴焦點財經(jīng)，確實有一批同事轉(zhuǎn)做法拍房，法拍房價格便宜，相對來說更容易成交，收入可觀。

“中介目前沒有直接參與，而是和法拍房的輔拍機(jī)構(gòu)合作。”業(yè)內(nèi)人士透露，大型中介機(jī)構(gòu)有一定知名度，消費者更愿意信任，中介利用手上的客戶資源，廣泛推廣房源，與輔拍機(jī)構(gòu)分成?，F(xiàn)在一些中介機(jī)構(gòu)確實看到了這部分機(jī)會，比如某大型中介牽線搭橋，總部向當(dāng)?shù)亟榻B合作伙伴，成立了公司，意欲入局。

中介的加入，對法拍市場會產(chǎn)生何種影響，還有待觀察。其實，法拍房市場自身也存在“冰火兩重天”。

買房者小高常看到媒體前段時間報道市場火熱，過后又報道法拍房流拍，市場受冷遇。

林強(qiáng)表示，受二手房市場橫盤期影響，買家以往覺得8折的法拍房優(yōu)惠，現(xiàn)在則希望價格更低。評估機(jī)構(gòu)有一定的滯后性，評估價格根據(jù)以前的數(shù)據(jù)得出，和市場有差異，所以流拍現(xiàn)象增多。不過在他看來，法拍房市場一直相對來說穩(wěn)定且比較窄，每個月兩三百套房源釋出，今年下半年預(yù)計多一些，可能每月達(dá)到四百套。

想要買房的小高，依舊在法拍網(wǎng)站上尋尋覓覓，希望找到合適時機(jī)“上車”。她也是林強(qiáng)“漁獵”的目標(biāo)客戶。

關(guān)鍵詞： 法拍房 業(yè)界 房源 拍賣